המספרים היבשים לחודש יוני מציגים לכאורה חזרה לחיים של שוק הדיור בישראל. במהלך החודש נמכרו 8,757 דירות חדשות ומי יד שנייה, קפיצה מרשימה של 50% בהשוואה ליוני אשתקד. אלא שמדובר בעיקר באשליה אופטית הנובעת מרמת השוואה נמוכה במיוחד עקב מבצע "עם כלביא" שנערך ביוני 2025. מבט מעט עמוק יותר מגלה כי בהשוואה ליוני 2024, סך העסקאות עלה ב-7% בלבד, ואילו בשוק החופשי לא נרשם כל שינוי. עבור הצרכן והמשקיע הישראלי, המשמעות ברורה: השוק רחוק מלהיות בשיאו, והוא ממשיך להימצא בשליש התחתון של דירוג העסקאות הרב-שנתי מאז תחילת שנות האלפיים.
שוק יד שניה מדשדש, הקבלנים נשענים על הטבות
על פי סקירת האוצר, סך העסקאות בדירות יד שניה עמד ביוני על 5,164 דירות. אף מדובר בעלייה של 33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, הנתון עדיין מייצג את אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי יוני בשני העשורים האחרונים. בולטת במיוחד החולשה באזורי חיפה ותל אביב, שבהם נרשמה ירידה מתמשכת במכירות בארבעת החודשים האחרונים, ככל הנראה בהשפעת המצב הביטחוני, מבצע "שאגת הארי" והתגברות המתיחות מול איראן וחיזבאללה.
בגזרת הדירות החדשות בשוק החופשי נמכרו 2,386 דירות, נתון המהווה צניחה של 18% בהשוואה ליוני 2024. הקבלנים ממשיכים להתבסס באופן מובהק על מכירת דירות "על הנייר", אשר היוו 57% מסך המכירות בשוק החופשי. באזור תל אביב נרשם שיא קצה, כאשר 84% מהדירות החדשות נמכרו "על הנייר", עם זמן המתנה ממוצע של כ-5.5 שנים עד לקבלת מפתח.
כדי למשוך קונים, הקבלנים עדיין מתבססים על הטבות מימון, אף ששיעורן ירד מאז כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף. בחמישה אזורים מרכזיים, 23% מכלל העסקאות בשוק החופשי כללו הטבת מימון מדווחת, כאשר באזור המרכז השיעור עומד על 36% ובאזור נתניה על 32%.
גל ביטולי עסקאות בקרב קבלנים
אחת הנקודות המטרידות ביותר בסקירה נוגעת לביטולי עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025 מקבלנים בשוק החופשי. נכון לאוגוסט 2026, נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות מהשנים הללו, גידול חצי-שנתי של 41% במספר הביטולים המדווחים.
שכיחות הביטולים היחסית מתוך עסקאות 2024 הגיעה ל-2.3%, לעומת 1.5% בלבד בתחילת השנה. הגידול החד בביטולים מוסבר חלקית במבצעי המימון האגרסיביים שהציעו הקבלנים באותה תקופה ("שלמו 10% עכשיו והשאר באכלוס"), אשר פיתו רוכשים רבים שנתקלו בהמשך בקשיים להשיג משכנתא או למכור את דירתם הישנה. אזור באר שבע מוביל במספר הביטולים עם 3.4% מסך העסקאות שבוטלו, אך האצה בקצב הביטולים ניכרת כעת גם באזורי הביקוש של תל אביב וירושלים.
המשקיעים מצמצמים נוכחות, תושבי החוץ מתמקדים בבירה
סגמנט המשקיעים רכש בחודש יוני 1,392 דירות, המהוות 16% מכלל העסקאות בשוק. מנגד, המשקיעים מכרו 1,487 דירות, כך שמלאי הדירות בידי משקיעים המשיך להתכווץ ב-94 דירות נוספות. מאז העלאת מס הרכישה באוקטובר 2021 ועד כה, נגרעו ממלאי הדירות להשכרה מעל 8,400 דירות, מגמה שעשויה להמשיך ולהפעיל לחץ כלפי מעלה על מחירי השכירות.
בקרב תושבי החוץ נרשמה התעוררות קלה עם רכישה של 153 דירות, בעיקר ע"י אזרחים אמריקאים (56%) וצרפתים (20%). ירושלים מובילה בפער ניכר כיעד המועדף על תושבי החוץ, עם 40% מסך הרכישות של סגמנט זה, בראשם רוכשים מארצות הברית.
שוק הנדל"ן הישראלי מציג תמונה מורכבת: לצד חזרה של רוכשי דירה ראשונה לשוק המסובסד והחופשי, הריבית הגבוהה, המגבלות המימוניות והחששות הכלכליים והביטחוניים גורמים לזהירות רבה. העלייה בשיעור ביטולי העסקאות היא נורת אזהרה ברורה לקבלנים ולמערכת הבנקאית, ומעידה כיחלק מהביקושים שנרשמו בשנים האחרונות נשענו על מינוף גבוה מדי של משק בית ממוצע.