חדשות אנליסטים

יניב חברון, אלומות: ”מחירי הדירות עומדים לפני זינוק מחודש”

"הרוח הגבית לשוק הנדל"ן תהיה משולבת ותגיע הן בעקבות מחסור בהיצע והן בעקבות ירידת מחיר הכסף"

חדשות ספונסר 23/09/2019 11:07

א+א- 5

יניב חברון, האסטרטג הראשי של בית ההשקעות אלומות מתייחס בסקירתו לשוק הנדל"ן: " מחירי הדירות עומדים לפני זינוק מחודש. התחלות הבניה אומנם עלו בשנה האחרונה ביותר מ-6%, אבל מתחילת השנה התחלות הבניה מצויות כבר במגמה של ירידה. עתידה של תוכנית מחיר למשכן אינה ברור, אבל הערכה כי היא תדעך אחרי כחלון.

 

התחלות הבניה בשלב זה צפויות להמשיך לרדת, מה שילחץ את המחירים כלפי מעלה. בשורה התחתונה, ייקח זמן עד ששוק הדיור יטופל מחדש, שהרי אף אחת מהמפלגות הרלוונטיות לא חרטה על דיגלה לטפל בשוק הדיור, בטח אחרי הכישלון של כחלון.

 

ריבית המשכנתא יורדת, אבל אולי זו רק ההתחלה. המשכנתא למעל 25 שנה ירדה כבר לרמה של 4.1% שנתי, בחודש אוגוסט וצפויה לרדת מתחת לרמה זו בחודש ספטמבר. רק לפני קצת יותר משנה הריבית היתה מעל 5%. הריבית ל-20-25 שנה ירדה מתחילת השנה ביותר מ-0.5%. ריבית בנק ישראל תרד ב-12 החודשים הקרובים בהתאם למגמה הגלובלית הצפויה, אבל מה שחשוב הוא ההשתטחות הצפויה של העקום.

 

בבנק ישראל הצהירו כבר שישתמשו בכלים שלא נוסו מעולם, או לא נוסו הרבה מאוד זמן. ההערכה שלי היא כי במידה שבנק ישראל יאלץ לפעול לטובת הרחבות מוניטריות (והוא יזדקק), הוא יפנה לרכישת אג"ח ממשלת ישראל לפני שיוריד את הריבית לטריטוריה שלילית. קניית אג"ח תוביל להשתטחות של העקום 2-10 שגם ככה מצוי בשיפוע נמוך ביחס לשוק המקומי (0.85).

 

ריביות נמוכות ושווקי מניות שמצויים קרוב לשיא, רק מחזקים את הרצון של המשקיעים להסיט כספים לשוק הנדל"ן. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן המקומי חווה מספר אפיזודות בהן הציבור החליט לעבור לשבת על הגדר ולצאת משוק הנדל"ן בעיקר המשקיעים כמובן. 

 

זה קרה אחרי התוכנית של יאיר לפיד למיסוי דירה שלישית, אחרי הבטחות של כחלון להוריד מחירים עם תוכנית מחיר למשכן והרבה לפני עם התוכנית של בנק ישראל להוציא את המשקיעים מהשוק עם מגבלות המשכנתא. אבל עכשיו, כשאין תוכנית חדשה באופק וברור כי שוק הנדל"ן המקומי לא יצליח להדביק את הביקושים ולמלא את הפערים ולא ברור מי ייקח את המשימה שכולם נכשלו בה לפניו - המשקיעים יאזרו אומץ מחדש ויחזרו לשוק.

 

עליות המחירים הצפויות הגיעו כבר גם למניות הנדל"ן – אחד הסקטורים המרשימים ביותר מתחילת השנה בשוק האמריקאי היה סקטור הנדל"ן שרשם עליות מצטברות של יותר מ-26%, מעט פחות מהטכנולוגיה. הסיבה העיקרית היא כמובן ריבית המשכנתא ל-30 שנה שצנחה לרמות של 3.5%.

 

תרחיש דומה ניתן לראות בשוק המקומי כאשר מדד ת"א נדל"ן רשם עליות של 50% מתחילת השנה. בסופו של דבר ירידה בתשואות מובילה לשערוכם כלפי מעלה של נכסי נדל"ן וירידה בריבית המשכנתא מעלה מחירים וביקושים ואת המרווחים של חברות הנדל"ן למגורים, בעיקר היזמיות.

 

בשורה התחתונה – הרוח הגבית לשוק הנדל"ן תהיה משולבת ותגיע הן בעקבות מחסור בהיצע והן בעקבות ירידת מחיר הכסף. חלק ממנה כבר מתומחר בשוק המניות אבל האם זה באמת כבר הסוף?"

 

לגבי השוק המקומי אומר חברון כי בנק ישראל נושם לרווחה. עליית התשואות והירידה בהסתברות להפחתות ריבית בארה"ב מספקות רוח גבית לדולר ומרווח הזמן של בנק ישראל לפעולה מתרחב. למרות זאת, בנק ישראל יתמודד עם צורך בהרחבה מוניטרית מרמת ריבית של 0.25% והתחזיות לריבית שלילית יתחזקו בחודשים הקרובים.

 

חרף עליית התשואות בארה"ב, אנחנו נותרים בהערכותינו להותיר מח"מ ארוך יחסית של 5. המשך הרחבות מוניטריות באירופה והאטה גלובלית יימשכו גם את הפד. למרות התבססות האינפלציה מתחת לרף התחתון של היעד, ציפיות האינפלציה מצליחות להתאושש השבוע בעקבות הצפי לעליית מיסים והתחזקות של הנפט.

 

השקל רושם השבוע תיסוף קל של 0.4% מול שער החליפין הנומינלי האפקטיבי. התמתנות בציפיות להפחתת ריבית בארה"ב בינתיים בולמות תיסוף חד יותר. המרווחים באפיק הקונצרני שוב צומצמו, הסיכון המתומחר בשוק הקונצרני לא מספיק גבוה, בטח לא בהשוואה לסיכוני הצמיחה הגלובלית והמקומית.

 

חברון מתייחס לשוק הגלובלי ומציין כי ה-oecd חתך השבוע את תחזיות הצמיחה הגלובלית בפעם השלישית. תחזית הצמיחה המעודכנת ל2019-2020 ירדה ל2.9% ו-3%. לפני שנה עמדה על 4%. שיפוע העקום האמריקאי 2-10 שנים המשיך לעלות השבוע חרף ירידת תשואות קלה באג"ח ל-10 שנים, השוק בכל זאת מצליח לספוג מעט אופטימיות מהפד ומהנתונים.

 

ה-S&P 500 מאבד 0.5% השבוע. צריכה בסיסית רשמה ירידות חדות שבוע שני ברציפות. ה-S&P 500 מסכם עליות של 19.5% מתחילת השנה, טכנולוגיה עם 30%. מחיר הנפט מאבד גובה, השיקום בסעודיה ייגמר תוך שבועות. פריסת הכוחות של ארה"ב על גבול סעודיה יוצרת כרגע יותר שקט מאשר חשש למערכת באיראן. 

 

הזהב חזר להיסחר מעל רמה של 1500 דולר. חולשה של הדולר וצפי שהריבות ימשיכו לרדת תומכו בזהב. עם זאת מדובר בתנודה מינורית ואנחנו מצפים ליותר.

***

מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה – על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.

כתבות נוספות

5 תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
  1. 1
    ניתוח מצוין וריאלי

    יונתן אוריך 23/09/2019 14:55

  2. 2
    לא בטוח, במקומות יציבים וחזקים

    יש דווקא יציאה קדימה מריביות שליליות, סקנדינביה למשל. אנהי לא חושב שאנחנו במקום של ריביות שליליות.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    דובי 23/09/2019 11:31

  3. 3
    לא כתבתי כרגע

    כתבתי שמכינים את הקרקע עבור העתיד ,אך לדעתי זה עיניין של מקסימום שנה מהיום והריבית תהפוך בישראל לשלילית
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    יונת דאר 23/09/2019 11:28

  4. 4
    אין כאן סיבה לריבית שלילית לפחות לא

    כרגע.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    דובי 23/09/2019 11:27

  5. 5
    מכינים את הקרקע לריבית שלילית

    במקרה כזה הציבור הסולידי שאינו אוהב בורסה( זה הרוב) יוציא את הכסף מהפקדונות ויכניס לנדל"ן והערכה לזינוק במחירי הדירות תהפוך לעובדה .......................
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    יונת דאר 23/09/2019 11:19