חברת ההשקעות הגשמה, המאפשרת למשקיעים פרטיים להשקיע ביחד בהשקעה אחת גדולה, פרסמה לראשונה תשקיף לגיוס עד 32 מיליון שקל למימון פרויקט נדל"ן יזמי שיוקם בלונדון, בהשקעה כוללת של כ-170 מיליון שקל. התשקיף מפורסם בהיתר רשות ני"ע. זו הפעם הראשונה בישראל שמתפרסם תשקיף ציבורי, המאפשר למשקיעים פרטיים להשקיע יחד בפרויקט נדל"ני ספציפי, בהיתר רשות ני"ע.
התשקיף שפורסם במערכת המגנ"א של רשות ני"ע מיועד לגיוס השלמת הון, שתינתן על-ידי משקיעי הגשמה לצורך הקמת בניין מגורים בן 60 דירות וכ-3 יחידות מסחר בשכונת קילבורן שבלונדון. יזם הפרויקט הוא פול גודפרי (מחברת Zen Developmant), הפועל כבר היום בשיתוף פעולה עם הגשמה ב-3 פרויקטים נוספים בלונדון. ליווי בנקאי לפרויקט יינתן על ידי OAK NORTH BANK ואילו ההון העצמי יגויס ממשקיעי הגשמה וממשקיעי קוגרס, חברה אחות של הגשמה הפועלת בלונדון בפיקוח ה- FCA ומגייסת הון להשקעה ממשקיעים מקומיים. בסך הכל יגויסו ממשקיעי הגשמה באמצעות תשקיף כ-32 מיליון שקל ועל ידי קוגרס כ-8 מיליון שקל, זאת בנוסף להון עצמי של היזם בהיקף של 4 מיליון שקל. הפרויקט צפוי להימשך כ-27 חודשים. ההכנסות ממנו מוערכות בכ-210 מיליון שקל, כך שצפוי רווח של כ-43 מיליון שקל לפני מס.
על-פי התשקיף, מוצע למשקיעים לרכוש החזקות ישירות בפרויקט באמצעות תאגיד ביניים, כאשר היקף ההשקעה המינימלי הוא כ-20 אלף ליש"ט (פחות מ-100 אלף שקל). עוד עולה מהתשקיף כי התשואה הצפויה למשקיעי הגשמה מהפרויקט מוערכת בכ-19% נטו לשנה, לפני מס. התשואה השנתית המוערכת היא במונחי ליש"ט, לאחר ניכוי דמי ניהול והוצאות עסקה לשותף הכללי, המסתכמים בכ-7% מסכום ההשקעה, באופן חד פעמי, והכוללים 3% עלויות גיוס וכ-4% דמי ניהול לכל תקופת הפרויקט, ולפני מס. הדו"חות הכספיים של הפרויקט יפורסמו במגנ"א, וכך יוכלו המשקיעים לעקוב אחר השקעתם לאורך כל התקופה. יודגש כי ההחזקות בפרויקט אינן סחירות דרך הבורסה בשלב זה.
התשקיף מפרט גם את ההגנות והבטוחות למשקיעים בפרויקט, ובכלל זה: החזקה באמצעות נאמן ישירות בנכס; מפקח חיצוני על אחזקות המשקיעים; מנגנון לפיקוח על הוצאות עודפות, ולפיו הוצאות החורגות מהתוכנית העסקית מאושרות מראש על ידי הגשמה וחלות על היזם. קדימות במפל התשלומים, שמעניקה קדימות של 10% למשקיעים (Preferred) לפני חלוקת הרווח ליזם והחלטות מהותיות עבורן נדרש אישור של חברת הגשמה.
חנן שמש, יו"ר הגשמה, אמר: "הגשמה גאה להיות חברת ההשקעות הראשונה בישראל המאפשרת להשקיע בפרויקט נדל"ני ספציפי באמצעות תשקיף. בשנה האחרונה פעלנו ללא ליאות על מנת לקבל את היתר רשות ני"ע לפרסום התשקיף, שהוא ראשון מסוגו בישראל. ייסוד מסלול גיוס הון לפרויקטים בדרך של תשקיף יאפשר להגשמה לגייס הון ממספר בלתי מוגבל של משקיעים ובדרך זו לגייס סכומים גדולים יותר תוך שמירה על יחידות השקעה קטנות. בעולם המשתנה היום באופן תדיר, נדרשת גמישות ויכולת לגייס סכומים גדולים יותר כדי לשמור על תשואות פוטנציאליות גבוהות; בכוונת הגשמה לגייס בדרך זו הון עצמי בהיקף של 50 מיליון שקל ויותר ומן הסתם להיכנס לפרויקטים גדולים יותר.
"במקביל, תוסיף הגשמה להשקיע גם בפרויקטים בהיקף גיוס הון עצמי נמוך יותר של 10-15 מיליון שקל, שיבוצעו במסגרת מסלולי ההשקעה האחרים הקיימים בהגשמה, ללא תשקיף ועם המגבלות הקבועות בדין. אנו צופים כי בהמשך השנה נפרסם השקעות נוספות בתשקיף. זו הזדמנות להודות לרשות ניירות ערך, שהובילה את המהלך לאורך השנה האחרונה, תוך הפגנת פתיחות וגמישות לבניית מודל ייחודי להשקעות תחת פיקוח".
את המגעים עם הרשות ניהלו מטעם הגשמה עו"ד אודי סול ועו"ד אילנית לנדסמן- יוגב ממשרד הרצוג-פוקס-נאמן. התשקיף מבוקר על ידי פירמת BDO זיו האפט, אשר תבקר גם את הדו"חות הכספיים של הפרויקט שיפורסמו.
הגשמה היא חברת השקעות, המאפשרת למשקיעים פרטיים ליהנות מאפשרויות השקעה שהיו זמינות עד כה רק למשקיעים גדולים. זאת, על ידי האפשרות לחבור יחד להשקעה אחת גדולה. החברה פועלת מאז 2009 ולה כ-26 אלף משקיעים רשומים, אשר ביצעו באמצעותה למעלה מ-250 השקעות, רובן המכריע בנדל"ן בארץ ובחו"ל, בהיקף כולל של 10.5 מיליארד שקל; 65 אקזיטים מוצלחים בתשואה ממוצעת של כ-14.7% נטו למשקיע ו-550 מיליון שקל שהוחזרו למשקיעים.
החברה מציעה מספר מסלולי השקעה: מסלול הון, במסגרתו המשקיעים משלימים את ההון העצמי של היזם ונכנסים כשותפים עמו בפרויקט וברווחים; מסלול מימון, שבו המשקיעים מלווים כסף לפרויקט ועם סיומו נהנים מריבית קבועה מתוך רווחי הפרויקט (תלוי בתוצאות העסקיות של הפרויקט); מסלול נוסף הוא Co-Fund – קרן השקעות ייחודית המאפשרת השקעה בכמה פרויקטים במקביל, תוך פיזור אופטימלי. היקף ההשקעה המינימלי באמצעות הגשמה עומד על כ-100 אלף שקל.
עו"ד חנן שמש, יו"ר הגשמה: "מדובר בבשורה של ממש, שבה רשות ניירות ערך הובילה להסדרת הרגולציה בעולם ההשקעות בנדל"ן בישראל על ידי משקיעים פרטיים. מהלך זה מאפשר להגשמה לממש את חזונה ומאפשר לכל אדם להשקיע כל סכום, בכל מקום, בהשקעות איכותיות המנוהלות ומפוקחות באופן מקצועי וברמה הגבוהה ביותר, על פי תשקיף, בהיתר רשות ניירות ערך".
אבי כץ , נשיא ומייסד הגשמה: "מהלך זה התאפשר בזכות עבודה קשה, מסורה ומקצועית מצד בכירי רשות ניירות ערך והעומד בראשה, פרופ’ שמואל האוזר, ובהובלת משרד הרצוג פוקס נאמן מצד הגשמה. ללא המחויבות של הרשות לניירות ערך לשמירה על ציבור המשקיעים הקטנים, לא היה ניתן להשלים מהלך תקדימי זה".
עו"ד אילנית לנדסמן-יוגב ממשרד הרצוג פוקס נאמן: "זהו מתווה ייחודי וראשוני, המאפשר גיוס מהציבור באמצעות תשקיף נפרד לכל פרויקט. מתווה זה מהווה פתרון לקשיים הרבים שהוחלו מכוח הדין הקיים על גיוס מהציבור בישראל להשקעות בנדל"ן, ופותח דלת לציבור הרחב להשקעה בנדל"ן בשווקים המפותחים".