חברות ריט (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST) הינן חברות המחזיקות בנכסי נדל"ן מניב, מאפשרות למשקיעים המחזיקים במניותיהן להשתתף באופן לא ישיר בהשקעה בנכסי נדל"ן מניב ולהנות מפטור ממס חברות על הרווחים. תחום זה החל להתפתח בארה"ב בשנות ה-60’ של המאה הקודמת במטרה לעודד השקעה של משקיעים פרטיים בנכסי נדל"ן בהיקפים גדולים, אולם הפריצה הגדולה החלה בתחילת שנות ה-90’ כאשר שוק הריטים בארה"ב, המהווה את שוק הריטים הגדול בעולם, עומד כיום על כ-250 מיליארד דולר. ככלל משקיעות חברות הריט בנכסי נדלן מניב מגוונים כמשרדים, מסחר, תעשיה, אחסון, מלונאות וכו’, כשבארה"ב מקובלת התמחות בסקטור מסוים.
באירופה שוק הריטים צעיר הרבה יותר מבארה"ב ובכל מדינה אומצו חוקי ריט בשנה אחרת, לדוגמא בהולנד ב-69’, בבלגיה ב-95’, בצרפת וגרמניה ב-03’ ובאנגליה ב-07’. החל משנת 00’ גם מדינות אסיה הצטרפו למשחק וב-06’ הצטרפה גם ישראל.
ייחודן של חברות הריט הוא שהן מחויבות לחלק את רוב הכנסותיהן החייבות כדיבידנד והן פטורות ממס חברות על רווחיהן. מנגד מחויבות החברות בעמידה במגבלות שונות כשהעיקרית שבהן היא מגבלת המינוף, המוגבל למקסימום של 60% מהנכסים. מגבלות נוספות החלות על חברות אלה הן איסור על ייזום ומגבלת שליטה (אסור שחמישה בעלי מניות או פחות יחזיקו ב-50% או יותר מהון המניות) המוצבת במטרה למנוע מצב בו לחברה בעל מניות דומיננטי השולט בחברה. מגבלה מהותית נוספת מונעת מהחברות להשקיע ישירות בנכסים ואינן רשאיות לרכוש מניות בחברות המחזיקות נכסים.
מבחינת מיסוי פטורים המשקיעים המוסדיים מתשלום מס על הדיבידנדים שחברות הריט מחלקות ואילו הפרטיים משלמים כיום בממוצע כ-25%, זאת בהתאם לשילוב רכיבי הדיבידנד - הפחת ממוסה ב-20% והרווח לפי המס השולי המקסימלי.
עד כה הוקמו בישראל 2 חברות ריט בלבד: ריט1 בניהולו של שמואל סייד וסלע קפיטל נדל"ן בניהולו של איציק סלע. הסיבה למיעוט חברות ריט היא שהחוק דרש הקמת חברה חדשה, חייב במס העברת נכסים ופיזור השליטה, דבר שלא היה אטרקטיבי לחברות הנדל"ן בארץ. לאחרונה במטרה לעודד הקמה של קרנות ריט חדשות החליטה רשות המסים להעלות לדיון הצעה לשינוי חוק הריט כך שתפתח הדרך לחברות נדל"ן מניב קיימות להקים חברות ריט ולהעביר אליהן נכסים תוך דחיית מס ומבלי לאבד שליטה באופן מיידי.
משנודע על הרעיון החלו מתנגדות חברות הריט הקיימות למהלך משום שיש בו פגיעה ברוח המכשיר שליבו הוא היעדר השליטה והשייכות המלאה למשקיעים מן הציבור. טענה נוספת שעלתה היא שחברות קיימות יכולות להעביר לחברות הריט החדשות את הנכסים הפחות טובים שלהן דבר שיפגע במשקיעים.
אך למהלך זה יש פן אחר והוא שחברות הריט הקיימות דווקא עשויות ליהנות מכניסה של חברות נוספות משום שאז יהיה ניתן להשוות בין ביצועי החברות השונות בעזרת מדדים כמוNOI (הכנסות מהשכרת נכסים בתוספת הכנסות מניהול הנכס ובניכוי הוצאות הפעלת הנכס) ו-FFO (רווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, בתוספת פחת והפחתות) בנוסף לרמת העניין, הידע והסיקור של התחום שצפויים לגדול משמעותית.
להערכתי תיקון חוק הריט יאושר ולאחריו אני צופה כי יוקמו מספר רב של חברות ריט על די חברות הנדל"ן המוכרות בשוק כאשר המטרה של המשחק ידועה וברורה לכל השחקנים בשוק והיא להצטייד בנכסים המושכרים לשוכרים איכותיים בחוזי שכירות ארוכי טווח ובמיקומים אטרקטיביים. כחלק מהיערכות לשינוי אפשר ללמוד גם מ"הצטיידות" חברת ריט1 שבמהלך שנת 09’ הגדילה את היקף נכסיה ב-50% כאשר גולת הכותרת היא כניסה לשותפות בשלושה מהמרכזים המסחריים בארץ של חברת גזית גלוב בהיקף השקעה של כ-315 מיליון שקל. בין השחקניות הצפויות להיכנס לתחום ניתן למנות את החברות גזית גלוב, אלוני חץ, נצבא, אפריקה-ישראל נכסים, קרדן ואמפא, כאשר השתיים האחרונות נמצאות בתהליכי הקמה מתקדמים של חברות הריט.
מבחינת המשקיע הרוצה לבצע השקעה סולידית בנדל"ן, השקעה בחברות ריט יכולה להניב תשואות יפות בסיכון נמוך יחסית. בשוק הריט בארה"ב מקובל למדוד פער בין תשואות דיבידנדים של חברות הריט מול תשואת אג"ח ממשלתית לטווח ארוך כשפער התשואות הממוצע על פני זמן הוא כ-1%. בבורסת תל אביב פער התשואה אף גבוה יותר כאשר לדוגמא תשואת הדיבידנד של חברת ריט1 עומדת על כ- 7% בעוד שתשואת אג"ח ממשלתית לטווח ארוך עומדת על כ-4.5% בלבד.
לסיכום, תחום הריט בישראל הוא תחום צעיר וצומח המהווה חלופה אטרקטיבית להשקעות סולידיות בתחום הנדל"ן המניב, ולטעמי, בכל תיק סולידי יש לשקול שילוב של רכיב מנייתי מתחום חברות הריט.