ג’י סיטי מפרסמת את תוצאותיה לחציון הראשון ולרבעון השני של שנת 2026, המעידות על המשך צמיחה מואצת בכל מגזרי הפעילות. החברה דיווחה על עלייה של כ-19.7% ב-NOI באיחוד יחסי ובנטרול שע"ח, שהסתכם לכ-650 מיליון שקל, ועלייה של כ-5.0% ב-NOI מנכסים זהים. כמו כן, ה-FFO למניה מפעילות הנדל"ן עלה בכ-13.3% והסתכם לכ-1.11 שקל למניה.
מכירת נכסים משפיעה על הנתונים הכוללים. סך ה-NOI בתקופה הסתכם לכ-713 מיליון שקל, ירידה של כ-10.5% לעומת אשתקד. ירידה זו מיוחסת למכירת נכסים ולהתחזקות השקל. ברבעון השני, ה-NOI באיחוד יחסי ובנטרול שערי חליפין עלה בכ-25.3%, אך ה-FFO מפעילות הנדל"ן המניב ירד ל-97 מיליון שקל לעומת 116 מיליון שקל אשתקד, בעיקר בשל מכירות נכסים בהיקף של 2.8 מיליארד שקל.
מיקוד עסקי ומכירת נכסים. דירקטוריון החברה אישר תכנית למיקוד עסקי והפחתת המינוף, הכוללת מכירת מרבית נכסי המגורים באירופה ובארה"ב, התמקדות במרכזים מסחריים בפלורידה, ומכירת אחזקות בברזיל. סך היקף המכירות המתוכנן עד סוף 2027 נאמד בכ-6.1 מיליארד שקל. בנוסף, החברה תפרסם הצעת רכש עצמית ל-10 מיליון מניות במחיר של 11.5 שקל למניה.
שי זיגלמן, אנליסט בכיר בבנק פועלים, כתב בתגובה לדוחות: "בשורה התחתונה: ג׳י סיטי מציגה ב-Q2/26 שיפור בפעילות הנכסים שנותרו בקבוצה, עם עלייה של 25.3% ב-NOI באיחוד יחסי ובנטרול מטבע ושל 3.6% ב-NOI מנכסים זהים, אך מכירת נכסים והתחזקות השקל הובילו לירידה של 12.9% ב-NOI המאוחד ושל 16.4% ב-FFO. התחזית המעודכנת ל-2026 משקפת צמיחה של 0%-5% ב-FFO למניה לעומת 2025, וגם ג׳י אירופה וסיטיקון מציגות צמיחה תפעולית בנכסים זהים, לצד עלייה במינוף בסיטיקון. לאחר ביטול העסקה עם ארי נדל״ן, המבחן המרכזי הוא ביצוע תכנית המימושים בהיקף של כ-6.1 מיליארד ₪ והפחתת המינוף המאוחד, שעלה ב-2.6 נקודות אחוז ל-65.0%. הצעת הרכש העצמית לעד 5.8% מהון החברה, במחיר הנמוך ב-61.5% מהשווי הנכסי המדווח, עשויה ליצור ערך למניה, אך מקצה הון לרכישה עצמית בזמן שהמינוף נותר גבוה. לכן, השיפור התפעולי והדיסקאונט העמוק תומכים בהותרת המלצת תשואת היתר, אך התלות במימושים, במימון ובהשלמת המהלכים בסיטיקון מחייבת להדגיש כי מדובר בהשקעה בסיכון גבוה.
הרחבה
ברמת התוצאות, ה-NOI (הכנסה תפעולית נקייה מהנכסים) באיחוד יחסי, כלומר בהתאם לחלקה הכלכלי של ג׳י סיטי בנכסים, ובנטרול שערי החליפין עלה ברבעון ב-25.3% ל-332 מיליון ₪, לעומת 265 מיליון ₪ ברבעון המקביל. ה-NOI מנכסים זהים, כלומר מנכסים שהוחזקו בשתי תקופות ההשוואה, עלה בחלקה של ג׳י סיטי ב-3.6% ל-290 מיליון ₪, לעומת 280 מיליון ₪. מנגד, ה-NOI המאוחד ירד ב-12.9% ל-359 מיליון ₪, לעומת 412 מיליון ₪, בעקבות מכירת נכסים והתחזקות השקל. בחציון ירד ה-NOI המאוחד ב-10.5% ל-713 מיליון ₪, לעומת 797 מיליון ₪, בעוד שה-NOI באיחוד יחסי ובנטרול מטבע עלה ב-19.7% ל-650 מיליון ₪, לעומת 543 מיליון ₪, וה-NOI מנכסים זהים בחלקה של ג׳י סיטי עלה ב-5.0% ל-584 מיליון ₪, לעומת 556 מיליון ₪. התמונה ברורה: הפעילות בנכסים שנותרו בקבוצה משתפרת, אך היקף ההכנסה המדווח מצטמצם בעקבות המימושים.
ה-FFO (רווח תזרימי מפעילות הנדל״ן המניב) ירד ברבעון ב-16.4% ל-97 מיליון ₪, לעומת 116 מיליון ₪, על רקע מכירת נכסים בהיקף מצטבר של כ-2.8 מיליארד ₪. ה-FFO למניה ירד בשיעור מתון יותר של 5.1% ל-0.56 ₪, לעומת 0.59 ₪, בין היתר בעקבות הקטנת מספר המניות. בחציון עלה ה-FFO הכולל ב-2.1% ל-198 מיליון ₪, לעומת 194 מיליון ₪, בעוד שה-FFO למניה עלה ב-13.3% ל-1.11 ₪, לעומת 0.98 ₪. הפער מלמד כי חלק משמעותי מהצמיחה למניה נובע מהרכישות העצמיות ולא רק משיפור בפעילות. החברה העלתה את תחזית ה-FFO ל-2026 מטווח של 1.98-2.08 ₪ למניה לטווח של 2.00-2.10 ₪, עלייה של כ-1.0% בנקודת האמצע ל-2.05 ₪. בהשוואה ל-FFO של 2.00 ₪ למניה ב-2025, התחזית החדשה משקפת צמיחה שנתית של 0%-5%, או 2.5% בנקודת האמצע. במקביל, תחזית הצמיחה ב-NOI מנכסים זהים עומדת על 6.0%, נמוכה ב-0.3 נקודת אחוז מהצמיחה של 6.3% שנרשמה ב-2025.
בסיטיקון עלה ה-NRI (הכנסה נטו משכירות, המדד המקביל ל-NOI) ברבעון ב-7.8% ל-57.5 מיליון אירו, לעומת 53.3 מיליון אירו, וב-5.9% בנטרול מטבע. בחציון עלה ה-NRI מנכסים זהים ב-5.6%, תנועת המבקרים עלתה ב-3.1% ופדיונות השוכרים עלו ב-2.6%, אך התפוסה ירדה ב-0.9 נקודת אחוז ל-94.4%, לעומת 95.3% בתקופה המקבילה. הוצאות המימון הישירות בחציון עלו ב-20.8% ל-43.6 מיליון אירו, לעומת 36.1 מיליון אירו, וה-LTV (היחס בין החוב נטו לשווי הנכסים) עלה ב-6.5 נקודות אחוז ל-51.4%, לעומת 44.9% בסוף 2025. שיעור ההחזקה של ג׳י סיטי בסיטיקון עלה לאחר הצעת הרכש הנוספת מ-86.53% בסוף יוני ל-89.68%, עלייה של 3.15 נקודות אחוז, והוא קרוב לרף של 90% המאפשר להתחיל בהליך לרכישת יתרת מניות המיעוט. הגדלת השליטה מאפשרת לג׳י סיטי לכוון בצורה ישירה יותר את המימושים ואת מבנה המימון בסיטיקון, אך גם מגדילה את חשיפתה למינוף של החברה הבת.
בג׳י אירופה עלה ה-NOI מנכסים זהים בחציון ב-8.7%, דמי השכירות בחידושי חוזים עלו ב-15.1% והתפוסה ירדה ב-0.1 נקודת אחוז ל-95.5%, לעומת 95.6% בתקופה המקבילה. מנגד, ה-NRI המדווח ירד ברבעון ב-33.5% ל-13.0 מיליון אירו, לעומת 19.5 מיליון אירו, ובחציון ירד ב-33.7% ל-25.6 מיליון אירו, לעומת 38.6 מיליון אירו. הירידה נובעת בעיקר מגריעת שלושת הנכסים בפולין שנמכרו לאוריון מבסיס הפעילות המדווח. המשמעות היא שהפורטפוליו שנותר בג׳י אירופה מציג שיפור תפעולי ניכר, אך מכירת הנכסים מקטינה את היקף ההכנסה הכולל. זוהי גם התמונה ברמת הקבוצה: פעילות הבסיס משתפרת, אך המימושים גורעים NOI ומגבילים את הצמיחה ב-FFO הכולל.
המוקד מכאן עובר לתכנית החדשה למימוש נכסים בהיקף של כ-6.1 מיליארד ₪ עד סוף 2027, סכום השווה לכ-85% מהמימושים בהיקף של כ-7.2 מיליארד ₪ שביצעה החברה מאז אוקטובר 2022. התכנית כוללת מכירת נכסי דיור להשכרה בארה״ב ובפולין, נכסים מסחריים בצפון ארה״ב תוך מיקוד הפעילות בפלורידה, את נכסי הקבוצה בברזיל ומימושים בסיטיקון בהיקף של כ-2.9 מיליארד ₪, המהווים כ-47.5% מהתכנית. לאחר ביטול העסקה עם ארי נדל״ן, תכנית המימושים הופכת לנתיב המרכזי להפחתת החוב. הצלחתה אינה נמדדת רק בהיקף הנכסים שיימכרו, אלא במחירי המכירה ביחס לשווי הנכסים בספרים, בתזרים שיישאר לאחר פירעון החוב וביכולת לקזז את אובדן ה-NOI מהנכסים הנמכרים.
יחס החוב נטו למאזן בסולו המורחב, כלומר ברמת החברה האם והחברות שבבעלותה המלאה, ירד ב-2.1 נקודות אחוז ל-66.3%, לעומת 68.4% בסוף 2025, והחוב נטו בסולו ירד ב-3.7% ל-12.4 מיליארד ₪, לעומת 12.9 מיליארד ₪. מנגד, יחס החוב נטו למאזן המאוחד עלה ב-2.6 נקודות אחוז ל-65.0%, לעומת 62.4% בסוף 2025, כאשר רכישת מניות המיעוט בסיטיקון תרמה לעלייה במינוף המאוחד. מכאן שהחברה אמנם שמרה על המינוף בסולו ביחס לרבעון הקודם והפחיתה אותו לעומת סוף 2025, אך הורדת המינוף ברמת הקבוצה עדיין תלויה בביצוע תכנית המימושים ובמחירים שבהם יימכרו הנכסים.
בנוסף, ג׳י סיטי הודיעה כי בכוונתה לפרסם הצעת רכש עצמית, שבמסגרתה תציע לבעלי המניות למכור לה עד 10 מיליון מניות, המהוות כ-5.8% מהון החברה, במחיר של 11.5 ₪ למניה ובתמורה כוללת מרבית של כ-115 מיליון ₪. מחיר ההצעה גבוה ב-10.9% ממחיר המניה בבורסה, שעמד על 10.37 ₪ ב-19 באוגוסט 2026, אך נמוך ב-61.5% מה-EPRA NRV (השווי הנכסי הנקי לפי כללי איגוד הנדל״ן האירופי) של 29.9 ₪ למניה בסוף Q2/26. לכן, אם ההצעה תושלם במלואה, החברה תרכוש מניות בדיסקאונט עמוק לשווי הנכסי, מהלך הצפוי לתמוך בשווי הנכסי למניה של בעלי המניות שיישארו, בהנחה שהשפעת המימון לא תקזז את התועלת.
נורסטאר, בעלת השליטה, הודיעה כי לא תיענה להצעה, אך לא מסרה נימוק רשמי. להערכתנו, אי-ההיענות הגיונית משום שמכירת מניות במחיר הנמוך ב-61.5% מהשווי הנכסי המדווח הייתה מקבעת דיסקאונט עמוק; בנוסף, ככל שבעלי מניות אחרים ייענו להצעה, שיעור החזקתה היחסי של נורסטאר עשוי לעלות ללא השקעה נוספת. מנגד, הקצאת עד 115 מיליון ₪ לרכישה עצמית כאשר המינוף המאוחד עומד על 65.0% מחדדת את המתח בין יצירת ערך למניה לבין הצורך בהפחתת החוב. החברה הכריזה גם על דיבידנד של 0.20 ₪ למניה, ללא שינוי לעומת החלוקה הקודמת ובשיעור הגבוה ב-25% מהחלוקה של 0.16 ₪ למניה ששולמה באפריל 2026. החלוקה משדרת ביטחון בתזרים, אך אינה מפחיתה את התלות במימושים ובשוקי המימון".