גורל בניין קרייזלר בלב מנהטן, הבניין האייקוני שנבנה ב1930, נותר לוט בערפל. על פי הערכות מומחה הנדל"ן של הבנק השוויצי EFG ירוסלב מאצ’ליקי, הסיכויים למכירתו של הבניין ברווח קלושים, זאת לאור שורה של אתגרים כלכליים. מאמצי המכירה של הבניין, שנרכש בשנת 2019 על ידי Signa האוסטרית וקבוצת RFR הגרמנית-אמריקאית תמורת 150 מיליון דולר, טרם צלחו.
שלא כמו באירופה או באסיה הפסיפית ויפן (APAC), כמעט 80% ממלאי המשרדים בארה"ב מיושנים (נבנו ב-1979 או קודם לכן), ולא עומדים תקני ESG עדכניים, ולכך דרושות הוצאות הון גדולות, תוך האתגר של שמירה על אופי המבנה והערך העיצובי הייחודי שלו. בנוסף לכך, ממוצע התשואה של המשרדים בארה"ב עלה ב-2% (200 bps) בין 2022 ל-2023, נתון המרמז על ירידה של סביבות 20% עד 40%, עם ירידות צפויות נוספות. ערכים אלו מונעים בעיקר על ידי מיקום, סיווג ראשי/משני, דירוג ESG, המבנה המימון וגיל הבניין.
קריסה דרמטית בערכו של הנכס
הגורמים העיקריים לירידה החדה בערכו של הבניין קשורים, בין היתר, לדמי השכירות הגבוהים שהבעלים נדרשים לשלם לבעל הקרקע, קופר יוניון .(Cooper Union) בשנת 2019 זינקו דמי השכירות ל-32.5 מיליון דולר לשנה, לעומת 7.5 מיליון דולר בלבד בשנה הקודמת. לכך נוספו שיעור תפוסה נמוך יחסית של 80% בלבד וכישלון עסקה עם ענקית הטכנולוגיה אמזון.
העתיד מאתגר עוד יותר
חמש שנים לאחר מכן, אותן בעיות ממשיכות להכביד על הבניין. הצפי הוא שדמי השכירות יעלו ל-41 מיליון דולר בשנה עד 2028, בהתחשב בשיעור המקום הפנוי הגבוה (20%) ובשכר הדירה הממוצע הנוכחי במידטאון מנהטן, נכון לרבעון הרביעי של 2023, דמי השכירות יהוו למעשה יותר ממחצית מההכנסה התפעולית השנתית נטו של הבניין. לצד זאת, יש לקחת בחשבון את ההשקעה ההונית המשמעותית הנדרשת להתאמת הבניין לתקני ESG העדכניים. מניות המשרדים בארה"ב (US office stock) נחשבות מיושנות ואינן עומדות באותם סטנדרטים, מה שדורש הוצאות הון גבוהות.
רוכשים פוטנציאליים יצטרכו לשקול לא רק את חבות החכירה העתידית, אלא גם את הוצאות ההון הקשורות ל-ESG. עם עלויות המימון שעלו בצורה דרמטית מאז הרכישה האחרונה, בבנק השוויצי מאמינים כי הערכת השווי הנוכחית של בניין קרייזלר תיפול ככל הנראה מתחת למחיר הרכישה שלה. במקרה קיצון, הנכס עלול להיות חסר ערך אלא אם כן יבוצעו השקעות גדולות, תוך שמירה על אופי המבנה והערך העיצובי הייחודי שלו. מבחינה כלכלית, בהינתן שאין למשקיע העתידי אין מטרות פילנתרופיות או ניצול הנכס לשימושים אחרים, כגון מגורים או לינה הדבר יהיה מאתגר מאוד. כל אלה ידרשו השקעה ראשונית משמעותית אך כבולים לנטל החכירה.