מלחמת ’חרבות ברזל’ מהווה את אחד המשברים הגדולים שידע ענף הנדל"ן בכלל, וענף הבנייה בפרט. משבר זה מתווסף לתקופה ארוכה של חוסר וודאות הנובעת מעליית הריבית במשק לצד ירידה חדה בביקושים. ענף הנדל"ן נכנס למלחמה כאשר הוא גם כך על סף מיתון. העלאת הריבית בישראל בשנה וחצי האחרונות לרמה של 4.75% שינתה את תנאי המאקרו במשק, וגררה בין היתר האטה בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן.
נתונים שפורסמו עוד בטרם פרצה המלחמה מלמדים על האטה משמעותית במכירת דירות חדשות, עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות שבידי הקבלנים, ירידה בהיקף המשכנתאות שניתנו לציבור, ירידה בהתחלות הבנייה ואף תחילתה של ירידת מחירים. אל כל אלה מצטרפת כעת המלחמה – כאשר הבעיות העיקריות הנובעות ממנה הן השבתת אתרי הבנייה, מחסור חמור בכוח אדם הנובע מחסרונם של העובדים הפלסטיניים ואי הודאות בקשר למשך המלחמה ולמתווה הפיצויים וההקלות שתקבע הממשלה.
ענף הנדל"ן – המצב טרום המלחמה
לפי סקירה ענפית של דן אנד ברדסטריט ישראל (D&B), ענף הנדל"ן נכנס למלחמה כשהוא במצב מורכב. יזמים רבים מצאו עצמם עוד לפני פרוץ המלחמה מתמודדים עם התייקרות הריביות, כאשר הם ממנופים בשיעור גבוה (חלקם עקב רכישת קרקעות במינוף גבוה ובמחירי שיא) אל מול הקיפאון במכירות שיצרה הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות בשוק. המצב השפיע על ענף הקבלנות על כל מקטעיו, כאשר על פי תחזיות D&B עוד לפני המלחמה, ענף הקבלנות אופיין בדירוג סיכון גבוה, עם צפי של כניסתם לכשל פיננסי של אלפי קבלנים בשנת 2023. בחודש אוגוסט האחרון נרכשו 7,412 דירות בישראל, ירידה של 11% בהשוואה לאוגוסט אשתקד.
בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי (עסקאות בהן הממשלה מסבסדת חלק ממחיר הדירה לרוכש, בהתאם לעמידה בקריטריונים של זכאות, כגון תוכנית ’דירה במחיר מופחת’ שהחליפה לאחרונה את ’מחיר למשתכן’) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על כ-6,368, ירידה של 18% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. נכון למועד זה טרם פורסמו הנתונים עבור החודשים ספטמבר ואוקטובר, אולם כבר כעת ברור שבעקבות המלחמה מספר העסקאות, שגם ככה היה נמוך, ימשיך לרדת.
הציבור כרגע עסוק בענייני המלחמה, מצב הרוח הלאומי ירוד, אי הודאות גדולה, הישראלים לא רוכשים כרגע דירות והשוק עצר כמעט לגמרי. קצב המכירות בשמונת החודשים הראשונים של השנה, משקף קצב שנתי של כ-80 אלף עסקאות. לאור המלחמה, סביר להניח שהקצב ירד עד סוף השנה לכיוון 70 אלף עסקאות, בדומה לנקודת השפל של האינתיפאדה השנייה שפקדה אותנו בשנים 2002-2003, כך מעריכים ב-D&B.
באשר לדירות חדשות שנמכרו, בחודש אוגוסט 2023 נמכרו כ-2,980 דירות חדשות, עלייה של כ-23% בהשוואה לחודש יולי 2023. אבל, גם מכירות אלא כוללת לא מעט עסקאות בסבסוד ממשלתי. בניכוי דירות אלה, מדובר על עלייה צנועה הרבה יותר ביחס לחודש יולי, של כ-10% בלבד. בהשוואה שנתית, המכירות של דירות חדשות באוגוסט היו כמעט זהות לאלה של אוגוסט אשתקד (אז נמכרו כ-2,890 דירות חדשות), ובניכוי דירות בסבסוד ממשלתי (מכירות בשוק החופשי) מדובר למעשה על ירידה של כ-18%.
נקודה חשובה נוספת היא שבחודשים יוני – אוגוסט 2023 האחוז הגבוה ביותר של דירות חדשות שנמכרו היה במחוז הדרום (כ-29.7%) מהמכירות. בשלושת החודשים הנ"ל נמכרו כ-2,495 דירות חדשות באזור הדרום, כאשר באשקלון נמכרו כ-611 דירות, בשדרות כ-600 דירות באופקים כ-155 דירות ובנתיבות כ-180 דירות. בתקופה של טרום המלחמה, נתון זה היה הגיוני ומתקבל על הדעת.
"הבניה במחוז הדרום, טרם המלחמה, הייתה רבה מאוד. אם נתמקד ב-4 הערים הנ"ל, שספגו מכות קשות במהלך השבועות הראשונים למלחמה - רק בהן נבנו ב-4 השנים האחרונות כ-20 אלף יחידות דיור. את היקפי הבנייה הגדולים בדרום טרם המלחמה ניתן להסביר בכך שמדובר בערים מתפתחות, שחלקים גדולים מהציבור, ובעיקר הזוגות הצעירים שמחפשים דירות חדשות וזולות , רצה לגור בהן. המלחמה שינתה את פני הדברים. הערים הללו למודות הפגזות ורקטות גם בשגרה, אך לאור מעשי הזוועה שהתרחשו ב-7 באוקטובר הלך הרוח הציבור השתנה, נוצר משבר אי אמון ופגיעה קשה בתחושת הביטחון האישי של האזרחים, ולהערכתנו, בשלב זה יותר מסביר להניח שהביקושים לדירות באזור ירדו במידה משמעותית, אלא אם הממשלה תסיים את המלחמה בצורה שתשכנע את הציבור שאין יותר סכנה מעזה", כך לפי D&B.
איזור הדרום נהנה מעלייה בביקושים, עד המלחמה
"גם מחירי הדירות טרם פרצה המלחמה היו במגמת ירידה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הנכונים ל –15 באוגוסט, נמצא כי מחירי הדירות בחודשים יולי – אוגוסט 2023 ירדו ב-0.4% בהשוואה לחודשים יוני – יולי 2023. בהשוואה שנתית עלו מחירי הדירות בישראל ב-0.8% בלבד בהשוואה לחודשים יולי – אוגוסט אשתקד, כלו מר, לאחר תקופה ארוכה של עליות חדות ברמה השנתית, שיעור השינוי השנתי נכון לאוגוסט, טרם המלחמה, כבר התקרב לאפס", כך לפי D&B. "המדדים הראשונים שישקללו בתוכם גם את מחירי ספטמבר-אוקטובר יפורסמו רק בעוד חודשיים, ואז נראה את השפעות המלחמה על המחירים ועל היקף המכירות, ההשפעה כמובן תהיה משמעותית".
בשבועות הראשונים למלחמה מרבית אתרי העבודה הושבתו ופעילות הבנייה בשלב זה צנחה בכ-80%. נכון למועד זה הנחיות פיקוד העורף לאתרי בנייה מאפשרות פעילות תחת הגבלות קלות בהתאם למיקום הגיאוגרפי, ואכן מרבית הרשויות המקומיות הנחו לפתוח מחדש את האתרים. עם זאת, בחלק מהרשויות העבודה עדיין
מושבתת. הרשויות שנ ותרו סגורות הן בעיקר בקרב יישובים שנמצאים בקו הלחימה, אבל נכון למועד זה ישנן גם רשויות גדולות כגון רמת גן, גבעתיים, בת ים וראשון לציון שנותרו סגורות. עקב כך, התאחדות הקבלנים ומס’ חברות גדולות בענף (ביניהן דניה סיבוס, עץ השקד הנדסה ואלקטרה בניה) עתרו לביהמ"ש בעתירה מנהלית שמטרתה להורות מיידית על פתיחת האתרים, בטענה שהחלטת העיריות גורמת להן נזק בלתי הפיך.
"סגירת אתרי הבנייה גורמת כבר היום לנזק עצום לקבלנים, שנאלצים לשאת בעלות השכירות של ציוד רב המושבת באתרים, עלויות מימון יקרות ותקורות. במקרים של פרויקטים מסוג "פינוי בינוי", היזמים גם ממשיכים לשאת בעלות השכירות לדיירים המפונים. סגירת האתרים תוביל גם בהכרח לאיחורים במסירת הדירות ונזקים לרוכשי הדירות", כתבו ב-D&B.
נכון להיום בעקבות המלחמה, העובדים הפלסטינאים לא יכולים להיכנס לשטח ישראל. חלקו של כוח העבודה הפלסטיני בענף הבנייה הישראלי גדול מאד. עד לפני המלחמה היו בענף הבנייה כ-85,000 עובדים מיהודה ושומרון ועוד כ-20,000 עובדים מעזה, לעומת כ-15,000 עובדים זרים. ייתכן שמספר העובדים הפלסטיניים אף גדול יותר, מכיוון שישנם ככל הנראה לפחות עוד כ-15 אלף שב"חים פלסטיניים המועסקים באופן בלתי חוקי בענף. נכון למועד זה דווח שכ-3,000 עובדים זרים סה"כ עזבו את הארץ, וכן דווח על מספר עובדים זרים שנרצחו (רובם ממוצא תאילנדי שעסקו בחקלאות בדרום). כיום, בגלל הסגר, כל העובדים מיו"ש ומהרצועה אינם יכולים להגיע לעבודה. מעבר לכך, עובדים רבים בענף הבניה הם אזרחים ערבים -ישראלים בעלי ת"ז כחולה, וגם הם בחלק מהמקרים לא יכולים להגיע לאתרים, בשל חשש שמביע הציבור.
המחסור בעובדים
"בשורה התחתונה, כמות העסקאות בשוק במגמת ירידה, היקף המשכנתאות בשפל ואפיל ומחירי הדירות, שעלו בחדות בשנים האחרונות, החלו להתמתן, ואז פרצה המלחמה", כך כותבים ב-D&B. "בשבועות הראשונים לאחר המתקפה אתרי הבנייה הושבתו לחלוטין, הלך הרוח הציבורי היה ירוד, העם הוכה תדהמה והלם ובנייה לא הייתה על סדר היום. נכון למועד כתיבת שורות אלה, אנו מצויים כחודש לאחר תחילת המלחמה, והמשק הישראלי כבר התחיל להגיב למציאות החדשה. נוכח המצב הקשה – דרושים פתרונות ודרושה וודאות. נכון למועד זה, המשק עדיין בפעילות חלקית, אבל מרבית אתרי הבניה חזרו לפעילות. הבעיה הבוערת כעת היא המחסור בכוח אדם, עקב כך שפועלים פלסטינאים מעזה ומיו"ש, שהיוו כ-30% מכוח האדם של עובדי הבנייה בישראל, לא יחזרו לאתרי הבניה בעתיד הנראה לעין.
"כדי לפתור את הבעיה, גורמים בענף פועלים מול הממשלה להגדלת המכסות לעובדים זרים, ולהקלה בדרישות בירוקרטיות על חידוש וויזה לעובדים קיימים. במקביל מתנהל מו"מ להסכם בילטרלי מול הודו שבסופו אולי נראה עובדים זרים בענף הבניין מהודו, שיחליפו את העובדים הפלסטינאים. עם זאת קיים חשש בקרב קבלנים שהחלפת הפועלים הפלסטיניים בעובדים זרים, שעלות העסקתם גדולה יותר כמעט פי שלושה, תביא לעלייה ניכרת בתשומות הבנייה. בנוסף, החברות בענף זקוקות להתערבות הממשלה הן בהיבט של פיצויים והשתתפות בהוצאות קבועות ובהוצאות שכר, על מנת שיוכלו להמשיך את פעילותן. אין מענה כולל, וחברות רבות על סף קריסה. על פי דיווחים שקיבלנו, כיום פחות מ-50% מהפרויקטים בפעילות", כך על פי נתוני D&B. "ספקים מדווחים בעת הזאת על הרעה במוסר התשלומים של לקוחות מענף הבניה. הדבר מתבטא בגידול במספר הצ’קים שבוטלו, או שלא כובדו, ובעלייה בכמות הבקשות לפריסה מחודשת של חובות. פרויקטים בדרום מושבתים, כמו כן התקבלו דיווחים על יזמים ידועים שעצרו תשלומים. על אף כל אלה, את ההרס הרב שזרעו המחבלים בדרום ואת נזקי המלחמה מישהו יצטרך לשקם ולבנות – וזה יהיה ענף הנדל"ן הישראלי.
"הביקושים העתידיים, בין היתר לשיקום מבנים ותשתיות שנפגעו במלחמה, עשויים דווקא להיטיב עם הענף בטווח הארוך יותר. אזור הדרום, שהתאפיין בביקוש גבוה לפני המלחמה, יספוג ככל הנראה ירידה חדה בביקושים, אך הדבר תלוי גם בתוצאות המלחמה. ככל וההכרעה תהיה משמעותית והחמאס יובס, כך הפגיעה בביקוש לנדל"ן בדרום תהיה קטנה יותר. נושא מיגון הדירות בישראל יהיה להערכתנו בראש סדר העדיפויות הציבורי בסוף המלחמה, ויספק עבודה רבה לקבלנים בישראל. המלחמה הבליטה את הרוח הישראלית, הציבור התאחד ומגלה סולידריות והגאווה הלאומית בשיאה.
"במקביל בעולם האנטישמיות מרימה את ראשה. אנו עדים לגילויי אנטישמיות בכל רחבי העולם, אזרחים במדינות מערב אירופה מדווחים על חששות כבדים, ברוסיה ראינו את המצור על מטוס שנחשד שיש בו ישראלים, ולצערנו יש עוד דוגמאות רבות. לא מן הנמנע שדווקא המלחמה תגרום בסופו של דבר לגל עלייה לישראל, או אולי לחזרתם של המשקיעים הזרים לשוק הנדל"ן הישראלי, וזה עשוי להיטיב עם ענף הנדל"ן בסוף המלחמה", כך סיכמו ב-D&B.