ראשית, יש לקחת נשימה עמוקה ולהבין שכנראה מדובר בעסקה החשובה ביותר שתעשו בחייכם, ולכן הזהירות, השכלתנות ומערך שיקולים זהיר, חייבים להיות חלק בלתי נפרד מקבלות ההחלטות.
לפיכך, בחנו את כל האפשרויות ברוגע, בדקו היטב ולפרטי פרטים כל דירה ואל תפעלו מתוך פזיזות ודחיפות. על מנת להקל עליכם לעשות כך, לפניכם מרוכזים כל הדברים שיש לדעת ולבדוק לפני שחותמים על הסכם מכר בדרך לבית חדש.
כספים ותקציבים
על מנת להימנע ככל האפשר מבעיות וסיבוכים בהמשך הדרך בהתקרב לסגירת עסקה, עליכם להבין היטב ובאופן סופי מה התקציב שלכם למטרת הרכישה. המרכיב הראשוני שתבחנו על מנת לפצח את התקציב, הוא ההון העצמי אשר ברשותכם. מלבד ההון העצמי, שעליו להוות לפחות 30% מערך הדירה המבוקשת (באם תזדקקו למשכנתא), חשוב לוודא שאתם אכן זכאים למשכנתא בהתחשב בשאר התנאים המתקיימים בחייכם.
אם אתם אכן זכאים למשכנתא, הסכום אשר בידכם מהווה כשליש מהתקציב הסופי. מומלץ אף לבדוק את הסכום המדויק למשכנתא מול הבנק כדי לקבל תמונה ברורה ככל האפשר. התקציב שיתקבל צריך להיות לכם עוגן והדבר הראשון עליו אתם חושבים כאשר אתם ניגשים לחיפושים. חשוב מאוד לדעת, נפרט על כך יותר בהמשך, שהתקציב צריך להכיל בתוכו מרכיבים כמו תשלום מיסים על הדירה, הוצאות שיפוץ, עמלות תיווך או שכר טרחה ועוד, כך שעל מחיר הדירה תמיד להיות נמוך בכמה מונים מהתקציב הסופי שלכם על מנת שתוכלו לכסות את כל ההוצאות.
מי המוכר ומה אופן הקנייה?
זו באמת לא שאלה של מה בכך, חשוב מאוד להבין היטב מי בעל הנכס אותו אתם עתידים לרכוש, אך לא כדי להעיד על טיב הנכס אלא כדי לקחת בחשבון הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת נכס מגורמים שונים. למשל, רכישה נכס במסגרת קבוצת רכישה יכולה להפחית כ 20% ממחיר הנכס בשוק בשל כוח הקנייה הגדול יותר שישנו בקבוצה.
לעומת זאת, רכישת דירה חדשה מקבלן גוררת עמה הוצאות נוספות שעל פי רוב לא נכללות במחיר הנקוב לנכס המוצע – שכר טרחה לעו"ד הקבלן, תוספות בנייה, עלות חיבור לתשתיות ועוד. אם אתם עתידים לרכוש דירה ביד שנייה, עליכם לבחון היטב את זהותו של המוכר, לוודא שהוא אכן בעל הנכס ואפילו לבדוק האם ישנם תיקים משפטיים שהתנהלו נגדו בעבר.
זכרו, לא חשוב ממי אתם קונים, חשוב לחשב את מס הרכישה (שגובה רשות המיסים) בהתאם לקריטריונים בהם אתם עומדים ולהוסיף עלות זו למחיר הנכס.
הסתכלו סביב
לעיתים, רוכשי דירה פוטנציאלים נוטים להסתנוור מנכס שנראה תפור בדיוק למידותיהם ולפיכך שוכחים היבטים קריטיים מאוד – סביבה ואיזור. אם לא מדובר בבקתה מבודדת בקרחת יער, סביר ביותר שיהיו הרבה מאוד פרמטרים שעליכם לשים לב אליהם בסביבת הנכס. גם אם הינכם חושבים שאתם מכירים את היישוב בו ממקום הנכס היטב, אם מעולם לא גרתם באותה השכונה הספציפית, עליכם לפקוח עיניים ולבחון היטב את כל השירותים והמוסדות אשר נמצאים בקרבת המקום.
למשל, הימצאותם של בתי ספר איכותיים בהתאם לגילאי ילדכם, מה מיקומה של קופת החולים הקרוב ביותר, האם ישנו סופרמרקט במרחק הליכה, גני שעשועים ועוד. ההמלצה הטובה ביותר היא לערוך מבעוד מועד רשימה של כלל הצרכים המשפחתיים בהקשר מוסדות בקרבת מקום ובעת שאתם בודקים את הנכס עצמו, לבדוק את הסביבה אל מול הרשימה שלכם.
מלבד זאת, יש לבדוק ולבחון את האיזור גם מבחינת מפגעים שעלולים להוות מטרד מבחינת רעש, לכלוך ועוד. כלומר, הימצאותו של כביש מהיר, איזור תעשיה או מפעל מזהם באיזור לא רק מורידים את ערך הנכס אלא גם עלולים להיות בעיה של ממש בעת המגורים בו.
בנוסף, כדאי ומומלץ לשוחח עם שכנים שכבר גרים בבניין או בשכונה ולשאול לגבי האווירה, התחושות ושאר האנשים. וודאו שמדובר במקום בו יהיה נעים להתהלך ברחוב בכל שעות היממה ושתחושת הביטחון בו גבוהה.
בדקו בציציות
ישנן מספר לא מבוטל של בדיקות שונות שיש לבצע לאחר שווידאתם שהתקציב, המוכר והסביבה מתאימים ולפיכך אתם נכונים להתקדם בעסקה. את הבדיקות השונות שיש לבצע ניתן לחלק לכמה תתי סעיפים להלן –
נסח טאבו
נסח הטאבו מהווה את תעודת הזהות של הנכס, כל הפרטים הרשמיים והחוקיים בעניינו יופיעו במסמך הציבורי אשר יינתן לכל דורש באמצעות המערכת הממשלתית. עליכם לוודא ששם בעל הנכס במסמך תואם במדויק לאדם המוכר את הדירה, התאמה מלאה של גוש וחלקה לכתובתו של הנכס ואי המצאותם של הערות אזהרה, עיקולים וכדומה.
כמו כן, אם הובטחו לכם חניה, מחסן, מרפסת או כל תוספת אחרת לנכס, תוכלו לוודא שהיא אכן חוקית וקיימת בטאבו באמצעות מסמך זה. חשוב מאוד לבדוק את נסח הטאבו לפרטי פרטים, זו הדרך היעילה ביותר לוודא שלא נפלתם לידיהם של שרלטנים.
תשריט המבנה או תכניות הבניה המאושרות
בשלב השני, יש להוציא את תשריט הבית המשותף (אם מדובר בבניין מגורים) או לחילופין את תכניות הבנייה המקוריות אשר אושרו על ידי הרשויות. בבדיקה זו עליכם לוודא שהבנייה בשטח תואמת באופן מושלם את התכניות והשרטוטים ושלא קיימות חריגות בנייה או תוספות לא מאושרות.
אי התאמה בין התכניות לבין הקיים עלולה לסבך אתכם כלכלית לאחר דרישת הרשויות להסיר את חריגות הבנייה על חשבון הבעלים. לכן, אם אכן ישנן חריגות או אי התאמה כזו או אחרת בעניין זה, עליכם להגיע להסדר בעניין עם בעלי הבית ומומלץ בליווי משפטי מקצועי.
ליקויי בנייה
אחת מהבדיקות החשובות ביותר הינה הבדיקה הפיזית של המבנה עצמו ועמידותו. אם מדובר בדירה שנקנתה חדשה מקבלן או יזם, ליקויי בנייה או עיכובים במסירה מזכים את הקונים בפיצויים כספיים ובמקרים אלה כדאי וחשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום.
במקרים בהם הנכס הוא יד שנייה, חשוב לבדוק מבעוד מועד את כל חלקי המבנה ולרדת לכמה שיותר פרטים בעניין – שלמות הקירות (רטיבות, סדקים, עובשים), נזילות וסתימות חוזרות, תקינות כלל החלונות והדלתות, כלים סניטריים (מקלחות, אסלות) ועוד. במידה ונמצאו ליקויים או תקלות, ערכו רשימה מסודרת של כלל הבעיות הנראות לעין ובמידת הצורך אף כדאי לערב שמאי מקרקעין או קבלן בנייה, שיעריכו את עלויות התיקונים הנדרשים בנכס.
אין להמעיט בערכם של ליקויים גדולים או קטנים ככל שיהיו, בעולם המקרקעין גם תקלות שנראות לנו קטנות ושוליות עשויות לבסוף להתברר כיקרות מאוד לתיקון ואלה הן הוצאות שחובה לקחת בחשבון בטרם ביצוע העסקה. כמו כן, רשימת הליקויים תשמש אתכם במעמד המשא ומתן על מחירה הסופי של הדירה, זכותכם המלאה לדרוש לקזז את עלויות התיקונים הנדרשים מהמחיר המבוקש.
מעוניינים מאוד בנכס, אך התגלו בעיות
מצאתם נכס שאתם מאוד אוהבים, פעלתם לפי כל ההוראות והתגלו בעיות כאלה ואחרות, אך עדיין אתם מרגישים שזוהי הדירה המושלמת בשבילכם. ראשית, אין סיבה לדאגה, עצם העובדה שעליתם על הבעיות מעידה על כך שעבדתם וחקרתם ביסודיות ולפיכך דבר לא חמק מעינכם. דבר נוסף שחשוב לדעת, זה לא עניין נפוץ למצוא דירה מושלמת, שאין בה ליקויים או תקלות כלל וכלל.
ברוב המקרים, הבעיות או התקלות שיתגלו במהלך התהליך הן פתירות וברות שינוי. עם זאת, אופן הטיפול בבעיות משתנה בהתאם לאופי התקלה (משפטית, פיזית, מבחינת רישומים ועוד) ולעיתים לבעיה פשוטה ישנם פתרונות שעשויים להיות מורכבים בשביל מרבית הרוכשים.
לכן, במקרים אלה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין שהוא בעצם הסמכות המקצועית המורשית לטפל בכל בעיה משפטית או רישומית אשר תצוץ, והוא יעשה זאת במסירות תוך דאגה למימוש מלא של זכויותיכם. כמו כן, מעורבתו של עו"ד מקצועי תפטור אתכם ממטלות רבות והוא זה שיבדוק את נסח הטאבו, ינהל את המשא ומתן על הדירה, יבדוק אפשרויות להקלות במיסים ועוד.
אם לא די בכך, במקרים בהם מתנהלים מגעים אל מול קבלן, שמאי או הרשויות, עורך הדין הוא שיעשה זאת בשבילכם תוך הגנה מלאה על האינטרסים והכיס שלכם. בנוסף, לעורך דין מקרקעין יש גישה למאגרי מידע נוספים על אלה החשופים לכולנו, ולכן הוא יוכל לוודא למענכם את זהותו ואמינותו של המוכר ו\או בעל הנכס באופן שלא ישאיר מקום לספקות.
רגע לפני שלוחצים ידיים
חתימה על הסכם המכר הוא השלב האחרון בהחלט ברכישת דירה, פעולה זו היא שנותנת תוקף משפטי וחוקי לעסקה ולאחר שנחתם החוזה – הוא מחייב את שני הצדדים לעמוד בכלל הסעיפים הכתובים בו. הדבר האחרון ואף החשוב ביותר שיש לבדוק לפני שחותמים, הוא את החוזה עצמו. קראו את החוזה לעומק, הבינו היטב את כל אחד מהסעיפים ומומלץ לעשות זאת לפחות פעמיים כדי למנוע פספוסים. אם ישנם סעיפים שאינכם מבינים עד הסוף – התעכבו עליהם, בקשו עזרה והתייעצו עם מכרים או אנשים מקצוע, לעולם אל תישארו עם סימני שאלה.
וודאו כי כל הדברים שסוכמו בעל פה מול בעל הנכס עלו על הכתב במסגרת החוזה וכי אכן המוכר עומד בכל התחייבויותיו אליכם. בחנו בזהירות את מועדי ואופן פרישת התשלומים המצויינים בחוזה אל מול שחרור המשכנתא מהבנק, על מנת למנוע פלונטרים כלכליים בהמשך. אל תחששו להחזיר את חוזה המכר לצורך תיקונים לפני שתחתמו עליו, זהו הליך לגיטימי לחלוטין כאשר ישנם פערים בין מה שסוכם בין הצדדים במו"מ לבין מה שנכתב בפועל בחוזה.
אם לסכם בפשטות, רכישת דירה אינה רק עניין של שינוי אורח החיים והעתיד המשפחתי, אלא גם השקעה כלכלית לטווח הרחוק שעשויה להשתלם אף מאוד. כמו בכל השקעה כלכלית שתעשו בחייכם, עליכם לשקול בכובד ראש את כל ההיבטים, לחשב בזהירות את ההוצאות וההתחייבויות ולבדוק היטב שאינכם נופלים קורבן למלכודת שנטמנה. ככל שתעמיקו ותבדקו הכל מראש, כך תוכלו להבטיח שקט נפשי וכנראה גם רווח כלכלי עתידי על התשואה שיניב הנכס בבוא היום. זכרו להישאר רגועים לאורך כל התהליך ואל תתנו לאיש או לדבר להלחיץ אתכם לקבל החלטה, מדובר בעתיד שלכם ושל משפחתכם.