שוק מניות הנדל"ן בת"א מתקשה להתאושש מאז הנפילה העוצמתית שהגיעה לשיאה באמצע חודש מרץ. מדד ת"א נדל"ן רחוק כרגע בקצת יותר מ-55% מרמת השיא של חודש פברואר 2020. בעוד נתוני האבטלה הרישמיים שנחשפו היום עומדים על 12.4% (510 אלף מובטלים) וחוסר הוודאות לגבי קצב ההתאוששות האפשרי של המשק מקשים לקבל החלטה אם מניית מליסרון למשל שהתרסקה בכ-50% מרמת השיא שלה בפברואר, שווה קניה מיידית, יש מי שמאמין שמדובר בהזדמנות כבר בשלב הזה.
בראיון לספונסר, שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של ווליו בייס, נשמע אופטימי ובעיקר כמי שמאמין שהשינויים בשוק הנדל"ן לא יהיו דרמתיים בטווח הארוך "ההייפ בשוק מאוד שלילי כרגע בגלל המצב, בין היתר, בגלל שהרבה חברות הייטק מקומיות ובינ"ל, גם בארה"ב, הנחו את העובדים לעבוד מהבית. אנשים לא באים לעבוד במשרדים וזה נראה כאילו הם מתייתרים, אבל אני לא מסכים שזה יימשך לאורך זמן. האינטראקציה בין העובדים חשובה, אנשים רוצים בסופו של דבר לצאת מהבית, אנחנו ייצורים חברתיים, עושים סיעורי מוחות, מינגלינג – זה מה שמביא את הרעיונות וזה חשוב לארגונים."
בכל הנוגע לנדל"ן המשרדי ליפמן מדגיש כי "המשרדים וה-האבים לא יתייתרו, המצב אולי ישתנה ע"י מעבר לכמות ימי עבודה מסוימת מהבית – יום-יומיים בשבוע. חברות לא יכולות לוותר על 10-5 קומות שהן שוכרות בלחיצת כפתור. יש להן חוזים ארוכי טווח. מי שיאלצו להמתין בינתיים אלו היזמים הגדולים, כמו גב-ים ואמות למשל, אז במקום לבנות עוד בניין משרדים הם ישאירו בשטח חניון לתקופה נוספת, כיוון שהן ממש לא חייבות לקבל החלטות עכשיו."
מאידך ליפמן מציין כי "אם לא נחזור לאבטלה חד ספרתית תוך שנה, הביקושים יירדו משמעותית וזה ישפיע על החלטות של יזמים, כך שהואקום שנוצר ישתפר רק ב-2022. גם במצב כזה, אני לא רואה מצב של פילים לבנים ומשרדים נטושים, אנחנו נתרגל לחיות עם הקורונה, אני לא צופה נפילה קשה, אבל גם לא נראה עליות מחירים בשנה שנתיים הקרובות. יש קשר ישיר בין מצב הכלכלה לנדל"ן המשרדי, ואני מאמין שהכלכלה תתאושש גם אם המצב הנוכחי יישאר איתנו לתקופה ממושכת."
בכל הנוגע לנדל"ן המסחרי, בדגש על הקניונים אומר ליפמן "אנחנו כמובן במצב לא נורמלי, אבל זה לא מייצג, עוד לא למדנו לחיות עם הקורונה, כנראה שביבי וטראמפ לא יצליחו למצוא טריק שיעלים את זה. ייקח זמן עד שנדע לחיות עם זה. הקניונים ימשיכו לעבוד, אבל כמו שאנחנו רואים בעולם רשתות שמתקשות להתמודד עם זה, זה יקרה גם בארץ ויהיו כאלה שייפלו, אבל יגיעו רשתות חדשות מחו"ל שימלאו את מקומן. בסוף כולם מדברים בשפת הפידיון, המטרה של בעלי הקניונים היא להביא את האנשים לקניונים ובסוף הם ידעו איך לעשות את זה.
אני רואה את שיווי המשקל מתעדן בין המשכירים לשוכרים בקניונים, הם ילכו אחד לכיוון השני. השנה הזו כבר אבודה ולא מייצגת בגלל המצב. פועל יוצא של זה הוא שיותר אנשים הולכים למרכזים הפתוחים שיפרחו , כיוון ששם הם מרגישים בטוחים יותר מאשר במקומות סגורים. בניגוד למה שקורה בחו"ל, כשמדובר ברשתות גדולות עם חנויות גדולות המקום שלהן כאן הוא רק בקניונים ולא ברחובות המרכזיים."
בהתייחס לשוק המגורים, ליפמן מצביע על כך ש"ההיצע הולך וקטן. הממשל לא מתפקד כבר שנתיים, בעיית הדיור לא בראש מעניינם של המנהיגים והתחלות הבנייה ירדו באופן משמעותי. צד הביקוש יגדל מעט. הבית הופך לחשוב יותר, צריך קצת יותר ספייס כשעובדים חלק מהימים מהבית ככל שזה יישאר כך."
אבל כוח הקנייה של הציבור יורד, זה לא ישפיע?
"האבטלה כרגע היא של העובדים היותר זוטרים, לכן זה משפיע, אבל פחות, לרובם גם ככה אין 2-3 מיליון לרכישת דירה. ככל שהמצב יחזור לקדמותו, כשלהערכתי בכל מקרה זה יקרה לקראת סוף השנה הבאה, זה יתמוך בהגדלת הביקושים. כרגע אנחנו רואים שהמכירות חזרו, אין ירידות מחירים עד כה, כיוון שדיור זה צורך. לכן, בהנחה שההיצע ימשיך לרדת והביקוש לא, ותוסיף לזה את הורדת המס למשקיעי דירה שניה ומעלה, המחירים יחזרו לעלות בשלב מסוים. בסופו של דבר זה מעודד את המשק וחשוב שהממשלה תתמוך עם פרוייקטים יזומים שיחזירו אותנו לצמיחה."
ז"א שגם אם נראה הוכחה לזה שהירידה המסוימת בתפוקת העובדים יכולה להיות נמוכה מהחיסכון שיווצר מויתור על שטחי נדל"ן, זה לא מה שיכריע וישנה את השוק?
"יש מקומות שלא חשבו שאפשר לעבוד מהבית ועכשיו חלקם יאפשרו יום-יומיים עבודה מהבית. מה שבטוח הוא שהסיטואציה הנוכחית לא פרמננטית. גם אם מקומות עבודה רבים יישארו עם עבודה היברידית לתקופה ממושכת, זה אולי מחייב שינוי מסוים, אבל זה לא יכול לייתר את הדבר האמיתי. המעבידים חייבים מוטת שליטה על העבודה והמועסקים. אתה לא יכול לגייס עובדים חדשים בלי לדעת מי הם, בלי יכולת לעקוב מקרוב. גם אם ניתן להגיע לתפוקה מלאה של עובדים בעבודה מהבית, זה לא אותו דבר בלי האינטראקציה בין העובדים."
מה אפשר ללמוד מדוחות חברות הנדל"ן עד כה?
"הירידות במניות הנדל"ן היו חדות מדי. קח את גב-ים, אמות וקרנות הריט סלע וריט1 – כולן מאוד מעניינות ברמת התמחור הנוכחית. בסקטור המסחרי, ה"בול בפוני" הוא של רני צים עם המרכזים הפתוחים והשכונתיים בהם הפידיונות עולים, אבל אני לא רואה חשש אמיתי גם בעזריאלי ובמליסרון שהיא חברה מאוד חזקה. השוק אולי חושש, אבל יש שם אפסייד והמחירים כרגע מאוד נוחים. בין המניות המעניינות כרגע בסקטור הנדל"ן למגורים, מהסיבות שציינו, יש הרבה חברות מעניינות, כמו דוניץ, פרשקובסקי, דימרי ורוטשטיין. אין ספק שאם יהיה גל שלישי משמעותי בארץ זה שוב יגרום לעיכובים, אבל גם תחת שיגרת קורונה החיים יחזרו לסדרם ומחירי הדירות למגורים יחזרו לעלות."