בתאריך 18.02.2014 התארח שחר אבישי, מנהל מערך ייעוץ משכנתאות. במסגרת האירוח ענה על שאלות הגולשים. להלן סיכום הראיון.
ש: אחרי כל השינויים של בנק ישראל, מה ההגבלות העדכניות על משכנתא?
ת: האמת שזו שאלה מורכבת ואנסה לענות בקצרה (כמה שאפשר) ולהיות מדוייק.
ההגבלות מתחלקות לשלושה עולמות- אחוזי מימון, סוגי הלוואות ויחס מהכנסה
מבחינת אחוזי המימון בנק ישראל יצר ”תיוג” של כל רוכשי הדירות. יש שלוש קטגוריות. רוכשי דירה ראשונה שיכולים לקבל עד 75% מימון, משפרי דיור שיכולים לקבל עד 70% מימון ומשקיעים שיכולים לקבל עד 50% מימון מהנכס הנרכש.
מבחינת מסלולים ישנם מספר הגבלות כגון הגבלה על מסלולי המשכנתא בריבית משתנה לטווח של פחות מ 5 שנים (עד שליש מהמשכנתא), הגבלה על מסלולי המשכנתא בריבית משתנה לטווח מעל 5 שנים כך שיחד כל המשתנות לא יעברו את ה 66% מהמשכנתא ובסופו של דבר יוצא מזה שחייבים לקחת מינימום שלשיש מההלוואה בריבית קבועה.
מבחינת יחס ההחזר דווקא כאן נוצרה סוג של הקלה שבנק ישראל ”הגביל” את הבנקים למתן משכנתאות עד 50% מההכנסה של הלווים (לרוב הבנקים מגבילים את עצמם ל 30% מההכנסה)
ש: האם אני יכול למחזר הלוואה שיש בה יותר משליש בריבית משתנה בלי ליפול תחת ההנחיות החדשות של בנק ישראל?
ת: התשובה היא כן! הנחיות בנק ישראל אומנם מגבילות היום את היחס של המסלולים השונים במשכנתא. אבל יש סייג מאוד חשוב שרוב האנשים לא מכירים בהנחיות אלו.
ניתן לשמר מצב קיים של משכנתא!! כל עוד לא מגדילים את הסיכון וחייבים להקטין את הסיכון אפילו בסכום סמלי.
לרוב מספיק להקטין את המסלולים המשתנים ב 10,000 ש”ח וניתן ככה לשמר את היחס בין המסלולים כפי שהיו לפני ההנחיות.
ש: מה אתם צופים קדימה עם המשכנתאות? בהתאם לאילו הנחות אתם מתכננים משכנתא?
ת: בעיקרון יש דברים שהם סובייקטיביים לכל לווה כגון תכניות קדימה, ילדים מתוכננים, מתי נכנסים הילדים לחוק חינוך חובה, כספים, קופות או קרנות שמשתחררות בעתיד וכמובן גם דברים כגון רמת סיכון רצויה ויכולת התמודדות עם שינויים בעתיד. בקיצור זה מאוד אישי.
בצד הפיננסי אנחנו עובדים התאם להערכות ותחזיות של בית ההשקעות (אקסלנס...) לגבי שינויי ריבית בנק ישראל אפשריים, תחזית בנק ישראל לאינפלציה בשנים הקרובות, הנחות לשינויים של ריביות העוגן בהתאם להיסטוריה שלהם ב 10 שנים האחרונות ועוד.
לא מספיק לקחת משכנתא, צריך לתכנן קדימה וגם לנהל אותה! זה כמו השקעה לכל דבר. בוחרים מסלולים שבהם משקיעים את המשכנתא קדמה וצריך לנהל את זה ברמה שנתית אם לא חודשית כדי להיות מסוגלים להתאים לשינויים בשוק ושינויים אישיים.
מי שמנהל את המשכנתא בסוף ישלם גם מאות אלפי שקלים פחות וגם כנראה יסיים את המשכנתא הרבה לפני התאריך המקורי.
ש: האם יש הטבה ללקוחות אקסלנס בשירות החדש?
ת: בהחלט הנחה אוטומטית של 1,200 ש”ח! כל הלקוחות חשובים לנו, גם מי שלא לקוח אקסלנס אבל אנחנו כן מאמינים שללקוחות של אקסלנס גם מגיע הטבה נוספת על היותם לקוחות נאמנים שנהנים מהשירותים של בית ההשקעות גם בעולמות המרכזיים של בית ההשקעות.
ש: למה אני צריך יועץ משכנתאות אם הבנק גם מייעץ על משכנתא.
ת: מקצועיות, אובייקטיביות, כוח מיקוח ועוד.
יועץ משכנתאות מעביר ללקוח שנטול משכנתא את כל הידע שלו, את הקשרים ואת ניסיון העבודה מול המערכת הבנקאית. משכנתא זו ההחלטה הפיננסית הכי גדולה (בסכום ובנפש) של רובנו. האם הגיוני לקבל אותה בלי יועץ מקצועי? מבחינתי זה שווה ערך לצורך עו”ד ורו”ח כל אחד בתחומו.
בידי יש המון ידע שצברתי לאורך 12 שנים, קשרי עבודה והיכרות עם המערכת הבנקאית שמאפשרים לי להגיע לתוצאות הטובות ביותר. אני מבצע תכנון משכנתא שהוא מראיית הלקוח שלי ולא רק מהראיה של הבנק. הבנק הוא גוף הוגן אבל עדיין נמצא בניגוד עניינים מסוים כשהוא מייעץ לכם איזה משכנתא לקחת ומצד שני גם מחליט מה הריבית שלה ומה המסלולים שלה...
מעבר לזה יש לי אצבע על הדופק של הריביות בכל רגע נתון ובכניסה למשא ומתן תמיד תהיה חזק יותר אם תדעו כמה עלה לצד השני מה שהוא מנסה למכור לך. תחשבו איזה כוח זה.
מבחינת ניתוח ובניית תכניות מתאימות ללקוחות גם כאן יש לדעתי ערך גובה מאוד. אני שולח את בקשת המשכנתא שלכם לבנק בחליפה ועניבה, לפעמים בגלל חוסר היכרות עם המערכת אתם תשלחו אותה במכנס קצר וסנדלים...
ש: היה לי השבוע ויכוח עם מישהו , אולי תוכל להכריע – מה חשוב יותר – התמהיל או הריביות?
ת: שניהם חשובים, אין ספק שהתמהיל משפיע יותר על סה”כ התשלומים שתשלמו לבנקים אבל בהחלט אל צריך לוותר על תנאי ריבית הכי טובים שאפשר לקבל.
ש: מה הפערים במחירי הפרמיות של ביטוחי המשכנתא השונים? האם יש הבדלים בפוליסות? עד כמה חשוב לחקור את הנושא?
ת: תשלומי פרמיות הביטוח מגיעים לעשרות אלפי שקלים ואפילו מאות לאורך חיי המשכנתא. בנוסף יש בביטוחים כל מיני הנחות תקופתיות שלפעמים שוכחים מהם ופתאום המחיר קופץ באופן חד.
חשוב בדיוק כמו במשכנתא לבצע ממש מכרז על התנאים הטובים ביותר.
בנוסף יש להכיר את הפוליסות- לא כל הפוליסות נותנות כיסויי מלא. שימו לב שבבנקים לדוגמא יש הגבלות על איזה כיסויים מותר להם לתת בביטוח המבנה...
ש: האם ניתן לקחת הלוואה באחד מן המסלולים ליותר מ30 שנה?
ת: הגבלות בנק ישראל לא מאפשרות לקחת היום הלוואות ליותר מ 30 שנה. על המדף יש כאלו הלוואות (אפילו עד 40 שנה...) אבל הגבלות בנק ישראל האחרונות לא מאפשרות זאת (זה גם אולי לטובה).
ש: לווה משותף - נכס של הורים - אימי מתקרבת לגיל שבעים, אלמנה שנים רבות, וללא פנסיה. הכנסתה נובעת מהשכרת נכס ומקצבאות.
בנוסף לנכס שהיא משכירה, יש לה בית בבעלותה הנקי משעבוד. אני מעוניין לעזור לה לשפץ ולהשביח את הבית (הבית בן 40 ומעולם לא עבר שיפוץ רציני), כהיערכות לשנים הבאות.
הדרך עליה חשבתי היא לקחת משכנתא של 250-300K על בסיס הבית שלה, ובעזרת הסכום לממן שיפוץ יסודי (זה שווה מבחינה כלכלית מול השוק). למעשה, אני זה שאשלם את ההלוואה, יש לי כושר החזר ולא אמורה להיות בעיה מצד זה.
ש: איך כדאי לפתוח את הבקשה למשכנתא לדעתך?
ת: משכנתא לשיפוץ בית האם - הרעיון נשמע לי נכון. במיוחד בגיל הזה. היא בטח רוצה להישאר בבית אבל רוצה גם איכות חיים.
הבעיה כאן זה הגיל שלה. במידה ולך יש הכנסות מספקות זה יכול להיכנס להלוואה כלווה נוסף מה שלדעתי יספק את הבנק. מבחינת הגיל שלה תהיו מוגבלים בתקופת ההלוואה. יש בנקים שהגיל המקסימאלי הוא 75 ויש כאלו שהוא 85. ההחזר החודשי יכול להיות גבוה מאוד ב2 תקופות אלו.
האם יש לאם נכס נוסף בבעלותה? זה יכול להקל על הבנק לאשר לה משכנתא כיוון שזו לא תהיה הדירה היחידה שלה ( לבנק יש קושי משפטי מאוד גדול לפנות אנשים מבוגרים מהבית גם אם לא שילמו את המשכנתא).
ש: א. יש לי הכנסות מספקות
ב. יש לה נכס נוסף אותו היא משכירה כיום
ג. אם הבנתי מה שכתבת, הפרישה של ההלוואה צפויה להיות קצרה יותר (קרי, עד שתגיע לגיל 75/85?), זה שאני לווה נוסף יוכל לעזור בנושא הזה? כי זה די מוציא את העוקץ מהמשכנתא אם היא פרושה ל7 -10 שנים..
ת: כניסתך כלווה צער יכולה לעזור אבל זה כבר עניין של משא ומתן עם הבנק וביסוס בקשת המשכנתא כבקשה חזקה. יש לי לקוחות שמסיימים אתה משכנתא גם אחרי גיל 90 באופן תאורטי.
העובדה שיש לאמך נכס נוסף בבעלות זה הקלף הכי חזק שלכם כיוון שאז לבנק אין חששות מבעיית ”דייר מוגן” שנוצרת בשילוב של בעלי נכסים מבוגרים עם דירה יחידה. מהפרטים הבסיסיים שציינת יש כאן סיכוי לא רע להצליח לקבל משכנתא לטווח ארוך יותר.
נקודה נוספת ולא פחות חשובה זה העובדה שלא ניתן לבצע ביטוח חיים לאמך בגיל זה ועל כן תהיה חייב לבצע ביטוח עבורך ובנוסף הבנק יצטרך להסכים לתת את המשכנתא ללא ביטוח עבורה. קח בחשבון שקיומם של אחים ואחיות (יורשים נוספים) יכולה להוות נקודה בעייתית ויתכן שתצטרך להתמודד עם הנושא הזה מול הבנק. לדוגמא במקרה והדירה מורשת לפני תום המשכנתא וכיוון שאין לאמך ביטוח חיים למשכנתא מה קורה אז עם המשכנתא? כל יורש ירצה את חלקו אבל צריך גם לשלם לבנק את המשכנתא. בקיצור צריך לעשות פה עבודת הכנה מעמיקה כדי להגיע לבנק עם כל הפתרונות ולא לקבל דחיה שיהיה קשה לשנות אותה בחזרה. הרעיון שלך לעזור לאמך לחיות באיכות חיים גבוהה הוא נכון ואחראי רק צריך לתכנן נכון את המהלך.
ש: משכנתא שנלקח לפי הכללים האם אפשר להחזיר ולהשאיר רק השליש הצמוד לפרים,
נגיד אחרי חודש שנלקח לפי שליש לכל חלק? מתוך כוונה כשהפריים יתחיל לעלות לחסל גם חלק זה.
ת: אפשרי - זה טריק ידוע, אני לא מת עליו אבל זה אפשרי. אין לך שום הגבלה או הנחיות על איפה לסלק כספים מהמשכנתא. שים לב רק כשאתה מסלק ממסלולים שהם לא הפריים יתכן ויהיו לך עמלות פירעון. בנוסף תיתן הודעה של 10 ימים מראש ותחסוך עמלה נוספת.
ש: אני בתהליכי תכנון לבניית בית פרטי הייעוד שלו זה למכירה
מדובר בקרקע שקניתי לפני שנים (אין על הקרקע שום חוב) והשווי עלה במאות אחוזים
ואני רוצה לקחת משכנתא לבניה
מספר שאלות
1. איך הבנק מסתכל על זה כמשכנתא או כליווי בנקאי ?
2. האם ניתן לקחת הלוואת בלון ולהחזיר לאחר המכירה ?
3.האם ניתן לקחת את כל המשכנתא / הלוואה בריבית קבועה (כאשר מדובר על טווח יחסית קצר ) ?
ת: בנייה עצמית –
1. במידה והקרקע על שמך הפרטי (לא חברה) זה משכנתא לכל דבר וצריך לדאוג שהריביות יהיו בהתאם- שלא יספרו לך לוקשים על ליווי בניה! זה יקר יותר.
2. ניתן לקחת הלוואת בלון/גישור אבל זה כבר תלוי ביכולת מיקוח מול הבנק והצרכים שלך
3.ניתן לקחת הכל בקבועה אבל אם הכוונה היא למכור אחרי הבניה זה לא נשמע לי כמו הרעיון הכי טוב- קבועה יכולה להיות עם עמלות פירעון והצמדות וחבל על הכסף.
ש: האם נכון לקחת משכנתא רק בריבית קבועה לתקופה של 10-15 שנה או שחייב לקחת חלק משתנה.
אני שואל מנקודת הנחה שלא נראה ריביות נמוכות כאלה בהמשך.
ומה גובה הריבית כיום לקבועה.
ת: תלוי בנזילות שאתה מחפש מצד אחד אתה צודק שהריביות היום מאוד נמוכות במסלולים הקבועים וכדאי לנצל את המצב הזה.
מצד שני אין גמישות ונזילות מובטחת במסלולים אלו וזה מייקר מאוד את ההחזר החודשי בשנים הראשונות.
בנוסף הפער בין הקבועות לבין הפריים במחיר שלו היום אולי שווה את הסיכון בריבית משתנה צמודה לפריים.
לסיכום בעיקרון יש בזה משהו נכון אבל זה משהו שכל אחד צריך להחליט באופן אישי וקשור בעיקר למה מתכנן לעשות עם המשכנתא בשנים אלו. דרך אגב זה הרבה יותר נכון ל 10 שנים מאשר ל 15 שנים.