חדשות נדל”ן

סיכום 2018 בנדל”ן: ענף ההתחדשות העירונית בסיכון גבוה

15% מקבלני הביצוע בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 נמצאים ברמת סיכון גבוהה מאוד, בעוד עבור 25% מהקבלנים בפרויקטים אלו, רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה

חדשות ספונסר 31/12/2018 15:31

א+א-

באגף המידע והמחקר של חברת דן אנד ברדסטריט מסכמים את שנת 2018 בענף הנדלן ואומרים כי הירידה בהתחלות הבניה כבר מראה אותותיה על הצמיחה במשק, נתוני הצמיחה שפורסמו לרבעון השלישי של 2018, מראים שקצב הצמיחה הואט מ-3.2% ל-2.3% בחישוב שנתי, כאשר את ההאטה ניתן לייחס ברובה להאטה בהשקעה בבנייה למגורים. בשנת 2016 ו-2017, שוק הנדל"ן היה אחראי באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה השנתית, כלומר הוא היה אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים בתקופה האחרונה וכדי לשמור על זה, צריך ליצור תנאי ודאות טובים יותר בשוק.

 

בבדיקת התפתחות מלאי הדירות המוכנות, המיועדות למכירה, ואת חודשי ההיצע לפי שיעורי מכירה, וראינו שהם במגמת ירידה, כך שלא נראה שיש היצע גדול תקוע. כל התפישה של הממשלה, שאם הקבלנים יתקעו עם מלאי דירות, הם יהיו חייבים להוריד את המחירים, עדיין לא מתקיימת. זה נכון שקצב השיווק בשוק החופשי ירד דרמטית, אבל המרווחים עדיין נשמרים.

 

ההאטה בהתחלות הבניה, החל משנת 2017, מראה את אותותיה על היציבות הפיננסית של קבלני הביצוע. כפי שהערכנו בדן אנד ברדסטריט, החל מהרבעון השני של 2018, חלה עלייה דרמטית בהיקף כשלי הפירעון בקרב הקבלנים. מגמת התחלות הבניה משפיעה על כמות כשלי הפירעון באיחור של רבעון עד שני רבעונים, כך שההאטה בהתחלות הבניה מביאה לעלייה ברמת הסיכון של הקבלנים ועלייה בהתחלות הבניה מביאה לירידה ברמת הסיכון של הקבלנים. הירידה בהתחלות הבניה מייצרת לחץ מחירים על קבלני ביצוע בקבלת עבודות, וכך הרווחיות מביצוע עבודות נפגעת. נוסף על כך, ככל שמשך שיווק ארוך יותר, כך קבלנים עלולים להיפגע תזרימית, כך שצרכי ההון החוזר שלהם עולים ומנגד הנגישות שלהם למקורות מימון היא נמוכה. חוץ מהירידה בהתחלות הבניה, קבלני הביצוע מתמודדים עם עוד דרישות רגולטוריות כגון הצבת מנהלי עבודה בכל אתר, קנסות על עבירות בטיחות ועלויות נוספות להבטחת בטיחות העובדים שלה.

 

קבלן ביצוע נושא היום במרבית הסיכונים בפרויקט, בעוד שהרווחיות שלו נמוכה ורמת אי הוודאות שלו גבוהה, שלא בהכרח לצורך – פעילות שוטפת של קבלן ביצוע זה לא דבר מסובך, קונים חומרים, עושים עבודות, מגישים חשבונות ומשלמים לספקים ולעובדים. ואני חושב שמכל הנתונים שראינו כאן, אפשר לסכם ולומר שכדי שקבלני ביצוע יוכלו להפחית דרמטית את הסיכון שלהם, הם צריכים הרבה יותר ודאות מצד כל המעורבים בפרויקט ובייחוד מרשויות המדינה.

 

הסתכלנו גם מה קורה אצל קבלנים שבונים בהתחדשות עירונית, במיוחד בגלל שחלקן של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, מהסך הכולל של התחלות הבניה, נמצא במגמת עלייה מתמדת, ובשנת 2018 הוא כבר מגרד את ה-10% מסך התחלות הבניה, מה שהופך אותו לתחום כלכלי משמעותי שמגלגל כ-8.5 מיליארד ₪ בשנה. מספר הפרויקטים בביצוע כעת עומד על – 1,784. באותם פרויקטים בהתחדשות עירונית, פעילים כיום 419 קבלני ביצוע, אבל 15% מהם ברמת הסיכון גבוהה מאוד. לכ-25% מהקבלנים בפרויקטי התחדשות עירונית, רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה, וב-15% מהפרויקטים בביצוע הוחלף קבלן ביצוע לפחות פעם אחת.

 

המספרים האלו מבטאים בעיות קשות של אי וודאות במסגרת הפרויקטים, ואפשר לתת דוגמה לחוסר הוודאות לגבי מועד קבלת טופס 4, שיכול להתעכב באופן משמעותי וזה מכביד על קבלן הביצוע שלא יכול להשלים את הפרויקט ולקבל את יתרת התשלום.

 

בשנתיים האחרונות אנחנו רואים התארכות משמעותית בימי האשראי בענף, והיא נבעה מהמשך הירידה של קבלני ביצוע, בנגישות למימון מהבנקים, ובעליה בהסתמכות על אשראי מספקים וזה מעיב על היכולת של קבלנים לשרוד. אנחנו מעריכים שהמגמה הזו תימשך לתוך 2019, בגלל הירידה בהיקף התחלות הבניה והתארכות משך השיווק.

 

צח ברקי, סמנכ"ל בכיר, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט: "הממשלה הבאה תהיה חייבת להתמקד בהגברת היצע הדירות בשוק ולהתמקד פחות בהגבלת הביקושים. כך היא תוכל להשיג יעד של הורדת מחירים, תוך דרבון הצמיחה והגברת מרכיב הוודאות בשוק שמגלגל כ-100 מיליארד ₪ בשנה. שוק הנדל"ן היה אחראי, להערכתנו, באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה השנתית, כלומר הוא אחד ממנוע הצמיחה המשמעותיים כיום. ההאטה בשוק הנדל"ן משפיעה על ענפים רבים במשק, החל מנותני שירותים בפרויקטי בינוי וכלה בספקי ריהוט, מטבחים ומוצרי חשמל. בחודשים האחרונים היקף העסקאות הוא נמוך באופן משמעותי ממה שהורגלנו אליו בשנים האחרונות, אך רמת המחירים לא פחתה ואף עלתה מעט בחלק מהאזורים. מאמצע 2017, השוק הגיב לירידות בביקושים בשוק הנדל"ן למגורים, בכך שהוא הקטין את היצע הדירות – אנחנו רואים שהתחלות הבניה נמוכות באופן עקבי ומלאי הדירות בבנייה במגמת ירידה, והבניה מתרכזת בעיקר במקומות שקיימים בהם ביקושים, אם זה באזור המרכז ובתכנית מחיר למשתכן ובהתחדשות עירונית"

 

כתבות נוספות

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה