חדשות נדל”ן

תגובות בשוק הנדל”ן על נתוני התחלות הבנייה: ”מחזירים אותנו לנקודת תחילת משבר הדיור”

"כחלון לוחץ אבל הקרקעות לא בשלות; תכנית מחיר למשתכן רק הביאה לקיפאון ולעיוות שוק; גם לאחר שהתכנית מאושרת יעברו לפחות 3 שנים עד שאפשר יהיה לבנות"

מערכת ספונסר 19/06/2018 13:32

א+א-

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון: "הירידה בהתחלות בנייה נובעת מכך שכחלון לוחץ לשווק עוד ועוד קרקעות. המינהל משווק שכונות שלמות מבלי להתייחס להיבטי הפיתוח, והתוצאה היא קרקעות שאינן בשלות לבניה. גם לאחר שהתכנית מאושרת יעברו לפחות 3 שנים עד שאפשר יהיה לבנות. המינהל מתהדר בהיקף שיווקים גדול שבמרבית המקרים יתורגם להתחלות בניה רק בעוד כמה שנים, וצמצום ההיצע בשוק צפוי להביא לעליית מחירים. מעבר לכך יש גם ירידה בעסקאות. המדינה הושיבה את הזוגות הצעירים על הגדר ועושה הכל כדי להקטין את העסקאות גם מצד משקיעים ומשפרי דיור. הירידה במכירות גורמת לכך שהקבלנים לא יכולים להוציא לשיווק ולהתחיל בבניה של שלבים נוספים בפרויקטים, משום שכל עוד שאין מכירות בשלב הראשון של הפרויקט הם לא יוכלו לקבל ליווי בנקאי לשלב הבא. הזמן הרב שלוקח להכניס פרויקט לליווי בנקאי גורם לעיכוב בבניית פרויקטים חדשים".

 

אבי זיתוני, הבעלים של חברת א.זיתוני: "תכנית מחיר למשתכן רק הביאה לקיפאון ולעיוות שוק ובהתאם גם לירידה בהתחלות הבנייה, כפי שמעידים הנתונים שפורסמו. בניגוד להבטחות האוצר תכנית מחיר למשתכן לא הורידה מחירים, אלא רק הביאה לקיפאון בשוק, למצב מעוות, והיא בטח לא מביאה לצמיחה. גם רוכשי הדירות וגם הקבלנים מעדיפים כרגע לשבת על הגדר ולא לעשות שום צעד מצדם. מחכים לראות מי ימצמץ ראשון - מצד אחד, הרוכשים מחכים לדירות במחיר למשתכן ומצד שני הקבלנים מחכים לראות את ההתפתחות בשוק".

 

לדברי זיתוני, "מי שבונה בימים אלו כבר בונה על קרקעות שרכש עוד קודם, אבל הוא בטח לא יתחיל בבנייה חדשה עד שהשוק לא יתבהר. אני מאמין שהמצב הנוכחי יביא לכך שב- 2019 יהיה מחסור בדירות מה שיביא לקפיצות המחירים חדות מאוד. רק ביטול תכנית מחיר למשתכן יעורר את השוק מחדש ויחזירו למצבו הנורמלי והתקין. אם לא הייתי מציע לצמצם את התכנית, כך שקרקעות המנהל בתכנית זו ישווקו בשיעור התואם את שיעור פלח השוק אליו היא פונה. במצב כזה, השוק שוב יחזור להיות מבוסס על היצע וביקוש, יחלו לשווק קרקעות בשוק החופשי עבור רוב פלחי השוק, קבלנים יחלו לבנות פרויקטים בשוק החופשי לכל האוכלוסיות, ובהתאם רוכשים לא יישבו על הגדר, מה שיביא בסופו של דבר לצמיחה והתעוררות".

 

אוהד סבן, סמנכ"ל חברת דונה: "הצניחה בהתחלות הבנייה צריכה להדאיג מאוד את מקבלי ההחלטות במשרד האוצר. הנתונים ממחישים את הטענות כי למרות שיווק של עשרות אלפי דירות במחיר למשתכן, בפועל עוד לא באמת החלו לבנות אותן. רוב הקרקעות המשווקות כלל לא מפותחות ולכן קבלנים לא יכולים להתחיל בנייה, אולם בינתיים האוצר מגריל את הדירות. זוגות צעירים ממתינים לדירה שלא מתחילה להיבנות, משפרי דיור לא מוכרים את הדירות לזוגות צעירים וההשלכות לכך הן חזרה שנים אחורה בדיוק לאותה נקודה שהובילה לזינוק במחירי הדירות".

 

שמאי המקרקעין, ירון ספקטור: " לכל פעולה של האוצר יש את ההשפעה הראשונה הצפויה ואחר כך תגובות משנה, שלפעמים מעקרים את התוצאה הראשונה. החוכמה היא לחזות מראש גם את תגובות המשנה של הפעולות, ולפעול בהתאם. הפעולות של כחלון לצינון השוק: הרחקת המשקיעים והגבלת שיווק קרקעות המדינה גורמות לתגובות משנה של חשש מבניה והעברת השקעות לחו"ל - מה שבסופו של דבר יביא, לצערי, לעליית מחירים".

 

בעלי ומנכ"ל יזמית הנדל"ן "לי מרשל", שי ניסים: "הנתון לא מפתיע. מהלכי הממשלה, לפיהם משווקות קרקעות לפרוקטי מחיר למשתכן בלבד, הורידו את המוטיבציה של היזמים לבנות, וזו הסיבה לירידה החדה בכמות התחלות הבנייה. הירידה הזו תמשיך ותצמצם את היצע הדירות, מה שיחדש בתוך תקופה קצרה את עליות המחירים. בזמן שבמכרזי מחיר למשתכן קבלנים מקבלים קרקע בחינם, נדרשים קבלנים אחרים לשלם 150 אלף שקלים על קרקע ליחידת דיור אחת בעפולה – אז למה שתהיה להם מוטיבציה לבנות? מחיר למשתכן לא מתרוממת כי ברבים מהפרויקטים, בגלל הוצאות הפיתוח הגבוהות, היא לא מייצרת ליזמים רווחים. התכנית הזאת לא מאזנת ולא יכולה לאזן את הירידה בכמות התחלות הבנייה".

 

בעלי יזמית הנדל"ן, "זמן לנדל"ן", יבגני גליקמן: "המהלכים של כחלון הפוכים ממה שצריך לעשות. במקום לעודד שוק חופשי, הוא מגביל את קרקעות המדינה לתוכנית הדגל שלו בלבד, ומוציא את רוב הקבלנים מחוץ למשחק, לשבת על הגדר. הדבר הזה יפגע בסופו של דבר באותם אלה שכחלון כביכול רוצה לעזור להם – הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור. עוד שנה-שנתיים-שלוש יהיה מחסור בדירות, והמחירים יעלו".

 

בעלי R&M investments, רן הראל: "כמו בכל שוק, הדרך לצנן את עליות המחירים היא באמצעות בניה מאסיבית באזורי הביקוש. השוק הישראלי במצבו הנוכחי אינו אטרקטיבי ליזמים - בשל הבירוקרטיה המתישה והרגולציה שמשתנה לעיתים קרובות מדי, ולא מאפשרות את הודאות שיזם צריך בשביל לבנות. בשל כך העברנו את הפעילות היזמית שלנו לארה"ב, שבה הרבה יותר קל ומהיר לבנות. אנחנו מקווים שהממשלה תשחרר קרקעות מדינה במחירים סבירים לבנייה למגורים, ולא רק במסגרת מחיר למשתכן - דבר שיעודד יזמים לבנות בארץ, להגדיל את הביקוש ובתקווה להביא את מחירי הנדל"ן למחירים שפויים וברי השגה".

 

תגובת מטה הדיור: "בשנה וחצי האחרונות שחררו המשקיעים לשוק 12,000 יח"ד רק כתוצאה מהכבדת המיסוי על דירות להשקעה ובכך הגדילו את ההיצע עבור הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. 12 אלף דירות שעברו מהמשקיעים לצעירים. יש לזכור כי הקבלנים אוחזים במלאי אדיר של עשרות אלפי דירות המוצעות למכירה לקהל הרחב ללא הצלחה. הצעירים מצביעים ברגליים ופונים לתוכנית "מחיר למשתכן". יותר ויותר דירות ממתינות על המדף וקונים - אין.

 

"על פי נתוני הלמ״ס בחודש אפריל האחרון, זמן ההמתנה למכירה חדשה עמד על למעלה מ-14 חודשים. בנוסף, נתוני חברת חשמל מראים עלייה ברורה בקצב מסירת הדירות כתוצאה מבקשות לחיבורי חשמל. מהנתונים שנמסרו לנו היום מהחברה עולה כי בשנת 2017 חוברו כ-62,000 חיבורים חדשים לחשמל. מדובר בעלייה של כ-20% משנת 2016 אשר במהלכה חוברו 51,600 דירות לחשמל. עוד עולה מהנתונים כי קצב החיבורים החדשים לחשמל צפוי להמשיך לצמוח ולהתייצב על קצב של כ-70,000 חיבורים בשנה. מדובר בנתון כמעט כפול מתחילת העשור שכן בשנת 2010 חוברו 39,000 חיבורים חדשים בלבד.

 

"הירידה במספר התחלות הבנייה מתרחשת בהתאמה לתהליכים המתרחשים בשוק הנדל"ן. מטה הדיור ימשיך לעקוב אחר תפוקת ענף הבנייה וייצור הדירות ובמידת הצורך לא יהסס לפעול בכלים העומדים לרשותו להגדלת היצע הדירות."

 

שמאי מקרקעין ארז כהן: "הצניחה בפועל בכ-30 אחוזים בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה לעומת אשתקד והעובדה שהשנה צנחו התחלות הבנייה בכ-43,000 בלבד, אומרת כדלקמן: אין שום משמעות ל’משחקי המדד’ החודשיים, האם מחירי הדירות עלו או ירדו? זוהי שאלה שולית לחלוטין.

 

"לעומת זאת, המחסור בשוק הדיור ובעיקר בליבת השוק רק ילך ויחריף בשנה הקרובה, ביותר ביקושים כבושים ובסופו של דבר יזניק את רמות המחירים מחדש.נקודה משמעותית הראויה לציון: חלק נכבד מאותן 46 אלף התחלות בנייה הינן בפרויקטים מיוחדים דוגמת מחיר למשתכן ואם נקזז אותן, אזי בעיית המחסור בליבת השוק חריפה אף הרבה יותר ממה שנדמה.בעיה חמורה נוספת: אחוז המשקיעים שהיה ב-2015 כ-30 אחוזים מהשוק, קטנה בחודש אפריל האחרון לכ-8 אחוזים בלבד (!) כ-500 מתוך 6,300 הדירות ששווקו באותו החודש.וזוהי להערכתי בעיה שרק תלך ותעצים ותשפיע על השוק כולו.

 

"הנושא המרכזי ביותר: העדר קרקע מתוכננת לשיווק. קיימות, ובעיקר במרכז הארץ עתודות קרקע משמעותיות ביותר פוטנציאליות, דוגמת ערי לווין כמו הוד-השרון או פתח-תקווה, אולם לעיריות וליזמים אין בכלל תמריץ להכשיר קרקעות אלה, בעיקר בגלל בעיות ביורוקרטיות ומיסוי שמורידות את הכדאיות הכלכלית. אני צופה, שאותה קרקע תישאר בבחינת ’תפוח אדמה לוהט’ שאיננו ממומש."

 

חיים מאירוביץ’, בעלים ומנכ"ל קבוצת מאירוביץ’ גלנור: " הסיבה לצניחה הדרסטית בהתחלות בניה ברבעון הראשון של 2018 כפי שמפרסם הלמ"ס, היא בהבטחות השווא של שר האוצר בנוגע לירידת מחירים. השר מבטיח שתוכניות של האוצר, כגון המחיר למשתכן, יובילו לירידת מחירים בשוק הנדל"ן דבר שגורם לרוכשים להתמהמה ברכישת דירות. במקביל גורם השר ליזמים לשבת על הגדר לא לגשת למכרזים ולא להתחיל בנייה על קרקעות שברשותם. הקרקעות שמשווקות כיום על ידי מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל הכפופות לשר האוצר, כולן במסגרת תוכנית המחיר למשתכן, אין קרקעות לבנייה עבור השוק החופשי . על המדינה לשחרר בבהילות קרקעות לשוק החופשי, לאפשר ליזמים לבנות, ובכך לאשר החזרת איזון לשוק הנדל"ן ולמחירי הדירות".

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה