הגשמה, חברת ההשקעות בנדל"ן הגדולה בישראל, פרסמה הבוקר (שלישי) תשקיף שישי לגיוס של כ- 8.4 מיליון דולר להשקעה בהקמת קומפלקס מגורים להשכרה (מולטיפמילי) בשטח כולל של כ-404 אלף SQF (217 אלף SQF נטו להשכרה), שיכלול 227 יחידות דיור ב-8 בניינים עם שטח מסחרי ושטחים ציבוריים לרווחת הדיירים, בעיר פורט וורת’, מטרופולין דאלאס – פורט וורת’ (DFW), טקסס, ארה"ב.
בתוך כך, הודיעה החברה לאחרונה על סיומו המוצלח של הגיוס עבור תשקיף 5, בגובה 7.4 מיליון דולר, עוד בטרם מועד הקלוזינג המחייב. סכום זה ישמש למימון הקמת פרויקט מגורי סטודנטים בעיר האנטסוויל, טקסס, בה ממוקמת אוניברסיטת Sam Houston.
תמהיל הדירות בפרויקט אשר יוקם במסגרת תשקיף 6, צפוי להיות מגוון ויכלול 124 דירות 2 חדרים, 65 דירות 3 חדרים, 15 דירות סטודיו ו- 23 דירות 4 חדרים, מתוכן 16 Townhouses – בתים צמודי קרקע המתאימים למשפחות צעירות ויציעו מחסנים וחניות מקורות. כל הדירות יוצעו ברמת גימור גבוהה, ולשימוש הדיירים יופעלו בפרויקט מתקנים רבים, בהם בריכת שחייה ופינה לברביקיו, מכון כושר וסטודיו ליוגה. המתחם המסחרי בפרויקט צפוי לכלול כ-4-5 שוכרים, בשטח כולל של כ-12 אלף SQF.
הוצאת היתרי הבניה מותנית בתשלום אגרה בלבד. הקלוזינג של העסקה יתקיים ב- 10 ביוני 2018, כאשר העברת מלוא כספי הגיוס צפויה להיות עד ה- 28 ביוני 2018. תחילת הקמת הפרויקט צפויה בסוף חודש יוני והקמתו צפויה לארוך כ- 18 חודשים, כאשר השכרת יחידות הדיור בו צפויה לחול החל מ- 12 חודשים ממועד התחלת הבנייה, ותימשך לתקופה של כ- 24 חודשים (תוך כדי תהליך הבנייה). מכירת הנכס בשלמותו מתוכננת לתום 3 שנים מתחילת הקמת הפרויקט, כאשר על פי התכנית העסקית וניסיון היזמים, התפוסה בנכס במועד המכירה צפויה לעמוד על כ-95%.
עלות הקמת הפרויקט עומדת על כ- 46 מיליון דולר. שותפות משקיעי הגשמה תשקיע בהון סך של כ- 7.8 מיליון דולר ותחזיק ב- 85% מחברת הפרויקט, כאשר סכום המינימום להשקעה בפרויקט הינו 30,000 דולר. ההשקעה של היזמים בהון חברת הנכס הינה כ- 1.37 מיליון דולר, כמו כן, ייושקע סכום נוסף בחברת הנכס של כ- 1 מיליון דולר, ע"י חברה קשורה ליזם. את יתרת המימון יעניק הבנק המלווה, Dougherty Mortgage. ההלוואה הינה בערבות תכנית ה- HUD הממשלתית. מחיר המכירה צפוי לעמוד על כ-49 מיליוני דולר בתום השנה השלישית והתשואה השנתית הצפויה למשקיעי הגשמה היא כ- 18.07% (תשואה פשוטה להשקעה בסך 30 אלפי דולר).
תכנית ה- HUD האמריקאית (The United States Department of Housing and Urban Development ) נועדה לסייע בפיתוח של מתחמי מולטי-פמלי להשכרה למשפחות מהמעמד הבינוני. התכנית מעניקה ערבות מדינה להלוואות שניתנות ע"י מלווה חיצוני. בהתאם לתנאי ההלוואה שנקבעו מול המלווה, לאחר קבלת אישור HUD להתחייבות לקבלת ערבות, שיעור הריבית השנתית הינו 4.365%, תקופת ההלוואה הינה ל- 40 שנים ופרעון ההלוואה יחל בתום תקופת הבנייה.
בדומה להשקעות אחרות של החברה, גם במקרה זה יועמדו לטובת המשקיעים בפרויקט שורה של הגנות ובטוחות, בהן: החזקה בתאגיד הנכס המחזיק בפרויקט, הזכות להסרת היזם מניהול הפרויקט במקרים מסוימים, זכות וטו בהחלטות מהותיות לפרויקט, ערבות היזם לניהול נאות של הפרויקט (אך לא לתוצאות העסקיות) ועוד.
את הפרויקט מקימים 2 יזמים מנוסים: ניל ט. בראון, בעל שליטה, מייסד ומנכ"ל ArchCo Residential LLC, בעל ניסיון של 40 שנה בנדל"ן, ועוסק בפיתוח קהילות למגורים למעלה מ- 33 שנה. בראון כיהן כמנהל הפיתוח הראשי במעצמת הנדל"ן האמריקאית Archstone, ובזמן כהונתו השלימה החברה פיתוח של יותר מ-43,000 דירות בשווי של למעלה מ-6 מיליארד דולר. לבראון תואר שני מבית הספר למנהל עסקים של הארוורד, ותואר בתעשייה וניהול מהמכון הטכנולוגי בג’ורג’יה. החברה שבבעלתו, ArchCo Residential LLC, מתמחה בפרויקטים של מולטיפמילי הכוללים מאות יחידות דיור.
היזם השני בפרויקט הינו ריצ’ארד מאיירס, מייסד ומנהל Realty Capital Management LLC. בעל תואר שני מבית הספר למנהל עסקים של הארוורד ותואר ראשון במדעים ומימון מאוניברסיטת אילינוי. מאיירס כיהן כסגן נשיא בכיר בתאגיד הנדל"ן GSC Realty והיה אחראי על פיתוח ורכישה של נדל"ן למסחר ולמגורים בפרויקטים הממוקמים ב-10 מדינות. חברת Realty Capital Management LLC, מתמחה בפרויקטים בטקסס ובקולורדו, והיא השלימה בנייה של 21 פרויקטים למגורים, הכוללים 4,800 יחידות דיור, ועוד 6 פרויקטים של מולטיפמילי הכוללים 1,200 יחידות דיור.
העיר פורט וורת’ (Fort Worth) היא חלק ממטרופולין DFW (דאלאס – פורט וורת’), בו מתגוררים כ- 6 מיליון איש (השביעי בגודלו בארה"ב). העיר נמצאת בצפון-מערב טקסס, במרחק 30 מייל מדאלאס, 17 מייל בלבד מנמל התעופה הבינלאומי DFW. בעיר מתגוררים כ-850 אלף איש, והאוכלוסייה גדלה בקצב גידול של 3.9% בשנה.
פורט וורת’ הוא אחד משווקי הנדל"ן היציבים והנחשקים בארה"ב, ומהווה מרכז תעסוקתי ופיננסי של מדינת טקסס, המדינה בעלת הכלכלה החזקה והיציבה בארה"ב עם שיעורי אבטלה נמוכים מאוד וקצב גידול מואץ של מקומות עבודה. בשנת 2017 נוספו כ-112 אלף מקומות תעסוקה חדשים בעיר פורט וורת’.
קיים ביקוש גדול למתחמי מולטיפמילי בעיר: שיעור התפוסה של מתחמי המולטיפמילי בעיר עומד על יותר מ-90%. בין השנים 2015 ל-2016 חלה עלייה של 33% במספר יחידות הדיור שהותרו לבנייה - 4,200 יח"ד ובמהלך 2017 נבנו בעיר שני מתחמי מולטיפמילי נוספים, הכוללים 767 יחידות דיור. גם שוק הנדל"ן המסחרי בפורט וורת’ פורח, ומאז שנת 2013 שיעור התפוסה של שטחי המסחר במטרופולין רק עולה. בסוף 2017 נרשם שיעור התפוסה הגבוה ביותר בכל הזמנים - 94.6%.
בעיר פועלות כמה אוניברסיטאות, בהן Texas Christian University היוקרתית, ו-Tarleton State University, אשר נמצאות במרחק של מספר דקות נסיעה מהפרויקט. לאחרונה החלה בנייה של קמפוס נוסף שיצטרף ל-Tarleton State University, במרחק 1 מייל מהפרויקט. עם הקמת הקמפוס, צפויים להצטרף לאוניברסיטה כ-5,900 סטודנטים, ויועסקו בו מאות אנשי סגל ואנשי צוות.
בסביבת הפרויקט בתי ספר יסודיים ותיכוניים המשרתים את תושבי האזור. כמו כן, בסמוך לפרויקט מתחם מסחרי הנמצא תחת בנייה, ומושכר בפרה-ליס של כ-70% וכן סניף של רשת הסופרמרקטים Wallmart. מתחם רפואי רחב ממדים הכולל מספר בי"ח, מרפאות משלימות וקומפלקסים של רופאים ונותני שירות נמצא במרחק של דקות נסיעה מהפרויקט.
לדברי חנן שמש, יו"ר הגשמה: "אנו שמחים על ההזדמנות לקחת חלק בפרויקט מולטיפמילי נוסף בארה"ב. השקעה במתחמי מולטיפמלי בארה"ב הפכה להיות פופולארית ביותר בשנים האחרונות ובמקביל הביקוש לנכסים אלה הולך וגובר, תוך כדי עליית מחירים. מיקומו האסטרטגי של האזור בו יוקם הנכס, כחלק מפרויקט פיתוח סביבתי גדול באזור אשר נמצא בסמוך לצירי תנועה מרכזיים, מהווה הזדמנות השקעה אטרקטיבית ליזמים ולכן בחרנו לקחת חלק בפרויקט".