בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי מדווחת על תוצאות לרבעון הרביעי ולשנת 2017: הרווח הנקי ברבעון הרביעי הסתכם בכ- 17.8 מ’ אירו ובכ- 119 מ’ אירו בשנת 2017 כולה. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בשנת 2017 ב-101.1 מיליון אירו, עלייה של 33% בהשוואה לשנה הקודמת. ה-FFO ברבעון הרביעי הסתכם בכ- 37.4 מיליון אירו במונחים שנתיים.
מגורים להשכרה- צמיחת שכ"ד מנכסים זהים במגורים להשכרה ממשיך להיות גבוה – 6.6%. הפער אל מול שכ"ד בהשכרות חדשות עומד על כ-26%.
יזום למגורים –שיעור מכירה גבוה (כ-95% מסך יח"ד שווקו החל מפתיחת שלב ד’ במאי 2017) תוך עליה של כ-9% במחירי המכירה לעומת השלב הקודם.
פרד גניה, מנהל המחלקה הכלכלית בבראק אן.וי: "שמחים על רבעון נוסף של תוצאות טובות לחברה שמסכם שנת שיא. אנו צופים שתנאי השוק בגרמניה ימשיכו לספק רוח גבית גם בשנת 2018".
החברה המשיכה לצמוח בקצב גבוה: מגורים להשכרה (%54 מ-GAV) - קצב צמיחת שכ"ד גבוה בכל אזורי הפעילות: שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-6.6%. שכ"ד בהשכרות חדשות צמח בכ- 5.4% לעומת רבעון מקביל אשתקד. פוטנציאל העלייה בשכ"ד (כמתבטא בפער בין שכ"ד בהשכרות חדשות לשכ"ד הנוכחי הממוצע למ"ר) עומד על כ– 26%.
קצב רכישות גבוה בשנת 2017 – החברה רכשה בשנת 2017 כ-1,515 יח"ד שצפויים לתרום שכ"ד שנתי של כ-6 מ’ אירו שטרם קיבלו ביטוי של הנבה שנתית מלאה בספרים.
Retail Parks - מניב מסחרי (25% מ-GAV): שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-0.9%. החברה מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים מתוך הפורטפוליו הקיים של החברה בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון אירו אשר תתפרס על פני מספר שנים וצפויה להניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה.
ייזום בניה למגורים (%21 מ-GAV): רכישת חטיבת קרקע בדיסלדורף- ;Geressheim. בדצמבר 2017 רכשה החברה חטיבת קרקע בשטח של כ-193 דונם בשכונת גרסהיים בעיר דיסלדורף בתמורה כוללת של כ – 141.8 מליון אירו (כולל עלויות עסקה נלוות) להקמת כ-1,300 יחידות דיור וכ-30,000 מ"ר שטח מסחרי ומבנה ציבור.
מימון הרכישה- החברה קיבלה הלוואה בהיקף של כ-90 מיליון אירו מבנק גרמני בתנאי ריקורס (לחברה) לתקופה של כשלוש שנים, בריבית שנתית משתנה של כ-2% מעל 3m Euribor. יתרת הרכישה מומנה ממקורות עצמיים של החברה. ביום 28 בפברואר 2018 הושלמה העסקה.
פתיחה מוצלחת לשלב ד’ בגרפנטל- בתחילת חודש מאי 2017 החלה החברה בשיווק ובמכירות של שלב ד’ בפרויקט לאחר קבלת היתר בניה באפריל 2017. נכון למועד הדוח שיווקה החברה (חוזים חתומים והרשמות) 113 דירות (94.7% מסך היחידות בשלב זה) תמורת כ-64 מ’ אירו במחיר ממוצע[1] של 4,940 אירו למ"ר. מחיר המכירה הממוצע של שלב ד’ מגלם עליית מחירים של כ- 9% ביחס לשלב הקודם ג’ (וכ- 38% עליה מצטברת ביחס לשלב ההתחלתי א’).
צמיחה גבוהה בכל הפרמטרים הפיננסים: גידול גבוה ועקבי ב-NAV וב-FFO. יחס ה-LTV (חוב נטו לסך הנדל"ן) ירד לכ- 45.3% בדצמבר 2017 לעומת 51.3% בדצמבר 2016, בין היתר הודות להנפקת הון עצמי (כ- 72 מ’ אירו) שהושלמה בהצלחה בינואר 2017, הרווח השנתי בשנת 2017 ופרעון תשלום האג"ח ביולי 2017 ממקורות עצמיים של החברה וללא מיחזור חוב, וזאת על אף המשך רכישת הנכסים לצורך הרחבת תיק המניב של החברה.
שיעור הריבית הממוצעת בהלוואות הבנקאיות עומד על כ-1.66% בהשוואה לכ-1.77% ברבעון המקביל אשתקד. במהלך השנה האחרונה ביצעה החברה מימון מחדש בהיקף של כ- 104 מ’ אירו: מימון מחדש בהיקף של כ-50 מ’ אירו (מתוכן מסגרת אשראי של 17.4 מ’ אירו לשימוש חופשי לפי צרכי החברה) תוך הוזלת עלויות המימון מכ-1.7% לכ-1.15%.
מימון מחדש בהיקף של כ-21 מ’ אירו (כולל 3 מ’ אירו מסגרת אשראי) שהחליפה בחלקה הלוואה שנלקחה ב-2013 ומימנה נכסים שנרכשו בהון עצמי תוך הוזלת שיעור הריבית מ 3.85% לכ- 1.14%.
לאחר תאריך המאזן, ביום 31 בינואר 2018, ביצעה החברה מימון מחדש בהיקף כולל של כ- 33 מליון אירו לתקופה של כ-5 שנים. ההלוואה החדשה נושאת ריבית שנתית קבועה בשיעור של כ-1.34% עם פירעון קרן שנתי המשולם רבעוני, בשיעור של כ-2% לשנה מסכום ההלוואה החדשה. היקפה הכולל של ההלוואה הנפרעת הסתכם לסך של כ-22.4 מיליון אירו. הלווואה זו נשאה ריבית שנתית קבועה בשיעור של כ- 2.67%.
בנוסף, בסוף חודש דצמבר, מימשה החברה מסגרת אשראי נוספת בסך של 17.4 מ’ אירו שנמשכו לצורך מימון עסקאות לרכישת נכסים חדשים על ידי החברה. מסגרת אשראי נושאת ריבית שנתית משתנה על בסיס שער האירובור ל – 3 חודשים בתוספת מרווח של 1% לשנה, עם פירעון קרן שנתי בשיעור של 2%, ועומדת לפרעון סופי בשנת 2023.
סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים גדלו בשנת 2017 בכ-3% לכ-74.1 מיליון אירו, בהשוואה לכ-72.1 מיליון אירו בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נובע מרכישת נכסי מגורים חדשים במהלך 2017 וגידול בשכ"ד מנכסים זהים אשר קיזזה ירידה בשכ"ד ממכירת נכסים מסחריים ברבעון הרביעי של שנת 2016 וברבעון השני של שנת 2017 אשר, להערכת החברה, פוטנציאל ההשבחה בהם מוצה.
תשואת שכ"ד על סך הנכסים המניבים הסתכמה בכ- 6.1% בהשוואה לעלות מימון ממוצעת של כ- 1.66% בלבד.
ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד) ברבעון הרביעי של 2017 הסתכם בכ- 9.35 מיליון אירו, גידול של כ-16% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016 ומגלם קצב FFO שנתי של כ- 37.4 מיליון אירו. ה-EPRA NAV, נכון ל-31 בדצמבר 2017, גדל בכ-40% לכ-689.3 מיליון אירו.
בתחום המניב מגורים להשכרה, בבעלות החברה כ-11,913 דירות להשכרה ב-7 אזורים גיאוגרפים מבוססים ובשטח כולל להשכרה של כ- 701 אלפי מ"ר.
במהלך הרבעון הרביעי של 2017 חל גידול של כ-6.6% בשכ"ד מנכסים זהים ושכ"ד ממוצע למ"ר עמד על כ- 6.06 אירו למ"ר לעומת 5.74 אירו למ"ר ברבעון המקביל ב-2016. כמו כן, חל גידול של כ-5.4% בשכ"ד למ"ר בהשכרות חדשות בנכסים זהים ושכ"ד ממוצע למ"ר בהשכרות חדשות עמד על כ- 7.41 אירו למ"ר לעומת 7.10 אירו למ"ר ברבעון המקביל 2016.
בתחום המניב למסחר, בבעלות החברה 27 נכסים מסחריים בשטח כולל להשכרה של כ-317 אלף מ"ר. השכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון השלישי של 2017 בכ- 0.9% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016. בעניין זה יצוין כי החברה מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים מתוך הפורטפוליו הקיים של החברה בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון אירו, אשר תתפרס על פני מספר שנים, ותניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה. בנוסף בוחנת ומקדמת החברה תהליכי Rezoning בחלק מאותם נכסים ואחרים, אשר במידה ויבשילו, היקפי השקעה בגינם צפויים להיות מהותיים יותר.
בתחום הייזום לבנייה למגורים, בבעלות החברה 4 פרויקטים בעיר דיסלדורף ופרויקט נוסף באאכן עם כ-2,479 יח"ד בשלבי תכנון וביצוע בהיקף כספי של כ-626 מיליון אירו (לא כולל הכנסות צפויות מהפרויקטים באאכן וגרסהיים-דיסילדורף). שלב ג’ בפרויקט Grafental שווק כולו והדירות נמסרו במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2017. שלב ד’ נפתח בחודש מאי 2017 – שיעור שיווק של 95%.
פרויקט Grafental בדיסלדורף: שלב ב’3 – נמכרו כל 107 יח"ד בשלב. מסירת הדירות לרוכשים התבצעה ברבעון האחרון של 2016 וברבעון הראשון של 2017. שלב ג’ – 109 יח"ד - בחודש מאי 2016 החלה החברה בשיווק ונכון להיום נמכרו כל יח"ד. מסירת דירות והכרה ברווחים שלב ג’ – ברבעון האחרון של 2017 מסרה החברה 93 דירות וכפועל יוצא הכירה החברה ברווח של 10.7 מ’ אירו. יתרת הרווח בגין שלב זה בסך של כ- 1.6 מ’ אירו תוכר במהלך הרבעון הראשון של שנת 2018 עם מסירת יתר יח"ד בגין שלב זה.
שלב ד’ – 119 יח"ד – בתחילת חודש מאי השנה החלה החברה בשיווק ובמכירות של השלב החדש בפרויקט לאחר קבלת היתר בניה באפריל. נכון למועד הדוח שיווקה החברה (חוזים חתומים והרשמות) 113 דירות (94.7% מסך היחידות בשלב זה) תמורת כ-64 מ’ אירו במחיר ממוצע[4] של 4,940 אירו למ"ר. שלב ה - החברה החלה בתכנון שלב ה שיכלול כ-84 יחידות דיור ו-5 בתים צמודי קרקע. החברה צופה כי השיווק ובניית השלב האמור יחלו במהלך הרבעון השני של שנת 2018 לאחר קבלת היתר הבנייה.
שלב ו (השלב הראשון שיבנה כחלק מ-Grafental Mitte)- שלב ו’ כולל 112 יח"ד להשכרה (מתוכן 70 דירות בשכ"ד מסובסד ו-42 דירות כדיור בר השגה –בשכ"ד מפוקח ) יחד עם 57 חניות תת קרקעיות בשטח כולל של כ- 12,000 מ"ר ברוטו. החברה צופה כי השיווק ובניית השלב האמור יחלו במהלך הרבעון השני של שנת 2018 לאחר קבלת היתר הבנייה, במקביל לשלב ה’. מגמת עליית המחירים נמשכת גם ב- 2017, כאשר מחיר המכירה הממוצע למ"ר בשלב החדש -ד’ עומד על כ- 4,940 אירו למ"ר, עליה של כ-9% ביחס לשלב ג’ שלפניו.
עד כה מכרה החברה 728 יח"ד בפרויקט Grafental שבדיסלדורף בהיקף כספי של כ- 345 מיליון אירו. יתרת הפרויקט – 947 יח"ד, מיועדת לבנייה בשנים הקרובות. נציין, כי מתחילת הפרויקט עלו מחירי הדירות בכ- 38%.
החברה צפויה להכיר בגין דירות שנמכרו והתוצאות בגינן טרם נכללו בדוחות החברה, בתזרים ורווח יזמי של כ-24 מיליון אירו וכ-14 מיליון אירו בהתאמה, שצפויים להתממש בדוחות הבאים במקביל למסירת הדירות.