מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Aa3.il לאגרות חוב (סדרה א’) שהנפיקה Wharton properties BVI Limited, אופק הדירוג יציב. כמו כן, מידרוג מודיעה על הסרת ההתניה שסמלהּ באות P, מדירוג אגרות החוב שהנפיקה החברה, לאחר שהונחה דעתה כי התקיימו התנאים בגינם נקבע הדירוג כמותנה בדוח הדירוג מיום 22.02.2017.
דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מניסיון החברה ובפרט, הבעלים, ג’ף סאטון, אשר מחזיק ב-100% מהון המניות של החברה ובעל ניסיון של למעלה מ-25 שנים ברכישה, השבחה וניהול של נכסי נדל"ן; נכסי החברה כוללים 18 נכסי נדל"ן מניב בניו יורק, כאשר שבעה ממוקמים בברוקלין ברחוב הקניות "פולטון" ((Fulton street mall אשר נחשב לאחד מאזורי הקניות הפעילים באזור ברוקלין ואף מציג שכר דירה ל-SF מהגבוהים בברוקלין.
בנוסף, ארבעה מנכסי החברה ממוקמים במנהטן, באזורי מסחר מרכזיים בעיר ניו יורק, אשר תורמים ליציבות התזרים השוטף של החברה; מח"מ חוזים של כ-7.5 שנים, הבולט לחיוב לרמת הדירוג; יחסי איתנות הבולטים לחיוב לרמת הדירוג. כאשר, נכון ל-30.09.2017, יחס החוב נטו ל- CAP נטו הינו כ-36% (באיחוד יחסי של חברות כלולות) ועל פי תרחיש הבסיס של מידרוג, יחסים אלה צפויים לנוע בטווח של 50%-44%, יחסים אלו עדיין בולטים לחיוב לרמת הדירוג.
דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מריכוז תיק הנכסים באופן אשר אינו הולם לרמת הדירוג וכן מריכוז השוכרים; מהיקפי החברה אשר נמוכים ביחס לרמת הדירוג, נכון ליום ה- 30.09.2017 לחברה היקף מאזן של כ- 900 מ’ דולר אשר אינו בולט לחיוב לרמת הדירוג; יחסי כיסוי הבולטים לשלילה לרמת הדירוג. בהתאם לתרחיש הבסיס, המניח מספר השקעות נוספות, יחסי הכיסוי צפויים להשתפר אך להיוותר איטיים ביחס לרמת הדירוג; פיזור נכסים אשר אינו הולם את רמת הדירוג, כאשר הנכס המרכזי של החברה מהווה כ-38% משווי כלל הנכסיםושלושת הנכסים המרכזיים מהווים כ-65% מכלל שווי הנכסים; בנוסף, לחברה פיזור שוכרים שאינו הולם את רמת הדירוג היות ומרבית נכסי החברה מאופיינים בשוכר יחיד.
כך, כ- 17% מסך השכירות השנתית נובעת משוכר בודד וכ-45% מסך השכירות נובעת משלושת שוכרים עיקריים. נציין כי, מרבית תמורת ההנפקה נמצאת בקופת החברה ונכון למועד הדוח, החברה טרם רכשה נכסים, על מנת לשמר את הדירוג על החברה לרכוש נכסים וליצור רווחיות תואמת לדירוג, בהתאם למודל שהוצג למידרוג.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח מספר השקעות עתידית והשבחת נכסים ומיצובם עם שוכרים איכותיים לטווח ארוך, כיאה לאסטרטגיית החברה. בהתאם לכך, תרחיש הבסיס מניח שיפר ביחסי הכיסוי לאור הערכות החברה בדבר השקעות עתידיות. יחד עם זאת, יחסי הכיסוי צפויים להיוותר איטיים ביחס לרמת הדירוג. נכון ל-30.09.17, יתרות הנזילות של החברה כוללות כ-210 מ’ דולר, על פי תרחיש הבסיס נזילות זו צפויה לשמש את החברה בביצוע מספר השקעות. בהתאם לתרחיש הבסיס, יחסי האיתנות של החברה, אשר עומדים, נכון ל-30.09.17 על כ-36% חוב נטו ל-CAP נטו צפויים לנוע בטווח של 50%-44%, יחסים הבולטים לחיוב לרמת הדירוג.