מידרוג מוציאה מבחינה את דירוג אגרות החוב (סדרה א’) שהנפיקה KBS SOR (BVI) Holdings Ltd, ומותירה על כנו את הדירוג Aa3.il תוך קביעת אופק דירוג שלילי.
הצבת האופק השלילי נובעת ממכירת 11 נכסי החברה, המשפיעה בצורה מהותית על יחסי הכיסוי והיקפי הפעילות של החברה. בנובמבר 2017, הודיעה החברה על השלמת מכירתם של 11 מנכסי החברה לקרן ריט אשר מימנה את עלות הרכישה באמצעות הנפקת יחידות בבורסה הסינגפורית. על פי דיווחי החברה, תמורת הרכישה נטו (בניכוי החוב בגין הנכסים) הסתכמה בכ-402 מיליון דולר.
תמורה זו צפויה לשמש את החברה בעיקרה לחלוקת דיבידנד בהיקפים מהותיים וכן לרכישת נכסים חדשים. על אף רכישות הנכסים מיתרת התמורה, מידרוג צופה, כי יחסי הכיסוי של החברה בשנים 2018-2019 צפויים להיות איטיים בהשוואה לרמת הדירוג. כמו כן, היקפי הפעילות של החברה הצטמצמו בצורה משמעותית. לפי דוחות כספיים פרופורמה שפרסמה החברה לרבעון השלישי של שנת 2017[1], ה-NOI של החברה(בניכוי הכנסות ריבית וללא פתיחת מוחזקות) לתקופה 1-9/2017 מסתכם בכ- 25 מיליון דולר, בהשוואה ל-NOI של כ- 86 מיליון דולר כפי שדווח בדוחות הכספיים ל-30.9.17. יש לציין, כיהחברה פועלת לשיפור היקפי הפעילות ויחסי הכיסוי לרבות דרך רכישת נכסים חדשים. ככל שיחסי הכיסוי לא ישתפרו בטווח הזמן הקצר – בינוני, במקביל לגידול משמעותי בהיקפי הפעילות, אופק הדירוג השלילי ימומש.
הדירוג נסמך, בין היתר, על יחסי האיתנות של החברה. מידרוג צופה, כי לאחר עסקת סינגפור ושימוש בתמורה יחס החוב ל-CAP של החברה צפוי להסתכם בכ-55% ולהלום את רמת הדירוג. נכון לדוחות פרופורמה ל-30.9.17, ההון העצמי המשוייך לבעלי המניות מסתכם בכ-842 מיליון דולר. חלוקת דיבידנדים מיוחדים שהחברה עתידה לחלק, צפויה להפחית את ההון העצמי, שצפוי להלום את רמת הדירוג גם לאחר החלוקות האמורות. כמו כן, קבוצת KBS הינה קבוצה בעלת ניסיון בתחום הנדל"ן. על פי הדוחות הכספיים של החברה ל-31.12.16, הקבוצה מנהלת, נכון למועד האמור, מעל 42.5 מיליון רגל רבוע של נדל"ן המשמש למשרדים, מסחר ומגורים.
יש לציין, כי חברת האם של החברה, KBS Strategic Opportunity REIT, הינה קרן ריט מדווחת בארה"ב שאינה נסחרת. בנוסף למחויבות הרגולטורית של קרן הריט לחלוקת דיבידנד מההכנסה החייבת, היא מתעתדת לחלק דיבידנד מיוחד בסך של 180 מיליון דולר (מתוכו חולקו כ-24 מיליון דולר, נכון ל-30.9.2017).
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון את השפעת עסקת סינגפור על פעילות החברה. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח שימוש בתמורת הנזילות מהעסקה האמורה לעיל לרבות חלוקת דיבידנד מיוחד של כ-156 מיליון דולר בתקופה 9/2017-12/2018, רכישת נכסים מניבים נוספים (בפברואר 2017, החברה דיווחה על הסכם לרכישת הזכויות בבניין משרדים בקליפורניה) והשקעות Capex הנובעות מאופיים של נכסי החברה. על פי תרחיש הבסיס מידרוג צופה, כי יחס החוב ל-CAP צפוי להסתכם בכ-55% ולהלום את רמת הדירוג. יחסי הכיסוי, בהתאם לתרחיש הבסיס, צפויים לבלוט לשלילה בהשוואה לרמת הדירוג.
יש לציין, כי בהתאם לדיווחי החברה, קרן הריט בוחנת את המרת קרן הריט ל-NAV REIT, קרן המגייסת הון באופן מתמשך ומחויבת לחלק שיעור מסוים מהשווי הנכסי הנקי של הקרן מידי רבעון. בהתאם לדיווח החברה, מהלך שכזה לא צפוי להקטין את ההון העצמי של קרן הריט. היות ורמת ודאות המהלך והשלכותיו הפיננסיות אינן ברורות, תחשיב הבסיס אינו לוקח בחשבון, נכון למועד הדוח, את המרת קרן הריט ל-NAV REIT. בנוסף, תרחיש הבסיס אינו מניח את התקיימות תהליך הנזלת קרן הריט בשנת 2019. שינוי המיוחס לסוגיה זו, עלול להשליך לשלילה על הדירוג.