מידרוג קובעת דירוג מותנה ((P)-Provisional)Baa1.il באופק יציב לאגרות חוב שתנפיק רני צים מרכזי קניות בע"מ (להלן: "החברה") בסך של עד 100 מיליון ש"ח ערך נקוב. הדירוג מותנה בהנפקת ההון בהתאם למידע שהועבר למידרוג, אשר לא תפחת מ-60 מיליון ש"ח. ככל שההנפקה לרבות הנפקת ההון לא תתבצע בהתאם להנחות מידרוג, רשאית מידרוג לשנות את הדירוג ו/או לבטלו. הדירוג מסתמך על נתוני תשקיף החברה שהועבר למידרוג נכון למועד הדוח.
אודות החברה: בהתאם לתשקיף החברה, החברה נתאגדה בנובמבר 2009, על פי חוק החברות, כחברה פרטית והינה בשליטת רני צים אחזקות בע"מ, חברה פרטית, אשר בשליטת רני צים בע"מ, חברה פרטית בבעלותו המלאה של מר רני צים. החברה עוסקת בתחום הנכסים המניבים, בייזום, פיתוח הקמה וניהול של פרויקטים מסחריים בישראל, ובנייתם כמרכזי מסחר. נכון למועד הדוח, בבעלות החברה ארבעה נכסים מניבים הממוקמים בבית שאן, ערד , מעלות (שלושת הפרויקטים בשיעור החזקה 100%) ונתיבות (בשיעור החזקה 50%, מוצג באקוויטי). כמו כן, לחברה פרויקטים בייזום באום אל פאחם, ירכא (להלן: "פרויקטים במגזר"), אשר הינם קרובים למועד איכלוס ופרויקט ייזום משמעותי בתחילתו בכפר סבא (להלן: "פרויקט כפר סבא").
שיקולים עיקריים לדירוג: דירוג החברה נתמך, בין היתר, מענף פעילות החברה הכולל נכסי נדל"ן מניב המאופיינים בתזרים יציב באופן התורם לחיוב לפרופיל העסקי. מצבת נכסי החברה כוללת 4 מרכזים מסחריים בשווי כולל של כ- 473 מ’ ש"ח (כולל חלק החברה בנתיבות, המוצג לפי שווי מאזני), המייצרים NOI (חלק חברה) של כ- 32 מ’ ש"ח בשיעור תפוסה משוקלל של כ-95% ויחס שרות חוב (DSCR) של 1.5; מיחסי איתנות ויחסי כיסוי הבולטים לחיוב לרמת הדירוג ותורמים לפרופיל הפיננסי. נכון ל-30.09.17, לחברה יחס חוב ל-CAP של כ-50% (כולל איחוד יחסי של חברה המוצגת לפי שווי מאזני). על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, יחס זה צפוי לעלות בטווח הקצר-בינוני לטווח של כ- 57%-61%, בהתחשב בהנפקת ההון של החברה, אך עדיין לבלוט לחיוב ביחס לדירוג. יחסי הכיסוי של החברה, חוב ל-FFO, הינם מהירים ביחס לרמת הדירוג וצפויים לנוע בטווח של 25-30 שנים על פי תרחיש מידרוג, בהתאם לתהליכי איכלוס נכסי החברה ונטילת החוב הנוסף.
דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפה לסיכוני ייזום מפרויקטים קיימים. נכון למועד הדוח, לחברה פרויקטים במגזר ופרוייקט כפר סבא אשר חושף את החברה לסיכוני ייזום ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. לחברה תלות בפרויקט סבא, אשר בנייתו צפויה להסתיים במהלך שנת 2020. נכון ל-30.09.2017, כ-30% מהשווי הנכסי הנקי של החברה מיוחס לפרויקט זה; מהיקף פעילות נמוך המתבטא במספר נכסים מצומצם (4 נכסים מניבים, נכון למועד הדוח), היקף מאזן והיקף הון עצמי המסתכמים ל-581 מ’ ש"ח ו-229 מ’ ש"ח, בהתאמה, נכון ל-30.09.2017, עם הנפקת ההון, צפוי ההון העצמי של החברה לגדול ולהלום את רמת הדירוג. היקף פעילות זה מגדיל את חשיפת החברה להרעה במצב השוק ולמשברים עתידיים, באופן המשליך לשלילה על הפרופיל העסקי. עם השלמת הפרויקטים במגזר במהלך רבעון 2 2018, היקף הפעילות של החברה צפוי לגדול, אך עדיין אינו גבוה ביחס לרמת הדירוג; מפיזור שוכרים ופיזור נכסי נמוך כך שהנכס המרכזי מהווה 35% מסך השווי הנכסי הנקי (נכון ליום 30.09.2017, ממצבת הנכסים המניבים); מגמישות פיננסית נמוכה הנובעת בעיקר מהיעדר נכסים מניבים שאינם משועבדים; לחברה חוסר בTrack Record ארוך טווח וכן תלות בבעל השליטה באופן המשליך לשלילה על הפרופיל העסקי.