מידרוג קובעת דירוג A2.il לאגרות החוב במחזור (סדרות ב’-ד’) שהנפיקה אול-יר. כמו כן, מידרוג קובעת דירוג A2.il(P) לאגרות חוב שתנפיק החברה בסך של עד 690 מיליון ש"ח ערך נקוב. דירוג ההנפקה מותנה במילוי התנאים המפורטים להלן בדוח דירוג זה, לרבות בקשר למבנה ההנפקה ורישום השעבוד לטובת מחזיקי אג"ח ה’ כפי שצוין בשטר הנאמנות. כמו כן, הדירוג מותנה בשימוש בתמורת ההנפקה כאמור בשטר הנאמנות שהוצג למידרוג.
בבעלות החברה (%100) פרויקט ייזום בשכונת בושוויק הנמצאת ברובע ברוקלין, ניו יורק. הפרויקט צפוי לכלול 911 יחידות דיור במתחם מגורים להשכרה המכיל שני בניינים וכן שטחים מסחריים.
בהתאם להערכת השווי של הפרויקט, נכון ל-31.12.17, בנייתו של המבנה הראשון צפויה להסתיים ברבעון הראשון של שנת 2018 ובנייתו של המבנה השני צפוייה להסתיים ברבעון השלישי של אותה השנה. החברה מתעתדת לשעבד לטובת סדרת האג"ח שתגוייס את שלב א’ בפרויקט, כאשר בהתאם להערכת השווי, שווי שלב זה מסתכם ב-269 מיליון דולר וב-332 מיליון דולר נכון ל-31.12.17 ולמועד התייצבותו בהתאמה.
יש לציין, כי שווי פרויקט בושוויק הסתכם, נכון ל-31.12.17 ב-432 מיליון דולר, בהשוואה ל-336 מיליון דולר, נכון ל-30.9.17 (בהתאם לדיווחי החברה, השערוך שינבע מכך מסתכם בכ-60 מיליון דולר, בעוד שיתר הגידול נובע מהשקעות בנכס).
תמורת ההנפקה צפויה להחליף את הלוואת הליווי הקיימת מול שלב א’ בפרוייקט בסך של כ-140 מיליון דולר וכן לשמש את יתרת העלויות לסיום בניית שלב א’. לדברי החברה, עודפי המזומנים מתמורת ההנפקה על פני המקורות הנזכרים לעיל, יישמרו כיתרות נזילות. בהתאם למתווה, החברה צפויה לפרוע 2% מסך יתרת האג"ח בשנים 2024-2021 וכן פרעון בהיקף של 92% מסך תמורת ההנפקה בשנת 2024.
פרעון זה מתבסס על מתווה של מימון מחדש לנכס. מידרוג בחנה את שעבוד שלב א’ לטובת סדרת האג"ח שהחברה מתעתדת להנפיק. נמצא, כי אין מקום לשונות בדירוג סדרת האג"ח.