מידרוג מותירה על כנו דירוג A2.il לאגרות החוב שהנפיקה אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ. אופק הדירוג יציב.
שיקולים עיקריים לדירוג: בחברת הדירוג מציינים כי דירוג החברה נתמך, בין היתר, במצבת נכסים, בעיקר במיקומים מרכזיים, בתחום הנדל"ן המניב ובתחום המלונאות. מצבת נכסי הנדל"ן המניב של החברה, המסתכמת לשווי של כ-6.5 מיליארד ₪, הושכרה בתפוסה ממוצעת משוקללת של כ-95% בשנת 2016 והניבה תזרים NOI שנתי של כ-305 מ’ ₪ ב- 2016. החברה מחזיקה ב-36 נכסים מניבים בפיזור גיאוגרפי על פני ישראל, שוויץ, צרפת ואנגליה היוצרים פיזור נכסי טוב, כך ש- 3 הנכסים המרכזיים מהווים כ-30% מסך הNAV של מצבת הנכסים המניבים ותורמים כ- 30% מהרווח הגולמי של המגזר המניב; מפיזור פעילות החברה במדינות המדורגות בדירוג בינלאומי גבוה יחסית.
ראיה לכך, כ-64% ממצבת הנכסים המניבים (לפי שווי ברוטו) ממוקמים בשוויץ (דירוג מדינה Aaa יציב על ידי מודי’ס), כ-21% מהשווי ברוטו ממוקמים בישראל, כ-9% בלונדון, אנגליה (דירוג מדינה Aa2 יציב על ידי מודי’ס) וכ-6% בצרפת, בעיקר בפריז (דירוג מדינה Aa2 יציב על ידי מודי’ס) על פי נתונים אשר נמסרו מהחברה.
באשר למגזר המלונאות, החברה פועלת במיקומים מרכזיים בערי בירה מובילות (ירושלים בישראל, לונדון באנגליה, אמסטרדם בהולנד ופריז בצרפת); מנזילות ומסגרות אשראי פנויות לא מנוצלות סבירות, אשר יחד עם גמישות פיננסית הנגזרת ממינוף נמוך של נכסי נדל"ן של החברה ונגישותה לשוק ההון, מהווים מקורות ההולמים את צרכי שרות החוב וההשקעות הצפויות של החברה בטווח הזמן הקצר-בינוני; מיחסי איתנות הבולטים לטובה לרמת הדירוג, המסתכמים לכ-57% חוב ל-CAP נכון ל-30.09.2017, והון עצמי מיוחס לבעלים של כ- 3.7 מיליארד ₪, אשר גבוה משמעותית יחסית לחברות המדורגות בדירוג זהה.
דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפה למגזר מלונות היוקרה, אשר פונה לפלח שוק מצומצם יחסית של קהל יעד ולהערכת מידרוג בעל רגישות גבוהה יותר לתמורות ושינויים במצב הכלכלי העולמי; משחיקת הרווחיות והתזרים של הפעילות המלונאית בישראלית, הנובעת, בין היתר, משחיקת ההכנסות המתבססות על מחיר דולרי; מרגישות ענף המלונאות למצב הגיאופוליטי ולמתקפות טרור, כך לדוגמא חלה ירידה מהותית ברווח עקב האירועים הביטחוניים שפקדו את ישראל בשנים 2014-2015 (בהקשר לכך יצוין כי שעורי התפוסה וההכנסות ממלונאות בישראל לתקופה 01-09/2017 בלטו לחיוב);
מקצב איטי בהתייצבות המלונות באמסטרדם ובלונדון, אשר מציגים עדיין תוצאות נמוכות; מיחסי כיסוי איטיים ביחס לרמת הדירוג, אשר נובעים, בין היתר, מהפעילות המלונאית שנפגעה ושלא התייצבה תפעולית בחלק מבתי המלון של החברה, יחד עם השקעות משמעותיות בפיתוח פעילות זו, באופן שהגדיל את היקף חובות החברה; מהשקעה ברכישת, הסבת ושדרוג מלון בפאריס (להלן "לוטסיה") אשר טרם נפתח ועל כן אינו מניב ואינו תורם להכנסות החברה, באופן הפוגע בפרופיל הפיננסי.
תרחיש הבסיס לוקח בחשבון את המשך הפעילות המניבה בהיקף הפעילות הנוכחי, תוך גידול מסוים עקב רכישת נכס מניב נוסף במהלך 2016 (בנין משרדים בלונדון המאוכלס במלואו, אך צפוי להגיע להנבה מלאה רק ב- 2019 עקב החלפת שוכר ומתן גרייס לשוכר הנכנס), גידול נוסף מעדכוני שכ"ד שוטפים צפוי לקזז את השחיקה המטבעית בהכנסות מנכסים מניבים בחו"ל עקב התחזקות השקל למול מטבעות הפעילות, כאשר ה- NOI מהפעילות המניבה צפוי להתייצב על כ- 310 מיליון ₪ בשנים הקרובות.
כמו כן נלקח בחשבון כי הפעילות של מלון ’קפה רויאל’ אשר הגיעה לאיזון תפעולי (ואף לעודף מסוים) במהלך 01-09/2017 תחל להניב רווח משמעותי אשר יתרום לתזרים החברה מפעילות שוטפת ולשיפור ביחסי הכיסוי בטווח זמן של כשנתיים. ביחס למלון בפריז הנמצא בהליך שדרוג והסבה ועתיד להיפתח במחצית הראשונה של 2018, נלקחה בחשבון יתרת ההשקעה עד למועד הפתיחה וגידול בחוב בהתאם, וכן נלקח בחשבון תרחיש רגישות לתקופת התייצבות עד להגעה לרווח תפעולי. יחס הכיסוי חוב ל- FFO עומד על 36 שנים נכון ל- 31.12.2016, ולהערכת מידרוג צפוי להיות דומה ב- 2017 ולהציג בהמשך שיפור עד לרמה של 25-32 שנים.
יחסי האיתנות של החברה ליום 30.09.2017 עומדים על 57% חוב ל-CAP ו- 33% הון למאזן ואינם צפויים להשתנות באופן משמעותי, כאשר הונח כי החברה תפעל לחידוש הלוואות ואשראי בנקאי שבאים לכדי פירעון בטווח הזמן הקצר (חלק מהלוואות אלו הוחלפו לאחרונה בהלוואות לזמן ארוך). בנוסף, על פי תרחישי רגישות מסוימים אף תיתכן שחיקה מסוימת בהון העצמי ובמקביל ביחסי האיתנות של החברה לאור ירידות שווי במגזר המלונאות של החברה ושחיקת מטבעית בשווי הנכסים המניבים בחו"ל. גם תחת תרחישי רגישות אלו צפויים יחסי האיתנות להישמר בתחום 55-59% חוב ל- CAP ו- 33-34% הון למאזן.