רוסאריו השיקו סיקור לחברת נכסים ובניין. להערכתם, השווי הראוי למניית החברה עומד על 395 ש"ח (המשקף upside של כ- 20%).
אביטל איגנר ואלון סלע: "נכסים ובניין מקבוצת IDB הינה אחת מקבוצות הנדל"ן המגוונות בישראל – עוסקת בתחומי הנדל"ן השונים הכוללים פארקי הייטק באמצעות החזקה של 51.7% ממניות גב ים, משרדים בארה"ב (מגדל HSBC במנהטן) ובישראל, פורטפוליו של מסחר (פאוור סנטרים) ומסחר משולב משרדים בלאס וגאס, נדל"ן למגורים וכן בתחום החקלאות באמצעות מהדרין (45%).
"הנכס העיקרי של החברה הינו מגדל HSBC, הממוקם בשדרה החמישית במנהטן, שנרכש בשנת 2010 ויותר מאשר הכפיל את ערכו ממועד הרכישה. המגדל נהנה מהפריחה בשוק המשרדים במנהטן בשנים האחרונות, מושכר במלואו ושוויו מוערך נכון ל-30.6.2017 בכ-900 מ’ דולר.
"גב ים (51.7%) – אחת מחברות הנדל"ן היציבות והאיכותיות בתחום המשרדים ופארקי ההייטק. תרומתה לפורטפוליו הנכסים של נכסים ובניין הינה גבוהה. על פי הערכת השווי שביצענו לחברה זו (בסיקור מיולי 2017), שווי ההחזקה של נכסים ובניין בגב ים עומדת על כ-1.7 מיליארד ₪.
"בתחום הבניה למגורים, החברה פעילה בכ-8 פרויקטים בהיקף של כ-1,100 יח"ד עם אחוז מכירת גבוה (מעל 70%). בשנים האחרונות נהנתה החברה מגידול בפעילות ומכרה בשנת 2016 כ-480 יח"ד לעומת כ-280 יח"ד בשנת 2014. שנת 2017 מסתמנת כשנה מאתגרת בתחום הבניה למגורים בישראל אך להערכתנו, מצב זה הינו זמני בלבד."
עוד כתבו איגנר וסלע: "בהסתכלות קדימה, החברה מתכוונת להמשיך להתרכז בעסקי הליבה, להמשיך ולהשביח נכסים/קרקעות בעלי פוטנציאל השבחה גבוה בטווח הבינוני (דוגמת קרקעות ונכסים בתל אביב, כמו גם פרויקטים של התחדשות עירונית). מנגד, החברה מתכוונת למכור פעילויות/נכסים אשר אינם בעסקי הליבה או שהגיעו לכדי מיצוי, בעיקר במטרה להקטין מינוף. בהתאם לאסטרטגיה זו ביצעה החברה מהלכים שונים ביניהם:
מכירת ישפרו – לאחרונה הצהירה החברה כי היא בוחנת למכור את פורטפוליו הנכסים האיכותי של ישפרו בהיקף של כ-150 אלף מ"ר אשר בבעלותה המלאה.
מכירת פעילות הבניה למגורים בהודו – החברה, ביחד עם שותפים החליטה שלא להמשיך ולפתח את פעילות הבניה למגורים בהודו ולאחרונה השלימה את מכירת הקרקעות בשתי ערי הפעילות, צ’נאי והיידרבאד במחיר אשר משקף את שווין בספרים.
Tivoli– החברה מתכוונת להמשיך להשכיר שטחים ולהשביח את הנכס עד לייצובו, ולהערכתנו, אינה מתכוונת להחזיק בנכס לטווח ארוך.
"נכסים ובנין נמצאת באחת מארבע השכבות של פירמידת קבוצת אי די בי, כאשר עד לשנת 2017 נדרש צמצום של שכבה. להערכתנו הצמצום יתבצע ברמת החברות שמעל נכסים ובניין, באופן שלא צפוי להשפיע על פעילות נכסים ובניין.
"מימון ודירוג – נכסים ובניין נהנית מדירוג חוב גבוה של A1 בסולם מידרוג ,בעיקר הודות לפיזור הפעילות וכן לגמישות הפיננסית הגבוהה שהחברה מציגה. לנכסים ובניין יתרות מזומן גבוהות ובבעלותה במניות של שתי חברות סחירות בהיקף של למעלה מכ-2 מיליארד ₪.
"דיבידנד– החברה חילקה דיבידנדים בהיקף משמעותי בתקופה האחרונה: כ-150 מ’ ₪ בשנת 2017 וכ-100 מ’ ₪ בשנת 2016.
"השקפת רוסאריו: נכסים ובניין נהנית מתיק נכסים מגוון ומפוזר על פני ענפי פעילות וגיאוגרפיות שונות, כאשר נכסיה הבולטים – כוללים את מגדל HSBC, מניות גב ים, פורטפוליו מסחרי ופעילות בניה למגורים. החברה מצויה בתהליך של התכנסות לפעילויות ליבה וצפויה למכור חלק מהפעילויות דוגמת פעילות בניה למגורים בהודו (שנמכר לאחרונה) ומכירת פורטפוליו ישפרו.
"להערכתנו, קיים עודף שווי במספר פעילויות אשר אינו מקבל את ביטויו בספרים: מניות גב ים, פעילות המגורים ובכלל זה, קרקעות הרשומות בשווי נמוך בספרים, מניות מהדרין וכן שווי עודף בגין נכסים מניבים אשר משוערכים בספרים לפי שיעורי היוון גבוהים אשר לא משקפים את שוויים הכלכלי.
"שווי ומומנטום: הערכת השווי של נכסים ובניין נעשתה בגישת השווי הנכסי הנקי (NAV) בהתייחס לדוחות הסולו המורחב (ללא נתוני גב ים), כאשר ביצענו הערכת שווי לכל אחת מפעילויות החברה בנפרד תחת הנחות שונות, ביניהן, שיעורי היוון אשר להערכתנו משקפים נכונה יותר את שווי הנכסים. בהתאם לזאת, אנו מעריכים את השווי הכלכלי הראוי לחברה בכ-2.49 מיליארד ₪ המשקף שווי ראוי למניה של כ-395 ₪ ואשר מגלם פרמיה של כ-21% ביחס למחיר השוק הנוכחי."