מציאת בית חלומותיכם היא רק צעד אחד מיני רבים שיהיה עליכם לעשות כדי לרכוש אותו, ועוד שנים רבות יעברו עד שהוא יהיה בבעלותכם במאת האחוזים. בכפוף לגובה ההון העצמי שלכם והמחיר של הנכס, תצטרכו לעשות סקר שוק בין הבנקים השונים, כדי למצוא את הצעת הלוואת המשכנתא שהכי מתאימה לכם. חשוב שתזכרו שעד שתסיימו להחזיר את מלוא הלוואת המשכנתא, ייחשב הנכס כמשועבד לבנק.
במרבית המקרים רכישת הנכס היא הסכום הגבוה ביותר שתשלמו במהלך הרכישה, אך זה לא הסכום היחיד שיש לקחת בחשבון. לצד החזר המשכנתא החודשי, קחו בחשבון כמה עולה לכם ביטוח המשכנתא, הכולל בתוכו ביטוח חיים וביטוח מבנה. אף אחד לא ייתן לכם הלוואה בלעדיהם.
בהקשר של ביטוח משכנתא חשוב עוד לומר שלמרות שהסכום החודשי נראה קטן לעומת ההחזר של הלוואת המשכנתא עצמה, עדיין מדובר בהלוואה ארוכת טווח וגם סכום זה עלול להצטבר לכדי עשרות אלפי שקלים. מומלץ לא להקל ראש ולקחת את הפוליסה הראשונה שמציעים לכם בבנק, היא לא בהכרח המתאימה ביותר עבורכם. הקדישו זמן לסקר שוק שיכלול פוליסות הן מבנקים אחרים והן מחברות הביטוח.
בכל הנוגע להחזר ההלוואה לבנק, חשוב לקחת בחשבון לא רק את יכולת ההחזר שלכם כיום, אלא גם מה יתווסף להוצאות וההכנסות העתידיות שלכם (ילדים מחד, קידום בעבודה מנגד). באותו הקשר, שימו לב גם לסעיפים העוסקים בעלויות הכרוכות בפירעון מוקדם של ההלוואה, ואם אתם רואים את עצמכם הולכים בדרך זו, שננו בזיכרון: לא לשכוח לתת הודעה מוקדמת על הפירעון, אחרת תשלמו עמלת אי-מתן הודעה מוקדמת ולא רק בגין הפירעון עצמו.
תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון
ברגע שאתם מתייצבים בבנק ומצהירים כי בכוונתכם לקחת משכנתא, אתם קודם כל צריכים להיפרד מעמלת פתיחת תיק. סכום העמלה עומד על 0.25% מסכום ההלוואה. לסכום העמלה קיימת תקרת מינימום ומקסימום, ובחלק מהבנקים מציעים הנחה בשיעור של כמה עשרות אחוזים על פתיחת התיק באופן מקוון. לשיקולכם: יועץ פרטי עשוי להשיג לכם הנחה גבוה יותר ואף פטור מלא (ועל כך בהמשך).
כיוון שהנכס משועבד לבנק, הוא ירצה לדעת בדיוק כמה הוא שווה ובכמה יוכל למכור אותו אם לא תעמדו בהחזרים. עבור שירותו של השמאי תצטרכו לשלם החל מ-350 שקלים.
לא מומלץ להשאיר את הבנת השפה המשפטית במדויק למי שאינו בקיא בה. את חוזה הרכישה כתב עורך דין, מצאו לכם גם אחד מטעמכם שיקרא אותו. את שכר הטרחה הזה, שנע בין 1-1.5 אחוז משווי הנכס, תידרשו לשלם גם על כל מסמך משפטי הנדרש להעברת הבעלות.
ברשימת המשימות שיש לקחת בחשבון יש גם את הרישום בטאבו, המהווה גושפנקא לכך שאתם רוכשים את הדירה. מוכר הנכס – בעל הדירה או קבלן – מגישים ללשכת הרישום האזורית בקשה, לאחר מכן מתבצע הרישום בפועל. לרוב לאחר מכן מגיע שלב התשלום הראשון ולאחר מכן נרשמת הערת האזהרה על נסח הטאבו.
כדי לבצע את הרישום תזדקקו לשירותיו של עו״ד נוטריון שיקבל מכם ייפוי כוח לפעול בשמכם בכל הסוגיות המשפטיות הנלוות לרישום הנכס בטאבו ובמשכנתא. עלות ייפוי הכוח כ-100-300 שקלים.
לאחר מכן מגיע שלב ׳הערת אזהרה׳, אשר בניגוד לשמה היא יותר כמו דגל ירוק האומר שהגעתם להסכמה עם המוכר והתחלתם לבצע את העסקה. הערה זו נרשמת במנהל מקרקעי ישראל, ונועדה למנוע הונאה ומכירה כפולה של נכס. הבקשה לרישום חייבת להיות מוגשת ומאומתת על ידי עו״ד או רשם ואליה יצורף אישור תשלום אגרה בגובה של 27-125 שקלים.
בנוסף, קחו בחשבון שעל פי חוק כל מי שרוכש נכס נדרש לשלם מס רכישה בשיעור מסוים משווי הנכס. השיעור משתנה ומתעדכן אחת לכמה זמן.
מה עוד?
קחו הרבה אוויר, יש עוד כמה דברים לדבר עליהם – הם לא רלוונטיים לכל נכס ולכל אדם, אבל כדאי לקחת אותם בחשבון, נניח שיפוצים או חיבור לתשתיות. זאת ועוד, גם אם קראתם כבר עשרות כתבות העוסקות בקניית דירה מכל זווית אפשרית, יכול להיות שתבחרו להיעזר באיש מקצוע, מישהו שעוסק בהבנת התחום לפרנסתו. יועץ משכנתאות פרטי, בשונה מזה העובד בבנק, לא יחפש אחר המסלול הרווחי ביותר למוסד, אלא את זה שיתאים למידותיכם. כחלק מהשירות יקיים היועץ מכרז ריביות מול הבנקים במטרה להשיג עבורכם את הריבית הנמוכה ביותר. המחיר עבור השירות מתחיל מכ-450 שקלים לפגישת יעוץ ומגיע עד לכמה אלפי שקלים, בתמורה לליווי מלא. אם הפקדתם את חיפוש הנכס בידי מתווך, תצטרכו להוסיף לחשבון הסופי של התשובה לשאלה בכותרת גם 1-2 אחוזים מערך הנכס.
רכישת דירה זו החלטה שמוטב שתהיה מחושבת ושקולה, שאין לבצע אותה באימפולסיביות. אבל מעבר לבחירה מושכלת של הנכס עצמו, חשוב להפגין בקיאות ואחריות גם בכל פעולות הלוויין, הסובבות את נטילת הלוואת המשכנתא וההוצאות הכרוכות בהן. בואו מוכנים לתהליך ודעו מהן ההוצאות הצפויות לכם.