כמה הון עצמי צריך לכל סוג משכנתא ולמה, ואיך לחסוך אליו?

במהלך שנת 2016 נמכרו בישראל כ-30 אלף דירות חדשות, 5% פחות ממספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה הקודמת. בחודש פברואר השנה נלקחו משכנתאות בהיקף של 4.12 מיליארד שקל לעומת 4.88 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד. מנתונים שפרסם בנק ישראל עולה עוד, כי מתוך כלל המשכנתאות, ניטלו 2.24 מיליארד שקל בריבית משתנה ו-1.87 מיליארד שקל בריבית קבועה. בנוסף מדיווח שפורסם בגלובס עולה כי 1.54 מיליארד שקל מסך המשכנתאות של החודש החולף ניטלו בשיעור של 20-30% מהחזר ההכנסה, 1.43 מיליארד שקל בהחזר של 30-40%, ו-643 מיליון שקל בהחזר של 10-20%.

סביר להניח שאת משפט הפתיחה של הכתבה הזו קראתם רובכם בלי שום קושי וגם המשפט השני היה ברור למדי. באותה דרך סביר גם להניח שהחל מהמשפט השלישי העוסק בפירוט סוגי המשכנתאות לפי מסלולים, לפחות כמה מכם הלכו קצת לאיבוד. משכנתא נחשבת להלוואה הגדולה ביותר של רוב הציבור, וכל מי ששוקל לקחת אחת נדרש להחליט בין מסלולי המשכנתאות השונים, שמציעים הבנקים למשכנתאות. המסלולים השונים נבדלים זה מזה בסוג הריבית, בסיס ההצמדה ומסלול הפירעון. לכן השאלה הראשונה שצריך להשיב עליה היא מה ההון העצמי למשכנתא שלכם, כי הוא צריך לעמוד על לפחות 25% מערך הנכס שאתם רוצים לרכוש.

חשבון ארוך

בנובמבר 2012 הגביל בנק ישראל את אחוזי המימון שנותנים הבנקים למשכנתאות וקבע כי:

1. רוכשי דירה יחידה (מי שעדיין אין בבעלותו דירה) יוכלו לקבל עד 75% מימון מערך הנכס מהבנק, ואת 25% הנותרים על הלווה לגייס בעצמו.
2. רוכשי דירה שניה, דירה להשקעה או תושבי חוץ – יידרש להציג הון עצמי של 50% משווי הנכס.
3. מי שבבעלותו דירה והוא רוצה לשדרג את מגוריו על ידי מכירת הנכס הקיים ורכישת נכס חדש נחשב ל״רוכש משפר דיור״ והוא צריך להחזיק בלפחות 30% משווי הנכס.

חישוב הון עצמי נשמע דבר פשוט, אך האמת היא שהוא יותר מורכב מפרמטרים רבים שמשמעותם בחישוב הסופי רבה. המשתנים שיש לקחת בחשבון כוללים השקעות נזילות: כסף מזומן, פיקדונות, קרנות נאמנות, חסכונות, ניירות ערך. את רוב החישובים ניתן לבצע די בקלות אם יש לכם את כל הניירת הרלוונטית, אך במידה ואתם לא זוכרים כבר איזה מעסיק פתח לכן קרן השתלמות או באיזו חברת ביטוח הפנסיה שלכם, חפשו אחר המוצרים הפנסיונים שלכם באתר המסלקה הפנסיונית או באתר הר הכסף.

גיוס הון עבור משכנתא ראשונה, דירה להשקעה ומשפרי דיור

במידה ונמצא שההון העצמי העומד לרשות הלווה אינו מספיק, ניתן לגייסו בדרכים אחרות. כך למשל, מי שמחזיק ברשותו השקעות ארוכות טווח יכול לבדוק את גובה הקנס על משיכת הכסף שלא במועד את הנתונים הללו תצטרכו לשקול היטב ולבסוף ולבחור בין להוסיף את הסכום לשורה התחתונה של ההון העצמי לבין לקיחת משכנתא גדולה יותר ולשמור על ההשקעה.

אפשרות נוספת היא להיעזר בהורים על ידי שיעבוד ביתם לטובת ההון העצמי, או באמצעות לקיחת משכנתא על הנכס שלהם. דרך נוספת להשלמת ההון העצמי הדרוש או הרצוי היא באמצעות גיוס הלוואה מהבנק. כדי להיות בטוחים באפשרות כדאי להתייעץ עם מומחה לייעוץ משכנתאות.

במידה והתכנון הוא לטווח הארוך, אולי תעדיפו לצבור הון עצמי גבוה יותר. בבלוג של הסולידית תמצאו כמה עצות למתחילים.

חישוב ההון העצמי לטובת ״שיפור דיור״ כולל כמובן תכנון פיננסי במסגרתו מבססים הערכה לסכום בו תוכלו לרכוש דירה חדשה ביחס למחיר שתקבלו עבור הדירה הישנה. אם אתם מחזירים הלוואת משכנתא על הנכס הראשון יהיה עליכם לבחור בין ״לגרור״ את ההלוואה לדירה החדשה, או להגיש בקשה למשכנתא נוספת.

רוכשי דירות להשקעה צריכים לקחת בחשבון את שכר הדירה או מכירתה לאחר פרק זמן, על מנת לדעת האם לבחור בהלוואת משכנתא ארוכת טווח או מסוג אחר.

מה עוד צריך לדעת?

אחרי שסיימתם לחבר את כל המספרים והגעתם להון העצמי הנדרש, הגיעה העת לבחור בין מסלולי המשכנתאות שמציעים הבנקים. על מנת לבחור את זו שתתאים לכם ביותר, קחו בחשבון לא רק את מקורות ההכנסה שלכם בהווה, אלא גם תכניות להרחבת התא המשפחתי, ילדים זה בהחלט שמחה – אך הם גם נתח משמעותי מעוגת ההכנסה הפנויה. כדי שלא תלכו לאיבוד בין האפשרויות השונות, כדאי להיפגש עם מומחה או יועץ משכנתאות של הבנק שיתאים עבורכם הצעת הלוואה.