נכסי נדל"ן נחשבים נכון להיום לאפיק ההשקעה המשתלם ביותר במשק הישראלי. כל עוד אחוזי הריבית נשארים נמוכים ומחירי הדירות עולים, אין סיבה לוותר על הצטרפות לציבור המשקיעים. הדרך לעשות זאת עוברת בדרך כלל בגיוס משכנתא שנייה ובבחירת מסלול שעולה בקנה אחד עם מסגרת התקציב.
כמה כסף תחזירו מדי חודש?
הדבר הראשון שחשוב לדעת הוא שהמשכנתא השנייה לא קשורה לראשונה. אם כבר קניתם דירה והתחלתם להחזיר את המשכנתא הראשונה, תוכלו לפנות לבנק ולקבל הצעה מסודרת על משכנתא שנייה עבור הנכס שבו אתם משקיעים. עם זאת, עליכם לקחת בחשבון את העלות הכוללת של הנכס ולא רק את המחיר החוזי. תכננו את התקציב במבט לעתיד ושמרו על החזרים חודשיים של עד שליש מההכנסה הפנויה.
דבר נוסף שצריך לדעת הוא שכל מסלול הלוואה מתאפיין בפרמטרים אחרים. עליכם להשקיע את הזמן הנדרש בהשוואה בין מסלולי משכנתאות ולא להתפתות להצעה הראשונה שתקבלו. הפרמטרים העיקריים שקובעים איזה תשואה תשיגו מהנכס הם שיטת ההחזר, ההצמדה למדד, התנהגות הריבית לאורך חיי ההלוואה, אפשרויות פירעון מוקדם, תקופת ההלוואה וסוג המטבע שבו תבחרו. כל הנתונים האלה יעזרו לכם לדעת כמה כסף תחזירו מדי חודש ומתי הנכס יעבור לבעלותכם הבלעדית.
החשיבות של ביטוח משכנתא
הבנק יחייב אתכם לרכוש ביטוח משכנתא. הביטוח מורכב מביטוח חיים ללווים ומביטוח מבנה. הביאו בחשבון את עלות הביטוחים לאורך כל תקופת ההחזר, אך השוו בין חברות הביטוח כדי להשיג הצעה אטרקטיבית.
זכרו שאם לא תרכשו את הביטוח בעצמכם, מותר לבנק לעשות זאת עבורכם דרך הסוכנות שלו ואף לחייב אתכם בגין הפוליסה. אלו דברים קטנים שיכולים להצטבר להוצאות משמעותיות במעמד הרגיש של נטילת הלוואה שנייה.
תנאים לקבלת משכנתא נוספת
מבחינת בנק ישראל והבנקים הפרטיים, משפרי דיור נמצאים בתחתית סדר העדיפויות של ציבור נוטלי המשכנתאות. אחוז המימון המותר על ידי בנק ישראל לחסרי דיור הוא למשל 75%, לעומת 70% למשפרי דיור ורק 50% למשקיעים. המשמעות היא שאם באמת תרצו לקחת משכנתא שנייה כדי לקנות נכס להשקעה, תצטרכו לגייס לפחות חצי מהסכום כהון עצמי.
מעבר לכך, יש הגבלות שחלות על כל נוטלי המשכנתאות ותפקידן למנוע מימון גבוה מדי מצד הבנקים. את תמהיל המשכנתא תוכלו לבנות עם עד שליש מסלולים בריבית משתנה וכאשר לפחות שני שליש הוא בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות – כל תקופה של 5 שנים או יותר. זו דוגמא לאופן שבו בנק ישראל מתערב בשוק המשכנתאות כדי לנסות להשיג יציבות.