מידרוג מעלה את דירוג אגרות החוב (סדרות ו’ -ח’) שבמחזור, אותן הנפיקה חברת סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ מדירוג A1.Il באופק חיובי לדירוג Aa3 ומציבה אופק יציב. לחברה סדרת אג"ח נוספת (סדרה ד’) אשר אינה מדורגת על ידי מידרוג. לטובת סדרת אג"ח ח’ משועבדים, נכון ל-30.9.16, מספר נכסי נדל"ן בישראל בשווי כולל של כ-168 מיליון ש"ח.
שיקולים עיקריים לדירוג: העלאת דירוג הסדרות נסמכת, בין היתר, על יחסי הכיסוי מהירים ויחסי איתנות, אשר בולטים לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג. נכון ל-30.9.16, ההון העצמי (לרבות זכויות המיעוט) של סאמיט מהווה כ-47% מסך המאזן ויחס החוב נטו ל-Cap נטו הינו כ-42%. היקף ההון העצמי של החברה, נכון לאותו מועד, מסתכם בכ-2.3 מיליארד ש"ח (ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות מסתכם בכ- 1.4 מיליארד ש"ח) והולם את רמת הדירוג; בנוסף, לחברה פיזור פעילות נרחב בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובעיקר בגרמניה, כאשר נכון ל-30.9.2016, מצבת הנכסים של החברה מסתכמת ל-119 נכסים (מתוכם 102 הינם בגרמניה- לאחרונה מומש אחד הנכסים בסכום של כ-14 מיליון אירו).
עיקר פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה, מתנהל באמצעות חברת הבת(50.01%) Summit Germany Limited. סאמיט גרמניה הינה חברה ציבורית אשר התאגדה לפי דיני איי גרנזי ונסחרת בבורסה לניירות ערך בלונדון. דירוג החברה מושפע לחיוב מפעילות בשוק הנדל"ן בגרמניה (מדינה אשר מדורגת בדירוג Aaaעם אופק יציב ע"י מודיס).
שוק זה מאופיין בביקושים יציבים יחסית לשטחי נדל"ן להשכרה. עם זאת, כלכלת גרמניה חשופה לשינויים כלכליים וגאו-פוליטיים באירופה, לרבות שינויי שערי חליפין; לחברה גמישות פיננסית טובה הנובעת ממצבת נכסים מניבים אשר אינם משועבדים בישראל ובגרמניה. כמו כן, כאמור, החברה מחזיקה בכ-50% ממניות סאמיט גרמניה ובמניות של חברת כלכלית ירושלים אשר אינן משועבדות ותורמות גם כן במידה מסוימת לגמישות הפיננסית של החברה; במועד דוח המעקב מיולי 2016, בו הוצב אופק חיובי לדירוג הסדרות, החזיקה סאמיט בכ-20% מהון המניות של כלכלית (וכ-21% בדילול מלא).
בספטמבר 2016, התקשרה החברה בהסכם למימושכ-12% מהון המניות של כלכלית תמורת כ-264 מיליון ש"ח (מתוכם כ-134 אמורים להתקבל עד ספטמבר 2017 והיתרה כבר נתקבלה) ונותרה עם שיעור החזקה של כ-7.5% בכלכלית (כ-11.1% בדילול מלא). העסקה מבטאת רווח לעומת עלות הרכישה של כ-91 מיליון ש"ח (בגין החלק שנמכר וללא רווח בגין עליית שווי האחזקה שנותרה באחזקת החברה). הקטנת חשיפת החברה לתנודות בשווי מניות כלכלית, השפיעה לחיוב על פרופיל הסיכון;
החברה אינה עוסקת בפעילות ייזום משמעותית, כך שלמעט יתרת הנזילות, מרבית המאזן משמש לייצור תזרים פרמננטי; החברה מפעילה פלטפורמה רחבה לניהול הנכסים בישראל ובעיקר בגרמניה. כמו כן, ההנהלה הבכירה של החברה בעלת ניסיון; קיימת התאמה בין לוח הסילוקין של החברה (הן בלוח הסילוקין של סדרות האג"ח והן בלוח הסילוקין של ההלוואות הבנקאיות) לתזרים הפרמננטי שלה, כך שאין תלות מהותית במחזור חוב, למעט לצורך פיתוח עסקי (למעט הלוואות ואג"ח עם שעבוד ב-LTV סביר אשר לגביהן קיימת יכולת מחזור במועד הבולט בכפוף לזמינות האשראי באותו מועד).
מנגד, הדירוג מושפע לשלילה מנכסים הדורשים מעקב וניהול שוטף לרבות השקעות תקופתית. זאת לאור, אורך חוזים ממוצע של כ-4.3 שנים והצורך להתמודד עם תחלופת שוכרים משתנה. כמו כן, שיעורי התפוסה המשוקללים של החברה נכון ל-30.9.2016 הינם כ-88%, בדומה לשיעורי התפוסה נכון ל-31.12.2015. שיעור תפוסה זה ירד לכ-86% לאחר תאריך המאזן ומשקף שיעור תפוסה אשר אינו בולט לחיוב ביחס לחברות מדורגות אחרות. אולם, פיזור הנכסים והשוכרים הנרחב של החברה וניסיון ההנהלה בהשכרת שטחים והארכת חוזים קיימים, ממתנים, במידה מסוימת, את החשיפה המתוארת לעיל.
בנוסף, לחברה חשיפה לשער האירו לאור פעילותה בגרמניה, אשר נחלש במהלך הרבעון האחרון של שנת 2016, בשל שינויים כלכליים ומדיניים ברחבי אירופה. במידה ותגדל החשיפה המטבעית בגין הגדלת הפעילות בחו"ל, בייחוד ביחס לתזרים המופק בגין הנכסים בישראל, ללא גידור החשיפה המטבעית המוזכרת לעיל, האמור עלול להשפיע לשלילה על דירוגה של החברה. עם זאת, יש לציין, כי בהלוואות החברה בגרמניה ישנה הגנה טבעית שכן, ההכנסות וההלוואות נקובות באותו מטבע. כמו כן, נמסר מהחברה, כי היא מבצעת מעת לעת גידור חלקי על תזרים עתידי בטווח הקצר שצפוי להיות מושפע משער החליפין.
כאמור, לטובת סדרת אג"ח ח’ קיים שעבוד של נכסי נדל"ן בשיעור LTV של כ-74%, נכון ל-30.9.2016. להערכת מידרוג, בהתחשב, בין היתר, בדירוג החברה ובמאפייני הבטוחה, שיעבוד זה אינו מביא לקביעת רמת דירוג שונה בין הסדרות.