בהמשך לתחילת הסיקור של חברת סקייליין, בחברת רוסאריו משיקים הבוקר סיקור לחברת האם – מישורים. נקודות עיקריות מהסקירה של האנליסטית אביטל איגנר: "מישורים מחזיקה בפורטפוליו של נכסי נדל"ן מניב בישראל (כ-26 אלף מ"ר), בעיקר בתחום של משרדים, פורטפוליו של מרכזים מסחריים בארה"ב, ביחד עם שותף, בהיקף של כ-78 אלף מ"ר (חלקה) ובנוסף, החברה מחזיקה ב-50% ממניות חברת סקייליין, אשר פועלת בתחום המלונאות והנופש בקנדה וארה"ב.
"בישראל, פעילות החברה מתבססת על רכישה הזדמנותית של נכסים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי. למישורים פעילות ותיקה יחסית בתחום הנדל"ן המניב בישראל עם פורטפוליו נכסים מצומצם, המפוזר על פני אזורי תעשיה במרכז הארץ. החברה רוכשת נכסים בשיעור תפוסה נמוך או ברמת גימור נמוכה במטרה להשביחם ואכן, הוכיחה את יכולותיהבהשבחת הנכסים, באמצעות העלאת שיעורי התפוסה וה-NOI, וכפועל יוצא גם העלאת שוויים. החברה מתכוונת להמשיך ברכישת נכסים המייצרים תזרים מזומנים, תוך התמקדות בפלח נכסים בשווי של כ-20-50 מ’ ₪ בהם יש לחברה יתרון יחסי, הן ביכולת לרכישתם במחירים אטרקטיביים והן ביכולת להשביחם.
"פעילות החברה בארה"ב, מתבססת בדומה לפעילות בישראל, על ניצול הזדמנויות רכישה של נכסים במחירים נמוכים עם פוטנציאל גדול של השבחה. החברה מצליחה באמצעות ניהול אקטיבי ויצירתי להעלות שיעורי תפוסה ולהגדיל את ה-NOI באופן משמעותי וכפועל יוצא מכך, לעליית ערך הנכסים ולהגדלת תזרים המזומנים, הן מהנכס והן מאפשרות מימון הנכס. החברה מתכוונת להמשיך ולפעול בכיוון זה על ידי רכישת נכסים בתחום המרכזים המסחריים ובתחום המשרדים, בהיקף כ-15-20 מ’ דולר לנכס.
"פוטנציאל צמיחה - החברה מיצתה את מרבית פוטנציאל הצמיחה בפורטפוליו הקיים בישראל ועל כן פוטנציאל הצמיחה יגיע מרכישת נכסים חדשים. בארה"ב, על הפורטפוליו הקיים ישנה אפשרות להגדלת NOI באמצעות העלאת שיעורי התפוסה וכן להגדלת שיעור המימון אשר עומד על כ-33%. בנוסף, החברה תמשיך ברכישת נכסים חדשים בעלי פרופיל דומה.
"שיפור המבנה הפיננסי באמצעות מהלך של גיוס והחלפת חוב כך שמח"מ החוב הוארך ותואם נכון יותר את מח"מ פעילות החברה. מהלך זה בוצע בריבית נמוכה יותר אשר הורידה את עלויות המימון.
"הגדרה מחדש של המיקוד העסקי לביצוע השקעות בנדל"ן מניב בלבד בתחום המסחר והמשרדים – נכסים עם פוטנציאל השבחה מחד אך גם יניבו תזרים מזומנים יציב כבר במועד הרכישה.
"השלמת מהלך רכישת שליטה משותפת על ידי מר אלכס שניידר– בחודש נובמבר הושלמה רכישת השליטה המשותפת במניות מישורים, באופן שמר שניידר רכש ישירות ממר גיל בלוטרייך, מניות של מישורים, לפי שווי מניה של כ-9.5 ₪ וכעת מחזיקים כל אחד מהצדדים ב-37% ממניות מישורים.
"השקפת רוסאריו: אנו חושבים כי קיים עודף שווי משמעותי ביחס לשווי נכסי החברה כפי שרשום בספרים בשני מישורים - שווי החזקת החברה במניות סקייליין, הרשום בספרים בשווי חלקה של החברה בהונה העצמי של סקייליין, אשר נמוך משמעותית מהערכת השווי שביצענו בדצמבר 2016. השווי הראוי, להערכתנו, למניות סקייליין גבוה בכ-55 מ’ ₪ מהשווי הרשום בספרים.
"עודף שווי בחלק מנכסי הנדל"ן של החברה בישראל ובארה"ב, אשר חלקם משוערכים על פי שיעורי היוון שלהערכתנו, אינם תואמים את השווי ההוגן – תוספת השווי בגין נכסים אלו עומדת להערכתנו על כ-19 מ’ ₪.
"שווי ומומנטום: הערכת השווי של מישורים נעשתה בגישת השווי הנכסי הנקי (NAV). בהתבסס על השקפתנו בנוגע לעודף השווי בנכסי החברה ובהחזקותיה במניות סקייליין כאמור לעיל. אנו מעריכים את השווי הכלכלי הראוי לחברה בכ-314 מ’ ₪ אשר משקף שווי ראוי למניה של כ-10.3 ₪ ואשר מגלם פרמיה של כ-55% ביחס למחיר השוק הנוכחי", סיכמה איגנר.