אפריקה מגורים מודיעה היום על זכייתה במכרז "מחיר למשתכן" להקמת 525 יח"ד בהרצליה. בתוך כך, במידרוג מאשרים מחדש את הדירוגים לחברה.
אתמול (שלישי) פורסמו באתר רשות מקרקעי ישראל תוצאות מכרז "מחיר למשתכן" בהרצליה, במסגרתו הוכרזה החברה כזוכה במתחמים ד’ ו- ה’. בהתאם לתב"ע החלה על מתחמים ד’ ו- ה’, ניתן להקים עליהם 281 יחידות דיור ו- 245 יחידות דיור, בהתאמה (לפני שבס).
על פי תנאי המכרז, 80% מיחידות הדיור על כל אחד ממתחמים ד’ ו- ה’ תשווקנה במסגרת של "מחיר למשתכן" כפי שנקבע בהצעה הזוכה ואילו היתרה תשווקנה ללא כל מגבלה, בשוק החופשי, על ידי הזוכה. יצוין, כי על פי הצעתה של החברה, המחיר הסופי למ"ר בנוי של יחידות מחיר למשתכן (כהגדרת מונח יעמוד, בהתאמה, על סך של כ- 14,889 ש"ח ו- 14,742 ש"ח (לא כולל מע"מ).
תמורת מתחמים ד’ ו- ה’, תשלם החברה סך כולל של כ- 385 מיליון ש"ח (לפני מע"מ) ובתוספת עלויות פיתוח בסך של כ- 81 מיליון ש"ח. בכוונת החברה לממן את התמורה האמורה באמצעות קבלת מימון מגוף פיננסי וממקורותיה העצמיים.
כמו כן, מידרוג מאשרת היום מחדש את דירוג המנפיק il.A2 באופק יציב לאפריקה ישראל מגורים ומאשרת מחדש דירוג il.A2 באופק יציב לסדרות אג"ח ב’-ג’ שבמחזור, אותן הנפיקה החברה. בנוסף, מידרוג מאשרת מחדש את דירוג il.1-P לניירות ערך מסחריים שהנפיקה החברה בהיקף של עד 50 מיליון שקל.
שיקולים עיקריים לדירוג: אישור מחדש של הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בין היתר, בהיקף פעילות משמעותי ופיזור פעילות סביר, המשתקף בפרויקטים לביצוע, בפרויקטים בתכנון ובעתודות הקרקע של החברה; בשמירה על היקפי ושיעורי הרווחיות טובים יחסית לענף, בשנים האחרונות.
החברה צפויה להמשיך להפיק תזרים פרמננטי משמעותי בטווח הקצר – בינוני, וזאת בהתבסס על היקף היח"ד המכורות ומועדי האכלוס הצפויים בפרויקטים בביצוע, אשר צפויים לתרום משמעותית להפקת תזרים לשירות החוב תוך גידול בהיקף הפעילות; בשיעורי המכירות הגבוהים בפרויקטים הקיימים; ביחסי איתנות ההולמים את הדירוג, אף על פי שחלה שחיקה מסוימת ביחסים בשל היקף רכישת צבר הקרקעות בשנים האחרונות וחלוקות דיבידנדים; ברמת נזילות בולטת לטובה לרבות גמישות פיננסית סבירה, ביחס ללוח סילוקין המגלם פריסת פרעונות נוחה ביחס למקורותיה.
דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפה לשינויים בענף הייזום למגורים (ככל שיהיו); ממדיניות חלוקות דיבידנדים הגורמים לשחיקה ביחסי המינוף של החברה וכן מירידה בהיקף הפעילות ברכישת קרקעות במהלך השנה האחרונה; כך גם לחברה קיימת חשיפה לפרויקט משמעותי הידוע כפרויקט "סומייל" בו מושקעת החברה בהיקף הון יחסית גבוה; מחשיפה לחברת האם "דניה סיבוס" לענף הבנייה והקבלנות אשר מגלם רמה מסוימת של סיכון ענפי והצורך לשרת את ההלוואה שנטלה דניה סיבוס שבה משועבדות אחזקותיה באפריקה מגורים.
יצוין כי גם להיותה חברה בקבוצת בעלת השליטה "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" אשר מצויה בהסדר חוב, עלולה להיות השפעה בכל הקשור לשינויי שליטה וכיוצא בזה. תרחיש הבסיס לוקח בחשבון קבלת תזרימים מהפרויקטים בתכנון ובביצוע תוך התחשבות בתרחישי רגישות להיקף ומועד קבלת התזרים לעומת תחזיות החברה, באופן המאפשר לחברה יכולת שרות חוב הולמת.
כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון חלוקת דיבידנד בהתאם לתחזיות החברה עם תרחיש לחץ על היקף הסכום, וכן מניח רכישת קרקעות בטווח הקצר – בינוני, כך שהיחס חוב נטו ל-CAP נטו עומד על כ-64%-65% ויחס הכיסוי חוב ל-FFO עומד בממוצע של כ-16 שנים, רווחיות גולמית בגין פרויקטים צפויה לעמוד בממוצע בטווח של כ-17%-20%.