האנליסט שי לפמן מווליו בייס נותר בהמלצת קנייה, למניית בליסרון ומעלה את מחיר היעד ל- 180 ₪ ממחיר יעד של 166 ₪ למנייה (אפסייד של כ-26%), לפי מודל שמרני של היוון הנכסים לפי 6.75%. להערכתו אחזקה בחברה המנוהלת היטב (בהובלה של ליאורה עופר יו"ר הדירקטוריון ובניהולו של אבי לוי), מהווה עוגן בתיקי ההשקעות, בנוסף מספקת מליסרון תשואת דיבידנד של כ- 3.42% לשנה. אנו נבחן את התוצאות של חברות האופנה לכשיתפרסמו ונראה האם הן הצליחו לתרגם את העלייה בפדיונות בקניוני עופר לשיפור בתוצאותיהן.
להלן הסקירה: תוצאות מליסרון לרבעון הראשון של שנת 2016 חזקות ומגמת השיפור בכל הפרמטרים התפעוליים והפיננסים נמשכת. ארבעה נתונים בולטים מעל כולם: עלייה של 6% ב- FFO, עלייה של כ-8% בפדיונות השוכרים (עד אפריל) והמשך ירידה במינוף החברה לרמה יעילה של כ-54.8%, כשהנתון המרשים ביותר הוא עלייה של 2.8% ב-NOI מנכסים זהים (ברבעון הייתה אינפלציה שלילית של 0.9%)
שיעור התשואה הממוצע של נכסי החברה הנגזר מההון העצמי של החברה עומד כיום על כ-7.45%. להערכתי שיעור היוון זה שמרני ואינו מייצג את מיקום הנכסים, איכות המבנים, השוכרים, מח"מ החוזים ודמי השכירות, במודל בחרתי בשיעור היוון מייצג של כ- 6.75%.
להערכתי, הצמיחה העתידית של החברה תבוא בעיקר מייזום בתחום המשרדים, שכן תחום הקניונים רווי (מבחינת ייזום עתידי) ורכישה של קניון משמעותי כנראה לא תאושר (מבחינת הגבלים עסקיים). פעילות הייזום של מליסרון כיום תגדיל את שטחי ההשכרה של החברה בכ- 122 אלפי מ"ר בשנים הקרובות (חלק החברה), סך ההשקעה הנדרש צפוי לכ-1.4 מיליארד ₪ (כ-555 מ’ ₪ מתוכם הושקעו עד עתה), השלמת הייזום צפויה להניב לחברה תוספת משמעותית של כ- 125 מ’ ₪ ל- NOI הגוזרת תשואת ייזום של כ- 9%, מה שיניב לחברה רווחי הון נוספים בעת הפיכת הנכסים למניבים.
רמת המינוף של החברה המשיכה לרדת ועומדת על כ- 55%, רמה יעילה הן מבחינה כלכלית והן מצד היציבות. ניתוח עלות החוב של החברה מעלה כי עדיין (לאור עלות החוב של החברה כיום) כל גיוס חדש ממשיך להקטין את עלויות המימון של החברה (ובאותה מידה להגדיל את ה- FFO) וסביבת האינפלציה הנמוכה חיובית אף היא.
במאי השנה רכשה החברה 50% נוספים בקניון גרנד באר שבע כך שכיום הוא מוחזק במלואו על ידי מליסרון, רכישה זו תגדיל את ה- NOI של החברה בכ- 40 מ’ ₪ (בשנה), ובנוסף ב- 2016 תחילת הנבה של 2 נכסים נוספים: המלון בפארק עופר רעננה ומגדל המשרדים והמלון מעל לקניון הגדול בפתח תקווה יתרמו כ- 14 מ’ ₪ נוספים ל-NOI (ברמה שנתית).