מגה אור עוסקת בניהול וייזום של נכסי נדל"ן מניב בישראל בלבד, בתחומי המרכזים המסחריים והלוגיסטיקה. כיום מפעילה החברה 23 מרכזים בשטח של 177 אלפי מ"ר . התפוסה בנכסי החברה גבוהה ונושקת ל - 99% במרכזים המסחריים. בנכסים המסחריים לחברה שלושה שותפים אסטרטגיים: ביג, רמי לוי וריט 1 (חלק מנכסים מנוהלים ע"י השותפים וחלק ע"י החברה) נכסי החברה מניבים כיום NOI של כ - 76.5 מיליון ₪.
ב - 12 החודשים הקרובים, ייכנסו להנבה 8 נכסים נוספים שנמצאים כיום בייזום, מדובר בנכסים בשטח כולל של כ - 140 אלפי מ"ר שצפויים להניב NOI של כ- 50 מיליון ₪. בנוסף החברה ממשיכה ליזום ולרכוש קרקעות לפיתוח בעיקר של נכסי לוגיסטיקה ללקוחות במודל של Tailor Made , החברה התקשרה בחוזים נוספים, לדוגמא בניית נכס עבור דואר ישראל (בחוזה לכ - 25 שנים)
נכסי החברה רשומים בספרים לפי תשואות שמרניות כשה - implied cap שלהם הוא כ - 8.3% . אגרות החוב של החברה מדורגות ilA Stable ונסחרות כיום לפי תשואה שנעה בין 0.53%, צמוד מדד במח"מ של כ -3.24 , ל - 2.6% שקלי במח"מ של כ - 5.2 , מה שגוזר פער גבוה מאוד בין, מחיר ההון לתשואה שנכסי החברה מניבים. עלות החוב הממוצעת של החברה כיום היא כ - 3.4% מה שמצביע על כך שכל שחלוף של חוב שיתבצע בתקופה הקרובה יביא לחסכון בעלויות המימון ולגידול ב- FFO של החברה.
להערכתנו בשנים הקרובות עיקר הצמיחה בחברה תבוא מייזום נכסי לוגיסטיקה המאופיינים בפרופיל סיכון נמוך )עלות ההקמה נמוכה כשהקרקע מהווה חלק ניכר מהעלויות, הלקוחות מבצעים התאמות בנכסים שלעיתים עולות על מחיר הבנייה, מח"מ החוזים ארוך ועוד.כשלחברה התמחות מוכחת בתחום זה.
אנו מתחילים לסקר את מגה אור בהמלצת קנייה במחיר יעד של 28.2 למנייה, אפסייד של כ 21% (, לפי מודל שמרני שמהוון את נכסיהחברה בתשואות של בין 7.5% ל 7.75% .להערכתנו האחזקה בחברה המנוהלת היטב , בהובלה של צחי נחמיאס בעל השליטה בחברה, יוזמת וצומחת בקצב מהיר תוך יצירת התמחות משמעותית בתחום הנדל"ן הלוגיסטי, היא תוספת ראויה לתיק.