מידרוג מוציאה את אג”ח שיכון ובינוי מרשימת הבחינה ומציבה אופק יציב

מידרוג מודיעה על אישור דירוג A1.il והוצאה מרשימת בחינה (Credit Review) ללא השלכות ודאיות תוך הצבת אופק דירוג יציב לסדרות האג"ח 3-8 שבמחזור של חברת שיכון ובינוי. הדירוג נתמך, בין היתר, בהיקף הפעילות הנרחב של החברה, הכולל, בין היתר, פעילות במגזרי התשתיות בישראל ובחו"ל (בדגש על מדינות אפריקה), ייזום למגורים בישראל ובמרכז ומזרח אירופה, ייזום והחזקה של פרויקטי זכיינות, אנרגיה ותשתיות בישראל ונכסים מניבים (בדגש על מרכזים מסחריים בישראל ויח"ד להשכרה בברלין);

כמו כן הוא נתמך בהיקף הרווח הגולמי וכנגזר ממנו היקף ה-FFO המשמעותיים שהחברה מייצרת באופן שוטף. סך ה-FFO בממוצע, עומד על כ-700-800 מ’ ₪ וצפוי להישמר בהיקפים אלו ואף לצמוח בשנים הקרובות. יחסי הכיסוי הנגזרים מהיקף FFO זה עומדים על כ-7-10 שנים, יחסים הולמים לרמת הדירוג ביחס לענפי הפעילות השונים של החברה; בנזילות גבוהה ברמת המאוחד שעומדת על כ-1.9 מיליארד ₪ ועל כ-200 מ’ ₪ ברמת הסולו וגמישות פיננסית גבוהה שמבוססת, בין היתר, על יתרות מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף של מאות מיליוני ₪ נכון לסוף 2015, יחד עם היקף נכסים משמעותי הכולל פוטנציאל שווי גבוה שלא מתבטא בספרים וניתן למימוש ו\או שעבוד לצורך קבלת מימון, יחד עם נגישות גבוהה לשוק ההון; במיצוב החברה והחברות הבנות הפועלות תחתיה, ותק הפעילות והניסיון הרחב של ההנהלה, אשר תורמים ליציבות וליכולת החברה לתכנן, לבקר ולעמוד בתכניותיה, הן התפעוליות והן התזרימיות;

מנגד, לחברה קיימת חשיפה לתנודתיות ולשחיקות ברווחיות ובהון החברה בכל הקשור לפעילותה במדינות מתפתחות, בדגש על ניגריה ושאר הפעילות במדינות אפריקה השונות. כמו כן, לחברה חשיפה מסוימת בכל הקשור לפרויקט התרמו-סולארי "אשלים", אשר לפי פרסומיה בעת האחרונה, נראה כי חשיפה זו התמתנה באופן משמעותי לאור הכנסת שני שותפים חדשים לפרויקט חלף חברת "אבנגואה" (השותף המקורי בפרויקט), בכפוף להשלמת האישורים הנדרשים; ביחסי איתנות שאינם הולמים לרמת הדירוג עם הון למאזן שנע סביב 15%-20% וחוב נטו ל-CAP נטו שנע סביב 60%-65% (בהתחשב בתרחישים פוטנציאליים שונים שנבחנו בטווח הקצר). לשם המחשה, ניתן לציין את הרווחים שהחברה מייצרת בשנים האחרונות ממימוש שוטף של קרקעות ופרויקטים שהיא מקימה, יחד עם רווחיות גולמית גבוהה שוטפת ממגזר הנדל"ן למגורים בישראל;

ייצוב אופק הדירוג והוצאת סדרות האג"ח מרשימת בחינה בעלת השלכות לא ודאיות נתמך, בין היתר, בקיטון של חשיפות החברה התזרימיות וההוניות בכל הקשור לפעילות חברת הבת SBI בניגריה (לאור אישור תקציב המדינה לאחרונה ובין היתר, אישור פעילות התשתיות המתוכננת בה החברה לוקחת חלק משמעותי). בהקשר זה נציין, כי לפי תכניותיה האסטרטגיות של החברה מתוכנן קיטון יחסי של התרומה של הפעילות בניגריה לפעילות החברה לאור המדיניות של גיוון פעילות הקמת התשתיות בחו"ל למדינות נוספות ביבשות אמריקה (ניתן לציין כי לאחרונה אף פרסמה החברה על זכייתה וסגירה פיננסית של פרויקט להקמת כביש אגרה במדינת טקסס, בארה"ב). כמו כן, ייצוב האופק נתמך בקיטון בחשיפות ההוניות והתזרימיות של החברה בכל הקשור לפרויקט "אשלים", בו החברה שותפה עם קבלן הקמה ותפעול המתמחה בתחום התרמו-סולארי, חברת "אבנגואה", אשר נכנסה לקשיים והחברה נדרשה למצוא מחליף. בנושא זה פורסם לאחרונה על סגירת עסקה להכנסת קרן נוי וחברת TSK כשותפים בזכיין ובקבלן של הפרויקט (יש לציין כי אישור סופי של הגופים המממנים והרגולטורים טרם התקבל, נכון למועד הדוח).

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על היקפי פעילות דומים לשנים האחרונות, בכלל החברות הבנות, בהן שיכון ובינוי נדל"ן, SBI וסולל בונה. כמו כן, מידרוג מעריכה כי החברה תמשיך לפתח את תחום הזכיינות והפרויקטים בישראל ובחו"ל, כאשר לחברה כבר היום קיים צבר משמעותי. על פי תחזיות החברה, היקף ה-FFO שהחברה תציג בשנים הקרובות אינו צפוי לתנודתיות מהותית ביחס לשנים האחרונות. כמו כן, מידרוג צופה כי יחסי האיתנות של החברה יישמרו יציבים ואף יציגו שיפור מסוים בשנים הקרובות, באופן שיביא את שיעורי המינוף ברמת חוב נטו ל-CAP נטו לסביבת ה-60%-65%, בין היתר, לאור אסטרטגיית החברה להקטין את מינופה. צפויים להביא ליציבות ואף שיפור מסוים ביחסי הכיסוי, שינועו סביב 7-10 שנים חוב פיננסי נטו ל-FFO. כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון את צרכי שירות החוב השוטפים של החברה, בהתאם ללוח הסילוקין הקיים ובהתאם לתכניות פירעון החובות של החברה, יחד עם מקורות תזרים שמבוססים, מלבד הפעילות השוטפת של החברה, על מקורות פוטנציאליים משמעותיים נוספים, הכוללים נכסים מניבים, פרויקטים והיקף קרקעות משמעותי, המוצגים לפי עלות בדוחות הכספיים. יש לציין כי מידרוג לוקחת בחשבון היקף חלוקות דיבידנדים שינועו בטווח של 120-160 מ’ ₪ בשנים הקרובות וככל שיחולקו דיבידנדים בהיקף משמעותי מעבר לכך, יידרש לבחון את מקורות התזרים לצורך הגדלת היקף החלוקה והלימות התזרים הכולל של החברה לצרכיה השונים.

יש לציין כי החברה נבחנת על בסיס גישת איחוד יחסי לחברות כלולות המוצגות לפי גישת השווי המאזני ועל כן, היחסים שיתוארו במסגרת הדוח לוקחים בחשבון הנחה זו. מכאן, אזכור של איחוד יחסי ו\או איחוד יחסי לחברות כלולות וכדומה, מתייחס להגדרה בתחילת פסקה זו. חשוב להדגיש כי טבלת הנתונים בסוף הדוח מציגה את נתוני החברה על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.