כלכלני לאומי: ”נמשכת העלייה המתונה במספר חודשי ההיצע, על רקע התמתנות מסוימת בביקושים לדיור”

כלכלני לאומי מפרסמים היום את הסקירה השבועית ’השבוע במאקרו’, וקובעים כי מנתונים שפורסמו על ידי בנק ישראל, עולה כי ההשקעות הישירות במשק על ידי זרים ("FDI") הסתכמו בחודש פברואר השנה בכ-774 מיליוני דולרים , כאשר עיקר הפעילות התרכזה בתחום המחקר המדעי. מדובר בהיקף השקעה דומה לזה של החודשים הקודמים, שמלמד על המשך המגמה החיובית. התפתחות זו, תמכה בעודף המתמשך בהשקעות הישירות הנכנסות נטו (ההשקעות הנכנסות לישראל בניכוי השקעות ישירות של ישראליים בחו"ל).

במקביל, תושבי ישראל --בעיקר משקיעים מוסדיים-- מימשו בחו"ל השקעות פיננסיות בהיקף של כמיליארד דולר, זאת בניגוד להשקעה של כ-1.6 בחודש ינואר. בהקשר זה, נדגיש כי מאז חודש אוגוסט אשתקד חלה עלייה במידת התנודתיות בזרם השקעות זה. זאת, כתוצאה מהעלייה במידת התנודתיות בשווקים הפיננסיים בעולם, בעיקר על רקע החששות לגבי המצב הכלכלי בסין. נציין כי תקופות של משבר כלכלי עולמי או עלייה במידת חוסר הודאות סביב הכלכלה הגלובאלית, מתאפיינות בדרך כלל בהקטנת היקפי ההשקעה הפיננסית בחו"ל וחזרה של כספים לשוקי ההון והכספים של ישראל. ואמנם, התפתחות זו הובילה בסופו של דבר למימושים בהיקף מצטבר של כ-1.5 מיליארד דולר מצד תושבי ישראל, בתקופה שבין ספטמבר 2015 לפברואר 2016, זאת בהובלת המוסדיים, ובניגוד למגמה בחודשים שקדמו לכך.

על אף הירידה בזרם ההשקעות הפיננסיות של המשקיעים המוסדיים בחו"ל בעת האחרונה, נתח לא מבוטל מיתרת תיק ההשקעות שלהם מושקע בחו"ל. המוסדיים מגדרים חלק גדול מהיקף השקעה זה במטרה להימנע מסיכוני החשיפה למט"ח ובכך למזער את הפגיעה בשווי השקלי של ההשקעות כתוצאה מתיסוף השקל. כחלק מתהליך הגידור המשקיעים המוסדיים מגבירים את הביקושים שלהם למכשירים פיננסיים קצרי טווח שהחלק המט"חי שבהם מגיע לעיתים קרובות מתושבי חו"ל. ואכן, הנתונים מלמדים כי חלה עלייה בהיקף ההשקעות הפיננסיות קצרות הטווח (בעיקר במק"מ) של זרים במשק מאז חודש דצמבר 2015, אותה ניתן לקשור לתהליך הגידור של כספי המוסדיים.

במבט כולל, העודף בהשקעות הישירות הנכנסות נטו, לצד העודף בחשבון השוטף של מאזן התשלומים, מהווים גורמים בסיסיים שתומכים בטווח הארוך (בשילוב עם סביבה פיסקאלית יציבה) ב"שקל חזק" יחסית מול סל המטבעות.

בחודש פברואר השנה נמכרו 2,300 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). היקף המכירות בחודש פברואר משקף קצב מכירות שנתי של כ-27.6 אלף דירות חדשות. נתון זה משקף ירידה של כ-2.7% לעומת חודש ינואר וירידה של כ-10% לעומת חודש פברואר אשתקד. יש לציין כי למרות ההתמתנות הזמנית בקצב המכירות בחודשים האחרונים, הנתונים מצביעים עדיין על רמה גבוהה של ביקושים לדירות.
רמת הביקושים הגבוהה, בפרט בבניית דירות חדשות ביוזמה פרטית, הובילה לנתון נמוך יחסית במספר חודשי ההיצע אשר עומד כיום על 9.2 (מספר החודשים שהמלאי הנוכחי של דירות חדשות ביוזמה פרטית מספיק בקצב המכירות הנוכחי). על אף מגמת העלייה המתונה של מספר חודשי ההיצע בחודשים האחרונים, נתון זה, עודנו מצוי על פי אומדננו בתוך טווח המשקף המשך של לחצים לעליית מחירי הדיור (ראה/י תרשים). עם זאת, כאשר בוחנים את מספר חודשי ההיצע הנגזרים מהפעילות הכוללת הן יוזמה פרטית והן יוזמה ציבורית, מספר חודשי ההיצע גבוה יותר (13), שכן נרשם גידול מהיר יחסית בבנייה ביוזמה ציבורית.

הגורם שהשפיע באופן דומיננטי על העלייה המתונה במספר חודשי ההיצע בחודשים האחרונים, הוא ירידת הביקושים מרמת השיא שלהם, בעוד שהמלאי הבלתי מכור, המהווה למעשה את היצע הדירות החדשות הקיים במשק, נמצא במגמת ירידה מתמשכת מאז חודש יוני 2014 (ראה/י תרשים). לאור הציפיות כי הרמה הגבוהה יחסית של ביקושים לדירות תישמר בטווח הקצר לפחות, יש להדגיש כי הגורם בעל החשיבות הרבה ביותר במאמץ להביא להתמתנות בקצב עליית מחירי הדיור הוא הגדלת היצע הדירות. בהקשר זה, נציין כי בחודשים האחרונים נוקטת הממשלה במספר צעדים שמטרתם להגדיל את היצע הדירות במשק, כמו למשל תוכנית "מחיר למשתכן" ועוד.

מידת האפקטיביות של תרגום העלייה בהיקף התחלות הבנייה למגורים לכדי הגדלה של ממש בהיקף פתרונות הדיור בישראל ניצבת מול אתגר של עלייה במשך הזמן לבניית דירה ביוזמה פרטית. בהקשר זה, נציין כי בדו"ח בנק ישראל לשנת 2015 אשר התפרסם לפני מספר ימים, נכתב כי לא ברור כיצד תשפיע תכנית "מחיר למשתכן" על מחירי הדירות בשוק כולו, מעבר לתרומתה בהפחתה של עלות רכישת דירה לזוגות צעירים, בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש העיקריים. כמו כן, התכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) הגדילה את הצפיפות באזורי הביקוש העיקריים, מחוזות תל אביב והמרכז, אולם בטווח הבינוני והארוך, היא עלולה לפגוע בפוטנציאל להרחבת היצע הדירות באזורים אלה.

כלכלני לאומי מעריכים כי בכדי לספק פתרון של ממש לבעיית הדיור בישראל, יש צורך ביצרת התנאים שיביאו להסטה של חלק מהביקושים לדיור באזורי תל אביב והמרכז לכיוון אזורי פריפריה, בהם מלאי הקרקעות הפנויות לבנייה הינו גדול יותר. זאת, על ידי מתן תמריצים מצד הממשלה לעידוד מגורים מחוץ לאזורי הביקוש המובהקים, וכן בעזרת מגוון רחב של צעדים בעלי אופי ארוך טווח יותר, כגון: השקעה מאסיבית בתשתיות, שיפור איכות ומהירות הגישה מהפריפריה למרכז, השקעה בפרויקטים מתחום החינוך והבריאות, יצירת פתרונות תעסוקה באיזורים אלה ועוד.

בחינה של נתוני סך הרכישות בכרטיסי אשראי, המהווים אינדיקציה מסוימת לפעילות הצריכה הפרטית במשק, מלמדת על המשך התרחבות הביקושים המקומיים בתחילת 2016, תוך האטה בקצב. כך, הרכישות בכרטיסי אשראי צמחו בכ-3% (במונחים שנתיים) בחודשים ינואר-פברואר 2016 לעומת הרביע הרביעי אשתקד, בו נרשמה צמיחה בשיעור גבוה יותר של כ-12.8%. קצב הצמיחה בראשית השנה הינו מתון גם בהשוואה לקצב הצמיחה הממוצע ב-2015 אשר עמד על 8.9%. נציין כי מגמה דומה מתקבלת גם מבחינת נתוני הפדיון של רשתות השיווק ונתוני הפדיון בענפי המסחר (לחודש ינואר) שהתפרסמו לאחרונה.

יש לציין כי בשנה החולפת הצריכה הפרטית צמחה בשיעור ריאלי של 4.9% (על פי אומדני הלמ"ס) והיוותה למעשה את מנוע הצמיחה העיקרי של המשק, זאת בדומה למגמה בשנים האחרונות בהן היצוא הישראלי נמצא בנסיגה. הצמיחה המהירה בצריכה הפרטית אשתקד נתמכה בגידול בהכנסה הפנויה של חלק גדול ממשקי הבית לצד שיפור בכוח הקנייה שלהם. זאת, על רקע שיפור יוצא דופן במספר פרמטרים פיננסים מרכזיים, אשר חלקם הגיעו לסביבה קיצונית בראייה היסטורית. כך, חל שיפור משמעותי בנתוני שוק העבודה שבא לידי ביטוי בירידה חדה של כ-0.6 נקודות אחוז בשיעור האבטלה (בממוצע, לעומת 2014), עד לשפל היסטורי של 5.3%; ירידה חדה במחירי האנרגיה וסחורות אחרות בעולם בשילוב עם הפחתות מחירים יזומות מצד הממשלה, אשר הובילו לאינפלציה שלילית (1%) שתרמה לעליית השכר הריאלי; עלייה ב"אפקט העושר"; והפחתת ריבית בנק ישראל לשפל היסטורי של 0.1%.

מרבית הפרמטרים שהוזכרו, ככל הנראה, אינם צפויים להשתנות בעוצמה דומה לזו שהייתה ב-2015. כך, על פי התחזית העדכנית של חטיבת המחקר של בנק ישראל (מחודש מרץ 2016), ריבית בנק ישראל צפויה להישאר ברמתה הנוכחית לפחות עד לרביע השני של 2017. כמו כן, בחודשים האחרונים נתוני התעסוקה מלמדים על בלימה מסוימת של המגמה החיובית, בעיקר בגילאי העבודה העיקריים (25-64), להם מיוחסת ההשפעה העיקרית על הביקושים המקומיים. על כן, ההשפעה של הגורמים שהוזכרו לעיל על המשך הגידול בביקושים המקומיים במשק, וכפועל יוצא מכך גם על צמיחת הצריכה הפרטית, עשויה להיות מתונה יותר במהלך 2016. לאור האמור, אנו מעריכים כי הצריכה הפרטית תצמח בכ-3.6% בשנת 2016. מדובר בקצב מעט מתון יותר בהשוואה ל-2015, אולם עדיין משקף קצב צמיחה סביר של כ-1.5% לנפש.