מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A2.il באופק יציב לסדרות אג"ח א’ ו-ב’ של חברת Extell Limited. דירוג החברה מושפע לחיוב מאיכות, מיקום ומיצוב תיק הנכסים הכולל נכסים מניבים, נכסים מניבים בהקמה, פרויקטים למכירת דירות אולטרה יוקרה, פרויקטים למכירת דירות שאינן בתחום האולטרה יוקרה ופרויקטים לבניית נכסים בעלי מספר שימושים (למשל, מלונות, משרדים מסחר ומגורים). יצוין כי תמהיל תיק הנכסים מספק פיזור מסוים אשר מקטין את החשיפה לפרויקטים בתחום האולטרה יוקרה ומקנה לחברה גמישות תפעולית ופיננסית ליצירת מקורות נוספים בעת הצורך; היקף הון עצמי משמעותי ורמות מינוף נמוכות, ממתנים את החשיפה למחזור עסקים שלילי.
תרחיש הבסיס אומנם מניח שחיקה מסוימת ביחסי האיתנות לאור גידול בחוב הצפוי לצורך פיתוח הנכסים וזאת כחלק מתנופת הבנייה בה מצויה החברה. אולם, עם סיום הפרויקטים פירעון החובות והכרה ברווחיות נוספת, המינוף צפוי לרדת חזרה. כמו כן, בהתחשב בשווי ההוגן של נכסי החברה בהתאם להערכות שווי, יחסי האיתנות צפויים להמשיך ולבלוט לחיוב ביחס לדירוג; רווחיות בולטת לטובה הגלומה בתיק הנכסים תורמת לנראות התזרים בטווח הארוך ומאפשרת לחברה לייצר רווחים ותזרים לשירות החוב גם במידה ותחול ירידת מחירים מסוימת בשוק; מנראות גבוהה של התזרים בטווח הארוך, הצפוי להביא ליחסי כיסוי מהירים ביחס לצרכי שירות החוב. אף על פי כן, חלק ממקורות התזרים המתוכננים בטווח הקצר בינוני עלולים להשתנות בכפוף לעמידה בתוכניות החברה ולמצב השוק (ראו להלן);
ותק וניסיון בולט לחיוב של ההנהלה כחברה יזמית משמעותית בניו יורק והטמעת פלטפורמה לניהול, רכישה, השבחה וייזוםלרבות נגישותה למקורות מימון מגוונים ויכולתה לממש נכסים ו/אולהכניס שותפים לנכסים/פרויקטים בשלבי ההקמה באופן המקטין את החשיפה לפרויקטים אלו; פעילות החברה במנהטן, המהווה שוק חסין יחסית לאורך זמן, מספקת סביבת פעילות נוחה יחסית ותורמת ליכולת הנזלת הנכסים. אף על פי כן, קיימת חשיפה להאטה בענף האולטרה יוקרה למגורים כפי שבא לידי ביטוי בתקופה האחרונה בחלק מפלחי הפעילות (ראו להלן); צבר קרקעות ופרויקטים בהיקף משמעותי אשר מקטין את צרכי החברה ברכישות נוספות לצורך שמירה על היקף הפעילות הקיים.
דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפה לסיכונים הקשורים לענף ייזום הנדל"ן במנהטן, בדגש על פלח האולטרה יוקרה, הפוגעים בעמידות התיק לעתות משבר ועשויים לחשוף את תוצאות החברה לתנודתיות. יצוין כי פלח זה בתיק הנכסים חווה האטה מסוימת בשנה האחרונה המיוחסת, בין היתר, לקיטון בביקוש לרכישת דירות מחלק מהמשקיעים הזרים. האמור עלול להוביל להאטה בקצב המכירות וביכולת לקבל מימון לבניית הפרויקטים. יצוין, כי בהתאם לסקירות שוק וגורמים בענף, ישנן מכירות בהיקפים משמעותיים לחלק ניכר מהפרויקטים בתחום היוקרה במנהטן לרבות בפרויקטים מקבילים לפרויקטים בהם החברה צפויה להתחיל במאמצי שיווק בטווח הקצר-בינוני. מדיניות החברה לקבלת מקדמות בהיקף של כ-25% מהסכמי המכירה בדרך כלל, ממתנת במידה מסוימת את הסיכון הנ"ל.
כמו כן, בסיס העלות של פרויקטים בחברה בסגמנט זה מאפשר לחברה לייצר תזרים ורווח משמעותי גם בתרחיש של ירידת מחירים משמעותית;תחזית התזרים בטווח הקצר נשענת, בין היתר, על השלמת בניית ושיווק מספר מצומצם של נכסים לרבות פרויקט "One-57" בו קיימת האטה בקצב המכירות וכן 2 פרויקטים נוספים (פרויקט Carlton House ופרויקט ברחוב 94/השדרה השלישית). בנוסף, התזרים מסתמך על יכולת החברה להשלים מספר מהלכים לקבלת מימון בגין חלק מנכסיה לצורך יצירת נזילות נוספת הנדרשת להפעלת עתודות הקרקע הקיימות. חשיבות האמור גדלה לאור העלייה בתשואות האג"ח של החברה. אף על פי כן, מגוון המקורות של החברה ויכולתה לייצר תזרים משמעותי גם ממימוש נכסים מניבים, מימון מחדש של נכסים והכנסת שותפים לפרויקטים, מקנה לחברה גמישות פיננסית גם בתרחיש שבו יחול עיכוב בתוכניות. כך למשל, במהלך השנה האחרונה החברה מימשה פורטפוליו של 4 נכסים מניבים במנהטן תמורת כ-105 מיליון דולר ברוטו ולאחר תאריך המאזן החברה חתמה על חוזה למימוש חניון במנהטן תמורת כ-30 מיליון דולר ברוטו.
החברה מצויה במספר תהליכים משמעותיים ליצירת נזילות בתקופה הקרובה. הדירוג משקלל את איכות המקורות, היקף ה-NAV המשמעותי וה-Track Record של החברה ביצירת מקורות; תלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה; לחברה מספר פרויקטים גדולים ומורכבים מבחינה מימונית, הנדסית ושיווקית אשר דורשים השקעה ניכרת של הון עצמיוקבלת מימון בהיקף משמעותי מאוד אשר עשוי לכלול הלוואות Mezzanine ו- Preferred Equity. יש לציין כי החברה השלימה פרויקטים בעלי מורכבות גבוהה בעבר וכן קידמה תכנון ובניית חלק מהפרויקטים בצבר, באופן המשפר את בשלותם.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון כי נזילות החברה תקטן במהלך ברבעון הראשון ויתכן גם בשני של שנת 2016 לטווח של 40-50 מיליון דולר ותגדל חזרה ותגדל ברבעונים 3-4 של השנה בכפוף להשלמת חלק מהמהלכים המתוכננים על ידי החברה לרבות קבלת מימון נוסף בגין נכסים ופרויקטים. בהתאם לדברי בעל השליטה, החברה תשלים ראשית חלק מהמהלכים להגדלת הנזילות לטווח הארוך בטרם ביצוע השקעות הון/חלוקת דיבידנדים משמעותית.
מידרוג התחשבה בתרחישי רגישות למועד קבלת התזרים ולהיקף התזרים מהפרויקטים השונים. יחד עם זאת,בעת סיום פרויקטים משמעותיים בתחום הייזום למגורים בשנים 2017-2020 החברה צפויה להפיק רווח ותזרימים ניכר לשירות החוב. בתרחיש קיצון מידרוג התחשבה בדחיית הכרה ברווחים אלו (אף בהיקף נמוך יותר) וקבלת הכספים בעיקר בשנים 2018-2020 (כאשר מרבית הסכום יתקבל בשנים 2019-2020). יתרה מכך, תרחישי הרגישות הניחו ירידת מחירים חדה יותר בפרויקטים One-57 ו-Central Park Tower אשר פונים לסגמנט האולטרה יוקרה. בנוסף, הדירוג מניח כי החברה תסיים בניית נכס מגורים להשכרה במנהטן אשר צפוי להיות בעל שווי משמעותי לאחר התייצבותו (יצוין, כי מימוש הפרויקט ככל שיתרחש צפוי לשמש בעיקר לפירעון חובות אחרים שבכוונת החברה לגייס מלבד האג"ח - אם כי במידה וחובות אלו יגויסו סביר כי נזילות החברה תגדל משמעותית). תרחיש הבסיס מתחשב גם בצפי לעלייה בהיקף החוב ובמינוף בטווח הקצר-בינוני אך עדיין להלום את הדירוג ואף להיות בולט לחיוב בהתחשב בהערכות שווי הקיימות לנכסי החברה(בניכוי התחייבות מס תאורטית של בעל השליטה על תוספת השווי). תרחיש הבסיס אינו מניח מחזור חוב אג"ח לאורך תקופת האג"ח.