"בראק מציגה שיפור נאה בכל הפרמטרים התפעוליים, בצד ביצוע עסקאות מצוינות אד הוק לצורך הרחבת תיק הנכסים הקיים", כך עולה מסקירה על המניה שפורסמה על ידי בית ההשקעות בתגובה לדוחות לשנת 2015, ובה הם נותרים בהמלצת "קנייה" עם מחיר יעד של 322 שקל למניה - פער של 31.4% ביחס למחירה הבוקר.
האנליסט ישי ששון מעריך כי "על אף הירידה הקיימת בתשואות בהן נעשות עסקאות חדשות, הרי שהחברה משכילה לאתר עסקאות בהן קיים פוטנציאל ממשי לאפסייד באמצעות העלאת שכר הדירה העתידי. העלאה זו תתאפשר בשל הפערים הממשיים העומדים על למעלה מ- 20% בין ממוצע שכר הדירה הקיים בתיק הנכסים הנרכש לבין שכר הדירה בחוזים חדשים שנחתמים".
בראק אן.וי פרסמה אתמול בבוקר את דוחותיה לשנת 2015. לדברי ששון, "באופן לא מפתיע הדוחות הינם טובים וממשיכים להציג צמיחה נאה בכל הפרמטרים התפעוליים. הצמיחה הנאה מקורה בעסקאות חדשות בצד המשך עלייה בשכ"ד בתיק הנכסים הקיים, בו הפער בין שכ"ד בהשכרות חדשות לבין שכר הדירה הממוצע ממשיך להתרחב. עובדה זו מהווה אינדיקציה ממשית להמשך גידול ההכנסות משכר דירה בשנים הקרובות.
"ברבעון האחרון ולאחריו הודיעה החברה על ביצוען של עסקאות חדשות (אשר טרם זכינו לראות את השפעתן), כמו כן התבשרנו על העלאת הדירוג לאגרות החוב של החברה.
"תוצאות הרבעון: NOI – ברבעון הרביעי עמד על כ- 15.8 מ’ יורו ושיקף עלייה של כ- 8.9% בהשוואה לתקופה המקבילה ו- 4.5% בהשוואה לרבעון הקודם. העלייה נזקפת לגידול בשכ"ד בעקבות עסקאות חדשות שבוצעו, בשילוב עלייה בשכ"ד לדיירם קיימים וחדשים. NOI בשנת 2015 כולה רשם עלייה של 10.2% בהשוואה לתקופה המקבילה.
"NOI SP – רשם עלייה של כ- 3.0% ברבעון הרביעי בהשוואה לתקופה המקבילה. עיקר העלייה נזקפת למגזר המגורים בו נרשמה עלייה של 4.5%, בהשוואה ל- 4.2% בתקופה המקבילה. תשומת ליבכם, כי הפער בין שכר הדירה בחוזים חדשים לבין שכר הדירה הממוצע בתיק, התרחב במהלך השנה האחרונה ועמד ברבעון הרביעי על 24% חלף 15% (עלייה של 60%) בתקופה המקבילה אשתקד.
"FFO – עמד על 6.5 מ’ יורו ברבעון השני ושיקף עלייה של כ- 19.7% בהשוואה לתקופה המקבילה ו- 2.5% בהשוואה לרבעון הקודם. עיקר הגידול ב- FFO נובע מגידול ב- NOI בקיזוז גידול בהוצאות הנהלה וכלליות.
"שיערוכים – עמדו על 12.2 מ’ יורו ברבעון. מקורם בשילוב של ירידת התשואות בשילוב עלייה בשכ"ד.
"נדל"ן להשקעה - הסתכם לכ- 980 מ’ יורו ורשם עלייה של כ- 7.4% בהשוואה לרבעון המקביל ו- 2.0% בהשוואה לרבעון הקודם. העלייה הינה בעקבות שיערוכים, עסקאות חדשות שבוצעו בשילוב CAPEX שהושקע.
"פעילות הייזום – במהלך הרבעון הרביעי הסתיימה מסירתו של שלב ב’2 בפרויקט Grafental. מסירת הדירות של שלב ב’1 החלה גם היא, אולם צפויה להסתיים במהלך הרבעון הראשון של 2016. בשלב ב’3 שווקו עד כה 86% מהדירות, ובנייתו צפויה להסתיים בסוף שנה זו. החברה צפוייה להתחיל את שיווק שלב ג’ במהלך הרבעון השני ובסמוך לכך להתחיל את העובדות אשר צפויות להסתיים בסוף שנת 2017.
"אירועים שהתרחשו במהלך הרבעון ולאחריו: במהלך הרבעון דיווחה החברה על עסקת רכישה של 300 יחידות דיור בצפון גרמניה בתמורה ל- 20.4 מ’ יורו. העסקה התבצעה בתשואת שכ"ד של 6.1%, ומשקפת תשואה להון בשיעור של כ- 14.5%, סך ה-FFO שינבע מהעסקה עומד על כ- 0.9 מ’ יורו. העסקה הושלמה בסוף פברואר 2016, כך שתוצאותיה צפויות לבוא לידי ביטוי בהמשך.
"לאחר תאריך המאזן דיווחה החברה על עסקה נוספת בעיר Kiel שבצפון גרמניה בה רכשה 290 יח"ד בתמורה ל- 36 מ’ יורו. תשואת שכ"ד בעסקה נאמדת ב- 5.4%, והתשואה להון המושקע עומדת על כ- 12%. אף שמדובר בתשואה נמוכה יותר, להערכתנו צפוי אפסייד נוסף נוכח הפוטנציאל הקיים להעלאת שכ"ד, בשל העובדה כי ממוצע שכ"ד של הנכסים בתיק הנרכש נמוך בכ- 25% משכ"ד בחוזי שכירות חדשים.
"דיבידנד – במהלך הרבעון דיווחה החברה על חלוקת דיבידנד באמצעות מהלך של המרת פרמיה למניות. סך הדיבידנד שיחולק יעמוד על 0.91 יורו וישקף תשואת דיבידנד של 1.6%.
"העלאת דירוג – לאחר תאריך המאזן, הועלה דירוג אגרות החוב של החברה לרמה של –AA. ככל שהחברה תידרש לבצע גיוס של חוב נוסף בעתיד, לצורך מימון עסקאות חדשות, הרי שהדבר יעשה בעלויות מימון נמוכות יותר, כך שנהיה צפויים ל- FFO גבוה יותר ממה שהורגלנו אליו בעבר.
"גידול בפער בין שכ"ד הממוצע בתיק המגורים הקיים לבין שכ"ד בהשכרות חדשות - פער זה שעמד לפני כשנה על כ- 15% ועומד כיום על 24% מהווה מנוע צמיחה ממשי להמשך עלייה בהכנסות משכר דירה. מתחשיב שערכנו עולה כי אף אם שכר הדירה בהשכרות חדשות יפסיק לצמוח וייוותר ללא שינוי, הרי שתיק המגורים צפוי להמשיך להציג צמיחה על פני תקופה של כ- 5 שנים בקירוב, עד להדבקת מלוא ’הפער’", סיכמו בירושלים ברוקראז’.