הערכות בשוק גורסות כי בחודש ספטמבר הקרוב צפוי הבנק המרכזי האמריקאי להתחיל להעלות ריבית במשק ולאותת למשקים מפותחים נוספים לעשות כדבריו. אך לא נראה כי השינוי יהיה דרמטי לאור אי יציבות באירופה בעיקר וכי המשקיעים עדיין יקבלו את המציאות כסביבת הריביות הנמוכות. יחד עם זאת, ייתכן כי המשקיעים יתחילו להגדיל את החשיפה לדולר, גם בשל שינוי הצפוי וגם בשל חוזקו של המטבע האמריקאי מול היורו. מי שמאמין במגמת התחזקות של הדולר יכול עדיין להיחשף לאפיק האג"חי בבורסת ת"א ולהיצמד לדולר. פתרון כזה מציעה חברת אול יר (All Year Holdings) האמריקאית, העוסקת בתחום נדל"ן מניב בניו יורק.
חברה זו הוקמה בסוף שנת 2014 על מנת לאפשר לבעל השליטה יואל גולדמן לגייס מקורות בישראל כנגד נכסיו בארה"ב. הטרנד, שהובל על ידי חברות דומות רבות, זכה להצלחה רבה בשוק המקומי רק שלהבדיל מאול יר, חברות נדל"ן אמריקאיות ביקשו לגייס חוב שקלי כנגד תזרים דולרי. מנגד, אול יר הנפיקה אג"ח סדרה א’ צמודת דולר וכיום מציעה תשואה נאה ואלטרנטיבית למחזיקים.
חברת אול יר מתמקדת ברכישה, השבחה והשכרה של בניינים בעיר ניו יורק ברובע ברוקלין בעיקר. על פי דברי החברה, יואל (ג’ואל) גולדמן הינו איש עסקים המתמחה בתחום מזה 10 שנים. כמו כן, כחלק מאסטרטגיה עסקית, כשליש מסך יחידות הדיור של החברה מושכרות לדיירים בשכירות מפוקחת. על פי הצהרות הראשוניות לקראת ההנפקה, ציינו בחברה כי בעל השליטה יעביר אחזקות בהיקף של 1,141 יחידות דיור ב-119 נכסים שונים בניו יורק. החברה ממקדת את פעילותה ב-4 השכונות "הצומחות ביותר בברוקלין", לדבריה, המספקות תפוסה כמעט מלאה של נכסי מגורים. נכון לסוף שנת 2014, היו ברשות החברה (כולל אחזקות בשליטה משותפת ונכסים בהקמה) כ-120 נכסים הכוללים כ-1,413 יחידות דיור. שווי החשבונאי בספרים של אותם הנכסים עמד אז על 525 מיליון דולר.
לאחר מכן, בינואר השנה, חתמה החברה על הסכם רכישה של שתי קרקעות מהותיות נוספות בניו יורק. בפברואר רכשה חלקת קרקע בברוקלין ב-8 מיליון דולר. ולפני כשבועיים הודיעה החברה על העברה לתוכה ללא תמורה של בניין נוסף בברוקלין (משמש בין היתר כמשרדי החברה) בשווי של 4 מיליון דולר.
באשר לאגרות החוב של החברה, סדרה א’ נסחרת כיום בתשואה עודפת של 6.7% שהינה, כאמור, צמודה לדולר. הסדרה עומדת לפירעון הסופי בסוף שנת 2023, אך תשלומי קרן חלקיים וריבית מקצרים את משך החיים שלה (המח"מ) ל-4.6 שנים (סדרה בינונית-ארוכה). עם זאת, הסדרה אינה מובטחת בשעבוד אלא כרוכה בעמידה בהתניות פיננסיות שונות. כמו כן, חברת דירוג האשראי מידרוג דירגה את הסדרה בדירוג גבוה יחסית 2A (שקול ל-A של מעלות) עם פרופיל יציב, וזאת בשל "פיזור גבוה של נכסים, שיעורי תפוסה גבוהים (98%), אזור (ברוקלין) צומח עם דינאמיקה חיובית, ניסיון החברה באיתור נכסים בעלי פוטנציאל, איכות המקורות התזרימיים והצפי לגידול בהכנסות". לצורך ההשוואה, לדירוג דומה זכתה נורסטאר, חברת הבת של גזית גלוב העוסקת גם היא בנדל"ן בצפון אמריקה. בארץ, תשואה דומה דולרית מציעה חברת בזן (אג"ח ו) המדורגת בדירוג יותר נמוך ושנקלעה לקשיים בשנים האחרונות.
את הרבעון הראשון של השנה, סיכמה החברה עם הכנסות של 4.7 מיליון דולר, מתוכם נותר, בשורה התחתונה, הפסד אפסי לבעלי המניות. עם זאת, פעילותה השוטפת הזרימה לקופתה כ-3 מיליון דולר, בדומה לקצב תזרים תפעולי בשנת 2014. נכון לסוף מרץ, עמדו לרשות החברה מזומנים בסך 36 מיליון דולר והונה העצמי גדל ל-225 מיליון דולר.
לסיכום, מי שמחפש גיוון בחשיפה לשוק נדל"ן מניב הצומח בארה"ב (בניו יורק בפרט) וצופה להתחזקות המטבע האמריקאי, יכול לשקול אחזקת אג"ח אול יר א’, סדרה המציעה תשואה עודפת על השוק ונאה של 6.7%. לחברה פרופיל איתן יחסית והינה זכתה לדירוג מקומי גבוה.