סביבת הריביות הנמוכות השוררת במשק המקומי ובעולם הכלכלי המפותח מזה תקופה ארוכה ואינה צפויה להשתנות בקרוב, לא רק שמאלצת את המשקיעים המקומיים לחפש אלטרנטיבות הולמות אלא מזמינה חברות זרות ובעלי עסקים עם שורשים יהודיים לגייס הון בישראל. זרם של חברות נדל"ן אמריקאיות כובש את הבורסה בת"א ולעיתים יוצר מפגש אינטרסים מעניין בין מחפשי הזדמנויות השקעה למציעים אפיק אלטרנטיבי לשוק יחסית קטן. אחת החברות הללו הינה GFI שבבעלות איש נדל"ן יהודי-אמריקאי, אלן גרוס. החברה שעוסקת בנדל"ן מניב למגורים ולמלונאות בארה"ב מציעה למשקיע ישראלי תשואה נאה של 8.4% על חוב, זכתה לדירוג מקומי גבוה יחסית ומשמשת כאלטרנטיבה עודפת לחברות מקומיות דומות.
כאמור, GFI, שהוקמה בשנת 1983, מנהלת פורטפוליו מגוון של נכסי נדל"ן ברחבי ארה"ב, הכולל ניהול ובעלות על כ-16 אלף יחידות דיור, בתי מלון פעילים בקליפורניה וניו יורק וקרקעות לפיתוח מלונות. על פי הדוח השנתי האחרון, היקף פורטפוליו הנכסים של קבוצת GFI נאמד בכמיליארד דולר. מטה החברה ממוקם במנהטן, ניו יורק, אך תיק נכסיה הינו מגוון וגם מפוזר גיאוגראפית (ניו יורק, דטרויט, קנזס ואטלנטה), מה שמטיב עם רמת סיכון הכרוכה בהשקעה. יחד עם זאת, תיק נכסים אשר הועבר לחברה שהוקמה לצורך הנפקה בת"א, כולל 16 נכסים בלבד ובתוכם כ-700 יחידות דיור, קרקעות לפיתוח ושני בתי מלון בניו יורק וקליפורניה.
בסיכום שנת 2014, בעלי החברה המונפקת הרוויחו, בשורה התחתונה, כ-23 מיליון דולר, לעומת 9 מיליון דולר בשנת 2013, וזאת בעיקר בשל העלייה בשווי חשבונאי של השקעות החברה. לכן, תזרים המזומנים של החברה אשר נבע מפעילותה השוטפת הסתכם ב-1.2 מיליון דולר בלבד בהמשך לתזרים חיובי של 3.5 מיליון דולר בשנת 2013 כולה. לפני הנפקת אג"ח מסדרה א’ בבורסת ת"א, לרשות החברה (המונפקת ולא חברת האם) עמדו מזומנים ונזילים בסך 3 מיליון דולר והונה העצמי הסתכם ב-170 מיליון דולר.
לזכותם של בעלי חוב יש לציין כי החברה טרם קבעה מדיניות חלוקת דיבידנדים. איגרת החוב מסדרה א’ של החברה נסחרת כיום בתשואה שנתית שקלית נאה של 8.45%, כלומר בפער של 7.8% מאגרת ממשלתית דומה. הסדרה עומדת לפירעון הסופי בשנת 2022 אך תשלומי קרן וריבית מקצרים את משך החיים הממוצע שלה ל-4 שנים (סדרה בינונית). כמו כן, יש לציין כי לסדרה שקלית מס רווחים נמוך יותר מאשר אלו הצמודות ומסתכם ב-15%. הסדרה אינה מאובטחת בבטוחה אך נקבעו אמות מידה פיננסיות מחייבות. כמו כן, הסדרה מדורגת בדירוג יחסית גבוה A- על ידי חברת מעלות. לשם השוואה, אג"ח של חברות מקומיות, המדורגות בדירוג זהה ובאותו מח"מ, נסחרות בתשואות נמוכות משמעותית מזו. למשל, אגרת של אלומיי נסחרת בתשואה של 3.8% ושל מבני תעשיה (גם חברת נדל"ן אשר ספגה לאחרונה מכה כואבת בשל התפתחויות בקבוצת פישמן כולה) ב-6.7%.
יתרה מזאת, הדירוג המקומי הינו נוח יותר מאשר בארה"ב, וזאת אחת הסיבות להסתערות של חברות נדל"ן אמריקאיות על השוק ההון המקומי. כך דירוגה של חברת GFI אותו העניקה חברת פיטץ’ עלה לא מזמן ל-BB+ (נמוך משמעותית מזה של מעלות). כלכלני מעלות ציינו בזמנו כי תיק הנכסים של GFI ימשיך לשמור על יציבות תפעולית בטווח הקרוב, תוך שמירה על תזרים מזומנים בהתאם לתוכנית העסקית של החברה וכי רמת הנזילות של החברה הינה הולמת. ייתכן כי מסכנות הללו גרמו לביקושי יתר בהנפקת הסדרה בבורסת ת"א כאשר החברה גייסה בדיוק אותו הסכום אשר התכוונה. לסיכום, בסביבת הריביות הנמוכות המכתיבה את תנאיה ואינה עומדת להשתנות בקרוב, נראה כי התשואה של חברות נדל"ן זרות בכלל ושל GFI בפרט הינה הולמת ואף עודפת הן על השוק והן על חברות הסקטור המקומיות בפרט. לפי כך, סדרה א’ יכולה לשרת את צורכי גיוון של תיק סולידי וחשיפה לתחומי השקעה מחוץ לשוק הקטן יחסית של ישראל וללא צורך בהמרה מטבעית.