סביבת הריביות הנמוכות עדיין שוררת במשקים מפותחים ופותחת בפני חברות רבות הזדמנות לגייס חוב זול יותר. כך לאחרונה אנו עדים לתופעה מעניינת סביב סקטור נדל"ן האמריקאי הרואה בישראל מקור להון עדיף על פני המקומי. מספר לא מבוטל של יזמי נדל"ן מארה"ב הגיעו לבורסה בת"א וביניהם חברה אחת הגדולות בתחום, אקסטל לימיטד, המגייסת בפעם נוספת באמצעות הנפקת אג"ח שקלי. סדרה ב’ החדשה נהנתה בביקוש יתר בשוק המקומי והחברה הצליחה לגייס 600 אלף שקל תוך שהיא מבטיחה למשקיעים קופון נאה של 6% לשנה. משקיעי חוב, ביניהם המוסדיים, מקבלים הזדמנות להיחשף לסקטור נדל"ן אמריקאי המניב בעוד שבארץ שוררת אי ודאות מסיימת באשר למצבו של השוק.
אקסטל (Extell) הוקמה לפני כשנה ונשלטת על ידי גארי ברנט, יזם יהודי אמריקאי, המכהן כנשיא ויו"ר הקבוצה. את עסקיו ברנט התחיל בשנת 1989 מאז עוסק ביזמות נדל"ן בעיר ניו יורק. בשנת 2014, העביר ברנט לחברה את החזקותיו ב-19 תאגידים מתוך הקבוצה, הכוללים נכסים להשכרה למסחר ולמגורים, השכרה לבית מלון ועוד בערים ניו יורק, ניו ג’רזי ובוסטון. שווי נכסי נקי של הקבוצה מסתכם בכ-2 מיליארד דולר כאשר הונה העצמי של החברה, נכון לסוף שנת 2014, עמד על כ-900 מיליון דולר.
נכסי החברה נהנים ממגמת עליה מתמשכת במחירי הדירות במנהטן למטר רבוע בשנים האחרונות. על פי נתוני החברה, מחיר הדירה לרגל מרובע במנהטן עלה ב-6% במהלך שנת 2014 בלבד. יתרה מזאת, במהלך 25 שנים האחרונות, מחירי הדיור באזור זה צמחו בכ-6.5% בממוצע מידי שנה. את שנת 2014 כולה, סיכמה החברה עם עליה חדה בהכנסות לסך כ-100 מיליון דולר (לעומת 25 מיליון דולר בשנה אשתקד), כאשר שולי הרווח הגולמי הגיעו לכ-50%. בשורה התחתונה, דיווחה הקבוצה על רווח נקי של 200 מיליון דולר לבעלי המניות, וזאת לאחר הוספת רווחים של חברות כלולות ועסקאות משותפות, ובהמשך לרווח נקי של 220 מיליון דולר בשנת 2013.
ייתכן כי נתונים פיננסיים אלו ותיק נכסים כה גדול בארה"ב, גרמו להשתתפות משמעותית של משקיעים מוסדיים המקומיים בהנפקות האחרונות של הקבוצה בת"א. נזכיר כי סדרה א’ של אגרות חוב הונפקה לפני כשנה בהיקף לא מבוטל של 1.05 מיליארד שקל תוך כדי ביקושים העולים ב-30% על היצע. גם הפעם, במכרז על סדרה ב’ המוסדיים התחייבו מראש לרכוש כ-75% מהיקף כולל. חברת דירוג האשראי מדרוג אישרה דירוג גבוה של סדרה 2A וציינה את מצבת נכסים איכותיים מניבה של אקסטל במנהטן, החזקות משמעותיות במספר קרקעות לפיתוח ואת ניסיון הרב של בעל השליטה בתחום.
סדרת אג"ח א’ של החברה נסחרת כיום בתשואה שנתית 4.7% שקלית עודפת לא צמודה אך אינה משועבדת. הסדרה עומדת לפירעון הסופי בסוף שנת 2018 אך המח"מ שלה מתקצר ל-3.85 שנים (סדרה בינונית). אילו סדרת ב’ החדשה ארוכה יותר ועומדת לפירעון בסוף שנת 2021. גם סדרה זו הינה שקלית אך טומנת קופון שנתי גבוה יותר בהשוואה לסדרה א’ (6% לשנה מול 4.65%). אחת הסיבות למוכנות לשלם למשקיעים מקומיים ריביות עודפות הינה הקושי בגיוס בארה"ב לסקטור נדל"ן וזאת לאחר משבר הכבד ב-2008. מצד שני, גם המשקיעים המקומיים, במיוחד המוסדיים הפנסיוניים, מחפשים אלטרנטיבות לשוק אג"ח המקומי ופיקדונות הבנקים. לקופות הגמל למשל נצברו כספים לא מבוטלים המיועדים להשקעה כאשר נכסים בניו יורק, במיוחד מניבים, יכולים לשמש כפתרון.
לסיכום, שוק הנדל"ן האמריקאי משמש כיום כאלטרנטיבה הולמת להשקעות חוב. הצורך בגיוס, ביקושים גבוהים וסביבת הריביות הנמוכות מביאים חברות נדל"ן רבות לת"א במטרה לגייס. כמו כן, מנצלות חברות הללו פערי דירוג בין ישראל לחו"ל ומגייסות במחיר זול יותר. אך חשוב להבין למי מלווים כספים. האם בבעלות החברה נכסים איכותיים מספיק? האם הינה וותיקה ובעלת היסטוריה הולמת? במקרה של אקסטל נראה כי פרופיל הפיננסי והעסקי הן של הקבוצה עצמה והן של בעל השליטה בפרט יכולים לומר לזכות הבחירה בהשקעה זו על מנת לגוון תיק אג"חי סולידי יותר של המשקיע המקומי.