המצב הגיאו-פוליטי ברוסיה, על רקע הסכסוך המתמשך עם שכנתה אוקראינה והסנקציות שהטילו מדיניות המערב על המשק הרוסי, הכה במהלך החודש האחרון במניות ובאגרות החוב של החברות הישראליות החשופות לשוק הרוסי – בראשן אפריקה השקעות. לחברת אפריקה השקעות חשיפה בלתי מבוטלת לשוק הנדל"ן ברוסיה. שוויה של חברת אפריקה פיתוח, המרכזת את פעילות הקבוצה ברוסיה, מהווה כ- 65% משווי החברות המוחזקות ע"י אפריקה השקעות. שווי נכסי הנדל"ן והנדל"ן לפיתוח ברוסיה מסך נכסי הנדל"ן של אפריקה השקעות עומד על 53% ו- 79%, בהתאמה. בנוסף, נכסי הנדל"ן ברוסיה הניבו כ- 42.8% וכ- 40% מסך ה- NOI של אפריקה השקעות במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2014 וב- 2013, בהתאמה. בעקבות כך, השלימו אגרות החוב של אפריקה ישראל במהלך חודש נובמבר ירידה של 11%-12%.
חברה נוספת שניירותיה סבלו במהלך החודש האחרון מההתפתחויות הגיאו-פוליטיות ברוסיה הייתה כלכלית ירושלים. החברה, באמצעות חברת מירלנד, מחזיקה ב- 10 נכסים מניבים ברוסיה בשווי של כ- 2 מיליארד ₪. בין הפרויקטים הבולטים של החברה ברוסיה ניתן למצוא את הפרויקט Triumph Park בסנט פטרסבורג, בו מתוכננות כ- 9,000 יחידות דיור, מתוכן כ- 500 יחידות דיור הושלמו ונמסרו לרוכשים וכ- 3,000 יחידות דיור הנמצאות בשלבי בניה. בעקבות כך, השלימו אגרות החוב של כלכלית ירושלים ירידות שערים שבין 3% באגרות הקצרות ל- 13% באגרות החוב הארוכות. אולם, בניגוד לאפריקה השקעות, חשיפתה של כלכלית ירושלים לשוק הרוסי קטנה מזו שניתן לחשוב.
כלכלית ירושלים מאופיינת בפיזור רחב של נכסים על פני מספר רב של מדיניות כאשר שווי נכסי הנדל"ן ברוסיה מהווים כ- 13% בלבד מסך שווי תיק נכסי הנדל"ן של החברה. בנוסף, בתשעת החודשים הראשונים של השנה תרומתה של הפעילות ברוסיה הסתכמה לכ- 15% מסך ההכנסות. מבדיקת תזרים המזומנים החזוי של החברה ברמת הסולו, כפי שפורסם בדוחות הכספיים של החברה לרבעון השלישי של השנה הנוכחית, מתקבלת תמונה מעודדת יותר. החשיפה התזרימית של כלכלית ירושלים לפעילות ברוסיה במהלך השנתיים הקרובות מסתכמת לכ- 2% בלבד. במהלך השנתיים הקרובות מצפה כלכלית לתזרים של כ- 27.8 מ’ ₪ בצורה של חלוקת דיבידנד והחזר אג"ח ממירלנד, זאת לעומת תזרים כולל של כ- 1.4 מיליארד מפעילות שוטפת, מימוש נכסים וגלגול חוב.
חשוב לציין, כי זאת לא הפעם הראשונה במהלך השנים האחרונות שהשוק מקפיץ את עלויות המימון של כלכלית ירושלים. ב- 2012 נסחרו אגרות החוב של כלכלית בתשואה של מעל ל- 10%. בעקבות כך, החלה הנהלת החברה לממש נכסים במהירות ובשווים גבוהים כדי לשרת את החוב והביאה לירידה הדרגתית במרווחי התשואה מול האג"ח הממשלתי.
בהתבסס על הפיזור הגיאוגרפי בתיק נכסי הנדל"ן של כלכלית ירושלים והחשיפה התזרימית המוגבלת של החברה למשק הרוסי, אגרות החוב הקצרות של החברה עשויות להוות הזדמנות עבור המשקיע המעוניין לנצל הזדמנות לתבל את תיק האג"ח במעט סיכון.
גילוי נאות: אליעזר פישמן הוא מבעלי "גלובס"