חברה זרה, ספנסר אקוויתי, שבבעלות היהודי-אמריקאי ג’ואל גלאק ושפועלת בשוק הנדל"ן למגורים באזור ניו יורק ומתמחה בהשכרת דירות בסבסוד ממשלתי, אומנם לא הצליחה לעמוד בתוכנית עצמית של גיוס חוב בישראל, אך עדיין גייסה לפני כשבוע ממשקיעים ישראלים סכום מכובד של כ-290 מיליון שקל, ובדוחות הכספיים האחרונים אותם פרסמה זמן קצר לאחר הגיוס, הראתה כי התשואה בה החלה להיסחר איגרת החוב שלה נראית אטרקטיבית ביחס לשוק. בסביבת הריביות הנמוכות השוררת בעולם, פנייה לענף הנדל"ן אמריקאי הפכה לפופולארית ומהווה אלטרנטיבה גם עבור המשקיעים הסולידיים יותר.
כאמור, ספנסר עוסקת בתחום הנדל"ן למגורים בעיקר ברבעים ברונקס וברוקלין בניו יורק, הכולל בין היתר, הקמה, רכישה והשכרה של נדל"ן מניב. בחברה עצמה, מגדירים 3 תחומי פעילות משלימים: נדל"ן מניב בסבסוד ממשלת ארה"ב (אחראי על כ-60% מסך הכנסות החברה, כאשר יותר מ-70% מהכנסותיו מגיעות מהממשלה), יתר נדל"ן מניב של החברה וקרקעות לפיתוח. החברה קיוותה תחילה לגייס קרוב ל-400 מיליון שקל בישראל באמצעות הנפקת אגרות החוב סחירות אך נענתה בביקוש נמוך של 200 מיליון שקל בלבד במכרז המוסדי. ברם, בשלב הציבורי זכתה החברה להזמנות לרכישת אג"ח בהיקף של 90 מיליון שקל, גבוה יחסית לכמות שהוזמנה במכרז המוסדי (סך הכול גייסה החברה כ-75 מיליון דולר לפי השער העדכני). ביקושי חסר כוללים הביאו לסגירת הריבית במכרז ברמתה המקסימאלית של 6.9%, לפי כך, סדרת אג"ח א’ החלה להיסחר בבורסת ת"א בתשואה שנתית של 6.1%, גבוה בכ-5% בהשוואה לאיגרת ממשלתית מקומית דומה.
תיק נדל"ן של ספנסר מורכב מ-14 נכסים בהיקף של מעל ל-1.4 אלף יחידות דיור להשכרה, וערכו בדוח האחרון עמד על 361 מיליון דולר (1.4 מיליארד שקל). את שלושת הרבעונים הראשונים של השנה החולפת, סיכמה החברה עם הכנסות מדמי שכירות והכנסות נלוות בסך 16 מיליון דולר, גבוה בכ-53% בהשוואה לתקופה אשתקד. לכך התווספו רווחי החברה מעסקאות משותפות (בעיקר עליית ערך חשבונאית של נכסים) ועליית ערך נדל"ן, ובשורה התחתונה, רשמה החברה רווח נקי תלת רבעוני של 47 מיליון דולר, לעומת רווח של 32 מיליון דולר בתקופה המקבילה. יתרה מזאת, פעילות השוטפת של החברה, בנטרול שינויים בשווי חשבונאי של הנכסים, הזרימה לקופתה כ-3.9 מיליון דולר, לאחר שתזרים מזומנים תפעולי בשנת 2013 כולה עמד על 3.8 מיליון דולר. רווחי NOI מהשכרת נכסים והפעלתם הסתכמו בכ-7 מיליון דולר, בהשוואה ל-6.5 מיליון דולר במהלך שנת 2013 כולה.
סדרה אג"ח א’ מדורגת בדירוגים גבוהים יחסית, A של חברת דירוג מעלות S&P ו-A2 של מידרוג. אגרות אלו עומדות לפירעון סופי בעוד 9 שנים, אך פירעונות חלקיים של הקרן ותשלומי ריבית תקופתיים מקצרים את משך החיים הממוצע שלה ל-5 שנים (כלומר מדובר בטווח השקעה בינוני). יחד עם זאת, לטובת הנושים החברה לא העמידה שום בטוחה פרט למנגנון כרית הריבית – סכום השווה לגובה הקופון השנתי המופקד אצל הנאמן.
בשל מיקומם אסטרטגי של הנכסים, החברה נהנית מתפוסה כמעט מלאה ובחודשים הקרובים צפויה להפעיל פרויקט נוסף בברוקלין. אומנם יחסי חוב של החברה סבירים, אך השאלה שנותרה פתוחה הינה הדיבידנד. טרם נקבעה מדיניות חלוקת רווחים בחברה אם בכלל, אך בשל שליטה מלאה בה, בהערכה סבירה ניתן לטעון כי ספנסר כן תתחיל להזרים חלק מרווחיה הפנויים למשפחת גלאק, כאשר שיעורם מופרז עלול להכביד על פרופיל פיננסי. כעת, אג"ח א’ של החברה נראית כמעניינת עבור משקיע חוב סולידי יותר המחפש אלטרנטיבה לפיקדונות הבנקים באמצעות השקעה מדורגת וחשיפה לתחום מבטיח. כמו כן, המודל העסקי של החברה הטמון בעיסוק עם נדל"ן מניב מסובסד, מכסה חלקית את חוסר בבטוחה.