סאמיט עוסקת באחזקה, ניהול והשבחה של נכסים מניבים כאשר עיקר פעילותה מתרכזת בגרמניה. התנאים המאקרו כלכלים בגרמניה ושוק הנדל"ן הגרמני בפרט בשילוב עם איתנותה הפיננסית של החברה מגלמים פוטנציאל לעליית ערך הנכסים הקיימים ופוטנציאל צמיחה מעסקאות חדשות.
סאמיט מחזיקה כ- 123 נכסים מניבים בשווי כולל של כ- 3 מיליארד ש"ח - 2.7 מיליארד ₪ בגרמניה וכ- 300 מ’ ₪ בישראל. מרבית הנכסים בגרמניה ממוקמים בערים הגדולות (73%) ובעיקר במערב גרמניה (78%). פורטפוליו הנכסים של החברה מאופיין בפיזור על פני שטחי משרדים (51%), מסחר (13%) ולוגיסטיקה (36% ), וכן בפיזור רב על פני כ- 800 שוכרים ללא תלות בשוכרים מהותיים. 14% משטחי ההשכרה מושכרים לממשלה ו-66% מושכרים לדיירים המסווגים כחזקים. כל אלה מבטיחים לסאמיט תזרים חזק ויציב לזמן ארוך. שיעור התפוסה בנכסים עומד על כ- 86% והחברה נמצאת במו"מ להשכרת שטחים נוספים, כך שקיים עוד פוטנציאל להגדלת התזרים מהשכרת נכסים.
בפורטפוליו הנכסים של החברה בגרמניה טמון פוטנציאל השבחה המבוסס על שלושה גורמים המאפיינים את שוק הנדל"ן הגרמני. שכר הדירה הממוצע בגרמניה עומד על כ- 29 ש"ח למ"ר בלבד ושווי ממוצע של למ"ר הינן 780 יורו הנמוך משמעותית מעלות ההקמה. הגורם הראשון משקף את הפוטנציאל הקיים בשווי הנכסים בתרחיש של עלייה במחירי השכירות (תוספת של 1 יורו למ"ר תוסיף 33 מ’ ₪ להכנסות משכירות). הגורם השני מנטרל את הסיכון של ירידת מחירי השכירויות עקב עלייה בהיצע השטחים להשכרה. בנוסף, קיים גם פוטנציאל לירידת תשואות ושיעורי ההיוון בתרחיש של שיפור בפעילות השוק הגרמני.
הנזילות הגבוהה של סאמיט והנגישות שלה למקורות מימון על רקע תוצאות משבר האשראי באירופה מאפשר לחברה לפעול בשוק של קונים ולרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים. בפברואר השנה, הנפיקה החברה את חברת הבת "סאמיט גרמניה" בבורסת לונדון לפי שווי של כ- 150 מיליוני יורו. בעקבות כך, שיעור האחזקה בה ירד לכ- 79.2%. ההנזלה של החזקות "סאמיט גרמניה" מאפשרת לסאמיט נגישות לגיוסי הון נוספים בהיקף מהותי וזאת לצורך רכישת נכסים נוספים ללא צורך במימון בנקאי רחב. בעתיד, בכוונת סאמיט להידלל על לשיעור של כ- 50% ב"סאמיט גרמניה". בנוסף לזאת, ביוני השנה הודיע מידרוג על העלאת דירוג החוב של החברה מ- A3 ל- A2 האופק יציב. זאת לאור המשך השיפור המשמעותי ביחסי האיתנות הפיננסית. העלאת הדירוג הביאה לירידה בעלויות גיוס החוב הסחיר של החברה והגדילה את נגישותה למקורות מימון.
מנגד, משבר האשראי באירופה הביא לריבוי נכסים בבעיות כתוצאה מניהול של כונסים או בעלים שהיו על סף פשיטת רגל וריבוי מוכרים תחת לחץ שלא הצליחו להזרים הון להורדת המינוף. כתוצאה מכך, שוק הנכסים להשקעה בגרמניה סובל מהיעדר נזילות ומימון בנקאי. כל אלה מעניקים לסאמיט יתרון ומאפשרים לה לבצע עסקאות במחיר הזדמנותי ובפערי תשואה גבוהים יחסית לעלויות המימון.
עניין נוסף. סאמיט התקשרה בעבר בעסקאות לקיבוע ריבית על הלוואות לזמן ארוך (SWAP). בעסקאות אלה, החברה משלמת ריבית קבועה ומקבלת ריבית משתנה. עסקאות אלו בוצעו בריבית משוקללת של 5.36% הגבוה באופן משמעותי מהריבית השוררת כיום בשוק. עסקאות אלה עתידיות להגיע לפקיעתן עד סוף 2014. פקיעת ה- SWAP תביא לגידול של כ- 44 מיליוני ₪ בהון העצמי של החברה ויותר מזאת לקיטון משמעותי בעלויות המימון.
לסיכום, המשקיע המעוניין ליצור חשיפה לשוק הנדל"ן המניב בגרמניה דרך חברה בעלת יתרון יחסי ביצירת עסקאות אטרקטיביות ובעלת פורטפוליו נכסים לפני השבחה עשוי למצוא בסאמיט את מבוקשו. עוד נזכיר, שנכון לעכשיו, סאמיט צפויה להצטרף למדד ת"א 75 בעדכון המדדים הקרוב שיחול בחודש דצמבר.