בנק ישראל הצליח להפתיע השבוע אף אנשי דעה המובילים במשק לאחר הודעתו הדרמטית על הורדת הריבית לרמה הנמוכה אי פעם - 0.25%. כעת כבר לא נשאר אלא לקבל את סביבת "הריביות האפסיות" בהחלט. ואיך שלא לפנות לשוק האג"ח במצב הנוכחי? עד שאפיק הסולידי יתאים את עצמו לסביבה החדשה, ישנן עוד הזדמנויות השקעה מעניינות שאף המשקיעים המוסדיים מצאו עניין בהן. סדרה ה’ שקלית של אגרות החוב אותן הנפיקה חברת נדל"ן חנן מור מציעה כיום תשואה שנתית של 6.2% וזאת לאחר רבעון פיננסי טוב לחברה אשר מאותת כי חנן מור טרם הוציא את כל הקלפים מהשרוול.
חברת חנן מור עוסקת בהקמת פרויקטים למגורים, ברכישת שטחי מסחר ומשרדים ובאחזקת קרקעות להשקעה הן בארץ והן במדינות מזרח אירופה כגון אוקראינה, פולין, בולגריה ורומניה. הייחודיות של החברה טמונה במודל הבניה הירוקה והבניה הסביבתית. נכון להיום, החברה יוזמת בנייתן של 1,384 יחידות דיור, מתוכם 90% בישראל ובעיקר באזור השפלה (נס ציונה, רמלה, רחובות ויבנה) ובנתניה.
את הרבעון השני של השנה החולפת, סיכמה החברה עם זינוק של 50% בהכנסות ממכירת דירות, בהשוואה לרבעון אשתקד, ולסך 44 מיליון שקל. אילו בסיכום החציוני, השלישה את מחזור ההכנסות שלה לסך כ-97 מיליון שקל, לאחר שמסרה 75 יחידות דיור בישראל לעומת 27 יחידות במחצית הראשונה של 2013. מכאן גם המעבר לרווח רבעוני נקי של 4.6 מיליון שקל לעומת רווח אפסי ברבעון אשתקד, ומעבר לרווח חציוני של 5.4 מיליון שקל בהשוואה להפסד של 5 מיליון בחציון המקביל. אומנם פעילות השוטפת של החברה צרכה מזומנים בהיקף של 22 מיליון שקל במהלך הרבעון, לעומת תזרים תפעולי חיובי של 17 מיליון בתקופה אשתקד, אך זאת בשל עליה במלאי מבנים בהקמה בסך 32 מיליון שקל. נכון לסוף יוני 2014, היו בקופת החברה מזומנים בהיקף של 14 מיליון שקל.
לפני כשנה הנפיקה חנן מור את סדרת אג"ח ה’ וגייסה כ-40 מיליון שקל מהציבור באמצעות סדרה שקלית, מובטחת בשעבוד, שעומדת לפירעון סופי ביולי 2019. כבטוחה למחזיקי חוב משמשים העודפים הצפויים לחברה מפרויקט בישוב חריש, הכולל כ-270 יחידות דיור בתכנון ומרכז מסחרי על פני שטח כולל של 13 אלף מ"ר. מסירת הדירות בפרויקט זה צפויה בשנים 2015 ו-2016. במקביל מחסלת החברה את החובות הקצרים יותר שלה. כך למשל, בינואר האחרון, פרעה החברה לפני המועד את סדרת אג"ח ב’ בסכום של 4 מיליון שקל, וביוני פרעה חלקית את סדרות ג’ ו-ד’ בסכום כולל של כ-24 מיליון שקל. ראוי לציין כי עד כה עמדה החברה בכל ההתחייבויות כלפי המשקיעים והנושים שלה. כמו כן, המשקיעים המוסדיים השתתפו החודש בהנפקה פרטית של סדרה ה’ בהיקף לא מבוטל של 12 מיליון שקל, וסביר להניח כי המרווח של 5.5% מהתשואה הממשלתית במח"מ זהה של 3 שנים נראה בעיניהם כאטרקטיבי.
כמו כן, כשדיברתי על הקלפים בשרוול של מור, בין היתר התכוונתי לשינוים אסטרטגיים חדים שעדיין מאותתים על התקדמות בכיוון החיובי. כך למשל, לאחר שוויתר חנן מור על מהלך מחיקת החברה מהבורסה באמצעות רכישת מניות נסחרות, החליט לא רק שלשלם דיבידנד למשקיעים בסכום לא מבוטל של 3 מיליון שקל (עליו הכריז בימים האחרונים על אף התזרים התפעולי השלילי כזכור) אלא גם אימץ מדיניות חלוקת רווחים קבועה בשיעור מינימאלי של 25% מהרווח הנקי. כעת, עומדת תשואת דיבידנד השנתית על כ-4.2%.
לסיכום, נראה כי תנאי מקרו ייחודיים של המשק המקומי, ניהול תזרים מזומנים ומחזור חוב משכנעים של חנן מור, מוסיפים לאטרקטיביות סדרת ה’ שקלית למשקיע סולידי שמחפש להוסיף מעט את רמת הסיכון לתיקו אך גם ליהנות ממרווח ותשואה עודפים בתנאי השוק המאתגרים.