הורדת ריבית מפתיעה בגוש היורו ואינדיקאטורים מקרו כלכליים בעולם המעידים על קצב צמיחה מתון יחסית, מקשים על המשקיעים לבחור כיום אגרת החוב שנסחרת בתשואה אטרקטיבית ואלטרנטיבית לאג"ח ממשלתי ובמיוחד ברמות דירוג גבוהות. לפי כך, אחת האפשרויות העומדות בפני המשקיע היא פניה לאפיק לא מדורג או חברות בעלות דירוג נמוך יותר אך במגמה לשיפור ועם תחזית יציבה. אחת החברות כאלו יכולה להיות דורסל הצפויה להנפיק אג"ח מסדרה ב’ בתקופה הקרובה במטרה להרחיב את עסקי הנדל"ן שלה.
דורסל הינה זרוע הנדל"ן המניב של קבוצת סינאל מלל (80%) ונשלטת בשרשור על ידי גבי בוגנים (50%) אך נמנית על חברות ציבוריות מאחר ומניותיה נסחרות בבורסת ת"א. גם המשקיעים המוסדיים נוטלים חלק בה ומחזיקים בהון המניות בשיעור לא מבוטל של כ-16%. בשל הון צף דל מאוד, דורסל אינה בפוקס המשקיעים ופחות מעניינת כהשקעה הונית אלא בדרך של אחזקת חוב לטווח ארוך יותר. עיקר פעילותה של החברה מהווה השקעה בנכסים מניבים בענפי התעשייה המקומית ובעיקר ההיי-טק, איתור עסקאות להקמת נכסים מניבים ורכישת נכסים באזורי תעשייה הנמצאים בתנופת פיתוח.
נכסי החברה מרוכזים באזורי תעשייה ביקנעם, רעננה, נתניה, לוד ואזור. בין הנכסים המהותיים של החברה ניתן למנות את בית אוריין בלוד, 3 בנייני משרדים היי-טק ביוקנעם ומתחם אורדן בנתניה. ראוי לציין כי נכסי החברה נהנים מתפוסה מלאה ומושכרים ללקוחות גדולים כמו מארוול ואורדן. באופן כללי, לצד היתרונות של הלקוחות הללו, פעילות החברה חשופה בכ-82% לענף ההי-טק אשר האטה בו צפויה להעיב על דורסל עצמה. מכאן התוכנית ההרחבה, אותה מיישמת החברה על מנת להקטין תלות וחשיפה באמצעות רכישת נכסים נוספים והשכרתם לענפים אחרים ולחברות בעלות איתנות פיננסית גבוהה יחסית.
על מנת ליישם אסטרטגיה זו, צפויה החברה, בחודש הקרוב, לגייס חוב בהיקף של כ-70 מיליון שקל באמצעות הנפקת סדרת אג"ח להמרה. דורסל מחזיקה כיום בנכסי נדל"ן מניב בשטח כולל של כ-60 אלף מ"ר ותמורת הגיוס תיועד לרכישת נכסים מניבים נוספים. לאחרונה, קבעה חברת דירוג האשראי, מעלות S&P, את דירוגה של דורסל ברמה BBB+. להערכת מעלות, הגידול המתוכנן בהיקף תיק הנכסים של החברה בשנתיים הקרובות צפוי להפחית את הריכוזיות המאפיינת אותו כיום עקב הרחבת פיזור השוכרים והנכסים. אג"ח של חברות ציבוריות בעלות דירוג דומה נסחרות כיום בתשואה של 0.3%-2.8%, בהתאם למח"מ, וצמודות למדד המחירים, ואילו השקליות באותה רמה נסחרות בטווח התשואה של 2%-5%. שיעור התשואה המינימאלי השנתי, אשר הושג על המבנים המניבים של החברה, עומד על כ-5.5%, לכן לא נראה כי התשואה בגין סדרת אג"ח החדשה צפויה לעלות על הרמה הזו (נומינאלית).
את הרבעון הראשון של השנה, סיכמה החברה עם מחזור ההכנסות של 7.4 מיליון שקל, גבוה בכ-25% בהשוואה לרבעון המקביל, מתוכם 6.25 מיליון נבעו מדמי שכירות וזאת טיפה מעל לתחזית העצמית של החברה. כמו כן, מדובר בקצב שנתי של כ-30 מיליון שקל בדומה להכנסות שנתיות בשנת 2013 כולה. דמי שכירות חתומים צפויים לספק לחברה הכנסה מדמי שכירות נטו של כ-24 מיליון שקל במהלך השנה הנוכחית. יתרה מזאת, הרווח הרבעוני הנקי הסתכם בכ-3 מיליון שקל, גבוה לעומת הרבעון אשתקד, ומציג שולי רווח של 40%. פעילות השוטפת של החברה הזרימה לקופתה כ-2.3 מיליון שקל במהלך הרבעון הנסקר, בהמשך לתזרים מזומנים חיובי שוטף של 8.8 מיליון בשנת 2013 כולה.
לסיכום, במהלך 3 שנים האחרונות, מציגה החברה שיפור פרמננטי בפרמטרים התפעוליים שלה, מאופיינת במינוף נמוך יחסית (מנוף עומד של 1.2), נהנית מאיכות גבוהה של הנכסים וזקוקה כעת למהלך התרחבות משמעותי. לפי כך, ציבור המשקיעים יכול לנצל את חשיפתה הנמוכה של דורסל בשוק ההון המקומי ולשקול את השקעה בחברה בדרך של אג"ח, גם בשל בעיית הסחירות הנמוכה במניה, במידה והתשואה תהינה עודפת על המתחרות הגדולות בשוק.