מניית מגה אור, חברת נדל"ן מסחרי מניב הפועלת בישראל, אינה זוכה לעניין בקרב הסוחרים, בלשון המעטה, בשל מחזורי מסחר דלילים מאוד. אך הסחירות הנמוכה נובעת, במקרה זה, לא מכשל הבורסה המקומית אלא מהון צף נמוך מאוד וחלק הציבור של 11% בלבד בהון המניות של החברה. ומי אם כך שולט בהון? בעל השליטה היחיד, צחי נחמיאס (50%), לצד נוכחות מוגברת של המשקיעים המוסדיים, ביניהם מנהלי נכסים לטווח ארוך. חלק הקונסורציום המוסדי בחברה מסתכם בנתח לא אופייני של כ-40% וערכו הכספי עומד על כ-120 מיליון שקל, לפי שווי החברה הכולל של 305 מיליון. מה מחפשים בתי השקעות במניה זו ולמה לא משפרים את סחירותה על ידי הגדלת חלקו של הציבור?
מגה אור, שהוקמה בשנת 2002, עוסקת בהשבחת קרקע, הקמה, רכישה וניהול של מרכזים מסחריים בינוניים ופתוחים בעיקר, השכרת מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשיה לצדדים שלישיים, והתקנת מערכות סולאריות על גגות של מרכזי הקניות שבבעלותה. נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה, לחברה זכויות ב-18 נכסי נדל"ן מניבים בכל רחבי הארץ, 6 נכסים בהקמה ו-11 מתחמי קרקע המיועדים להקמת מבנים מסחריים ולוגיסטיים. רוב הנכסים מושכרים ללקוחות גדולים כגון רמי לוי, דלק מוטורס ועוד.
הודות לתפוסה מלאה: תשואה על נכסים מניבים - 8.2%
הנכסים המניבים של החברה נהנים מתפוסה כמעט מלאה של 98% בממוצע ויוצרים רווח NOI (רווח מהשכרת נכסים והפעלתם בנטרול פחת והפחתות) שנתי של כ-55 מיליון שקל המתורגם לשיעור תשואה משוקלל הנגזר מנדל"ן מניב להשקעה של 8.2%. את רבעון הראשון של השנה, סיימה החברה עם NOI של 13.7 מיליון שקל, גבוה בכ-38% בהשוואה לרבעון אשתקד. על פי דוחות הכספיים המורחבים שפורסמו בימים האחרונים, הכנסות החברה צמחו ב-34% לעומת הרבעון המקביל לסך 15.5 מיליון שקל.
שולי הרווח הגולמי עומדים כעת על כ-90% ובשורה התחתונה, רשמה החברה רווח נקי רבעוני של 6.2 מיליון שקל, אומנם נמוך בהשוואה לרבעון המקביל, אך בשל עליית ערך נדל"ן מתונה שהינה סעיף חשבונאי ולא תזרימי. לפי כך, פעילות השוטפת של החברה הניבה לקופתה כ-3 מיליון שקל במהלך הרבעון הנסקר, המהווים כמחצית מתזרים מזומנים חיובי במהלך שנת 2013 כולה. שיפור במחזור ההכנסות נבע מהשכרת שני מרכזים מסחריים נוספים שנרכשו והכנסות ממערכת פוטו וולטאית שנרכשה באמצע 2013.
תשואה על הון גבוהה לצד מכפיל נמוך
בדומה למרבית חברות נדל"ן, מגה אור הינה ממונפת כאשר מנוף הפיננסי שלה עומד על כ-1.65 והינו סביר ביחס לחברות מתחרות בשוק. החברה ממונפת באמצעות הלוואות בנקאיות ואגרות החוב שהונפקו לציבור, כאשר ערך חוב הכולל עומד כיום על כ-565 מיליון שקל (חלקן של אג"ח הינו כ-80%). במהלך השנה החולפת, על החברה לעמוד בתשלום בסך כ-20 מיליון שקל בגין התחייבויות אלו, וב-2015 בתשלום נוסף של כ-40 מיליון שקל. נכון להיום, ביכולתה של החברה לשרת את החוב במשך שנתיים הקרובות לפחות באמצעות מקורותיה העצמיים, מאחר וקופת מזומנים לבד של מגה אור מסתכמת כיום בכ-61 מיליון שקל, בנוסף לנזילים אחרים בסך 6 מיליון שקל ותזרים שוטף בקצב שנתי של 11.5 מיליון שקל.
על הפרופיל הפיננסי החזק של החברה מעידים הדירוג הגבוה יחסית, A-, של החוב ותשואה שנתית נמוכה, על פיה נסחרות האג"ח של החברה, של כ-0.25% בתוספת מדד המחירים (לטווח קצר של 1.5 שנים). השימוש בחוב בצורה מאוזנת השומרת על פרופיל פיננסי גבוה כאמור, אפשר למגה אור להגדיל משמעותית את תשואה על הון העצמי שלה לכ-16.8%, גבוהה בהשוואה לשחקניות הגדולות בסקטור, קבוצת עזריאלי, גזית גלוב ומליסרון (תשואות של 7.4%, 12.2% ו-13.4% בהתאמה). וזאת במקביל למכפיל נמוך יחסית של 6, קרי שווי זול יותר, בהשוואה ל-14.8, 8.2 ו-9.2 בקרב המתחרות. תשואה על הון נאה זו מושגת על ידי מגה אור בשל תשואה על הנכסים (כאמור 8.2%) גבוהה משמעותית מעלות החוב, שבמקרינו הינה נמוכה יחסית. כמו כן, התפוסה הגבוהה המושגת מקטינה משמעותית את הסיכון העסקי בשימוש במנוף.
תשואה של 100% במהלך שנתיים
לסיכום, מגה אור מדגימה שימוש יעיל במנוף הפיננסי קרי הון זר, לצמיחה במחזור ההכנסות ובמקביל שומרת על פרופיל פיננסי גבוה ויכולת לשרת את החוב בטווח הקרוב לפחות. כמו כן, החברה שומרת על שיעורי צמיחה גבוהים המקבלים ביטוי ברווחי הון של כ-100% במהלך השנתיים האחרונות ושל 67% במהלך ה-12 החודשים האחרונים, בין היתר, הודות אי חלוקת דיבידנד במשך שנתיים האחרונות למרות מדיניות מוצהרת לחלק לפחות שליש מהרווח השנתי. יחד עם זאת, מקובל לייחס חשיבות רבה להצגת רקורד דיבידנד רציף, מכאן שבהתייחס למצב נזילות איתן נוכחי ובהתחשב בנוכחות ניכרת של בעלי עניין מהותיים בחברה, צפוי כי מגה אור תחזור לחלק רווחים לבעליה בקרוב. השקעה כזו, יכולה להתאים למשקיע לטווח ארוך שישקול את קשיי הסחירות בעת הצורך, אך יכול ליהנות מתזרים ורווחי הון עודפים לאורך הזמן. נוכחות קופות הגמל וקרנות פנסיה במצבת האחזקות מחזקת את הנקודה הזו.