נתנאל גרופ, חברת בניה למגורים המקומית, הצטרפה, בסוף שנת 2013, לחברות בעלות מדיניות חלוקת רווחים מוצהרת והחל מהשנה צפויה להניב תשואת דיבידנד למשקיעיה. כל זאת לאחר שדירקטוריון החברה, החליט לאמץ את מדיניות חלוקה של עד 30% מהרווח הנקי המצטבר של החברה. כעת, ניתן יהיה להשוות אלטרנטיבת השקעת אקוויטי בחברה מול אחזקת האג"ח שלה ולבחור בחלופה העדיפה.
נתנאל גרופ נמנית על חברות בניה קטנות יחסית ונשלטת על ידי משפחת נתנאל (80%). מניות החברה נסחרות כיום בבורסת ת"א לפי שווי של 80 מיליון שקל וזאת לאחר שהחברה כמעט הכפילה את ערכה במהלך השנה האחרונה. כיום, מעורבת החברה בהקמה ובתכנון של פרויקטים בהיקף של למעלה מ-800 יחידות דיור בישראל ובנוסף שטחי מסחר ובנייני משרדים. בחברה מעריכים כי הכנסה מצטברת במהלך 4 שנים הקרובות בגין פרויקטים אלה צפויה היא צפויה להסתכם ב-1,152 מיליון שקל ולגרום לרווח גולמי של כ-320 מיליון שקלים.
אם תעמוד בתחזית, תחלק 30 מיליון שקל מידי שנה
את 3 הרבעונים הראשונים של השנה, סיימה נתנאל עם עליה חדה בסעיף המכירות אשר השליך על שורת הרווח התחתונה ועל התזרים של החברה וגרם בין היתר להחלטה להתחיל ולחלק רווחים לבעלי המניות. הכנסות אשר נבעו מפעילות הליבה של החברה במהלך התקופה הנסקרת הסתכמו ב-160 מיליון שקל בהשוואה ל-32 מיליון שקל בתקופה אשתקד, ונבעו ממסירת דירות בפרויקט כוכב הצפון (ת"א) ופרויקט התאומים (חולון).
בעלי המניות של החברה הרוויחו כ-55 מיליון שקל במהלך שלושה הרבעונים הראשונים של 2013 לעומת הפסד נקי של 15 מיליון שקל שנרשם בתקופה המקבילה. פעילות השוטפת של החברה הניבה תזרים מזומנים של 12 מיליון שקל, אומנם נמוך מתזרים שנרשם בתקופה אשתקד, אך קופת המזומנים של החברה בתוספת השקעות נזילות צמחה ל-60 מיליון שקל. יתרה מזו, ההון העצמי של החברה (שוויה בספרים) נכון למועד פרסום הדו"ח הכספי האחרון, עומד על 110 מיליון שקל, גבוה בכ-60% משווי שוק החברה ובהשוואה להון של 50 מיליון שקל בלבד בסוף רבעון השלישי 2012.
תחת הנחה כי החברה תצליח לשמור בעתיד על שולי רווח נקי של 34%, אותם הציגה בתקופה הנסקרת, ובמידה ותעמוד על התחזית, ניתן לצפות לחלוקת כ-30 מיליון שקל דיבידנד במזומן מידי שנה בטווח הבינוני.
מבוקרשט לרמת אביב
השיפור המוזכר נבע לאחר שבשנת 2012 החלה החברה בשינוי אסטרטגי מקיף שבמסגרתו בעל השליטה רכש מהקבוצה את פעילות בניה המפסידה ברומניה ואפשר לצמצם את התחייבויותיה כלפי הבנקים ולפרוע חלקית את קרן אג"ח (20% מסדרות ב’ ו-ג’). מכירת הקרקעות ומחיקת הלוואת הבעלים שיפרו את מצבה הפיננסי של החברה שהפסיקה להיות מושפעת באופן שוטף מירידת שוויין ההוגן של הקרקעות במזרח אירופה בשל משבר הנדל"ן העולמי באותה תקופה. צעד זה התווסף לשורה של פעולות במהלכן צומצם היקף החוב באופן משמעותי באמצעות רכישה חוזרת של אג"ח, מימוש נכסים והזרמת הון על ידי הבעלים בהיקף של כ-50 מיליון שקל לתוך החברה. כל אלה הביאו לצמצום משמעותי של הוצאות והטיבו עם שורת הרווח בפרט ופרופיל הפיננסי של החברה באופן כללי.
במקביל מימשה החברה קרקעות בחדרה ובחולון ומכרה אותם לחברות מנרב ואופק נדל"ן. לאחרונה, מיקדה החברה את פעילותה באזור גוש דן, ומבצעת פרויקטים בחולון (3 פרויקטי בנייה ומרכז מסחרי), ובת"א (שכונת כוכב הצפון ורמת אביב החדשה). בנוסף מקימה נתנאל פרויקט בפסגת זאב ובניין נוסף למסחר ומשרדים ברחבות. בסך הכול, החברה מחזיקה ב-14 פרויקטים בבניה ובתכנון. בכוונת החברה להתמקד באזורי ביקוש ולפזר סיכונים באמצעות עסקאות קומבינציה ושותפויות אסטרטגיות.
הנפקת אג"ח ה’ החדשה נהנתה מביקושים של 300%
בעבר, הנפיקה החברה 3 סדרות אג"ח שקליות סחירות, ולאחרונה סיימה גיוס סדרת אג"ח ה’ חדשה, בהיקף כולל של 42 מיליון שקל. הסדרה החדשה מובטחת בשעבודים על פרויקטים שונים בירושלים וקרקע בחולון כך ששווי הבטוחות מסתכם בכ-54 מיליון שקל, לפי כך, נהנתה ההנפקה מביקושים של כ-300% מעל לסכום הגיוס המקורי. הסדרה נסחרת כיום בתשואה שנתית של 5.9% ועומדת לפירעון סופי בסוף שנת 2017. ראוי לציין כי השינויים המבניים המוזכרים השליכו על תשואות האג"ח באופן חד, כך בשנת 2012 נסחרו אגרות נתנאל בתשואות זבל של כ-20%-23% הרי שלאחר המימושים והקטנת ההתחייבויות ירדו כעת לרמות של 5%-6% (שקלית כאשר מרווח סיכון מהממשלתי עומד על 4.45%).
יתרה מכך, למרות נוכחות בעל שליטה מהותי וחזק בקבוצה, עד לאחרונה לא הייתה לחברה מדיניות דיבידנד מוצהרת ולא חולקו רווחים המהלך 4 שנים האחרונות בשל צבירת הפסדים, וכעת, יתרת רווח חיובית לחלוקה מסתכמת ב-26 מיליון שקל. כמו כן, המנוף הפיננסי של נתנאל, גורם אופייני מאוד לסקטור נדל"ן, עומד על כ-2.8 והינו נמוך יחסית לחברות נדל"ן מקומיות רבות אחרות.
לסיכום: מניה או אג"ח?
לסיכום, אימוץ מדיניות הדיבידנד החדשה, עליה דרמטית במכירת דירות, וירידת תשואות אג"ח, יכולים להוות הזדמנות מעניינת למשקיעים לטווח בינוני המעוניינים בהשקעה תזרימית אלטרנטיבית תוך כדי הפנמה של סיכון הנזילות הנמוכה מאוד (בין היתר שנגרמת כתוצאה מהון צף נמוך בחברה עם גרעין שליטה מהותי) של המניה הקטנה.