סקטור נדל"ן משחק היום תפקיד דומיננטי בתיקי השקעה מקומיים וזאת בשל אופיו של המשק הצעיר יחסית והמתפתח. ענף זה אומנם נמנה על אחד המסוכנים בשוק ההון אך דווקא חברות אלו זקוקות יותר מאחרות למחזור חוב ולגיוס מקורות על מנת לשרת פעילות שוטפת והרחבת תיק נכסים. המשקיעים המעוניינים להיחשף לסקטור ובמקביל לשמור על רמת סיכון מבוקרת יחסית, מעדיפים חברות נדל"ן מניב המספקות תשואות חזויות ויציבות יותר. דרך נוספת, אם כי לא חדשה כבר, לבחור תיק נדל"ן מניב מבלי להתמחות בתחום, היא לרכוש יחידות קרן להשקעות במקרקעין.
אחד הקרנות כאלו היא סלע קפיטל שהוקמה בשנת 2007 ומספקת למשקיעיה יתרונות הולמים כגון חובת חלוקת רווחים בשיעור גבוה, פטור ממס חברות ושמירה על מינוף מוגבל קרי על סיכון פיננסי מידתי. כמו קרנות ריט אחרות, סלע הוקמה כמכשיר המאפשר למשקיעים שונים וגם שלא מתמחים בתחום, להשתתף בהשקעה בנכסים מניבים. השקעה מסוג זה נותנת חשיפה לנכסי הקרן, פיזור הסיכונים, גיוון תיק וניצול הטבת המס. לא פלא , כי כ-17% מהון מניותיה של קרן שנסחרת במדד יתר 50, נמצאים בידי משקיעים מוסדיים וביניהם מנהלי תיקים פנסיוניים (קופות הגמל של מיטב דש ואקסלנס). סלע קפיטל הוקמה על ידי שמואל סלבין, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר, המכהן כיו"ר הקרן.
סלע מתמקדת ברכישת נכסים מניבים בעיקר מסוג מבני משרדים, מסחר ותעשייה כאשר שווי כל נכס לא יפחת מ-20 מיליון שקל. את דרכה, החלה הקרן עם תיק נכסים בשווי של 240 מיליון שקל וכיום מחזיקה ב-17 נכסים מניבים בישראל בשווי כולל של 1.06 מיליארד שקל. בין הנכסים העיקריים, ניתן למנות את בניין משרדים "בית הצבי" בירושלים המושכר בעיקר לממשלת ישראל וחברת בזק, בניין משרדים ביגאל אלון ת"א, המושכר בעיקר לכלל ביטוח, בניין משרדים ברעננה בשווי של 160 מיליון שקל, ו-3 קומות של משרדים במגדל משה אביב בר"ג. בסך הכול מדובר בשטח להשכרה כולל של כ-186 אלף מ"ר הנהנה מתפוסה מעל ל-90%.
כקרן ריט, סלע מחויבת בחלוקה של לפחות 90% מהכנסתה החייבת כדיבידנד. לפי כך, בין השנים 2011-2014 הסתכם היקף הדיבידנד בכ-117 מיליון שקל. על פי תחזית החברה, היקף החלוקה השנתי ימשיך לגדול פרמננטית ויעמוד בסיכום השנה החולפת על כ-35 מיליון שקל, בהשוואה לדיבידנד של 30 מיליון במהלך שנת 2013 ושל 5 מיליון בלבד בשנת 2008. כלומר, על פי שווי שוק של מניות החברה נכון להיום (522 מיליון שקל), צפויה תשואת דיבידנד בשנת 2014 להסתכם ב-6.7%. תשואה זו גבוהה מעט ביחס לקרן נדל"ן מניב הוותיקה ביותר, ריט 1, ותשואה שנתית על אגרות חוב מסדרה א’ אותן הנפיקה סלע (תשואת אג"ח א’ עומדת כיום על כ-2.2% בתוספת מדד המחירים לצרכן). כמו כן, תשואה זו גבוהה בהשוואה לחברות נדל"ן מניב הפועלות בסקטור המקומי כגון מליסרון, עזריאלי וגזית גלוב.
חלוקת רווחים נאה זו נובעת, כאמור, ממחזור הכנסות ההולך וגדל עם השנים. כך בסיכום 3 רבעונים הראשונים של 2013, השיגה הקרן את שיעור ההכנסה התפעולית הנקייה של 7.7% (NOI - תשואה ממוצעת על שווי הנכסים המניבים של החברה). על פי התחזית העצמית של הקרן, ה-NOI בשנת 2014 תעמוד על כ-81 מיליון שקל, בהשוואה ל-67 מיליון בסיכום שנת 2013 (הצפי) ול-21 מיליון בלבד בשנת 2009. יחד עם זאת, ראוי לציין כי מניית סלע אומנם הניבה גם רווחי הון של 8% במהלך השנה האחרונה אך ביצוע זה נחות בהשוואה למדד יתר 50 כולו אשר הוסיף 24%. ברם, עם השנים פערים אלו מתכנסים. כך במהלך 3 שנים האחרונות, תשואת מניית סלע דומה למדד יתר 50 ועומדת על כ-25%.
לסיכום, ההכנסות החזויות יחסית, חובת חלוקת רווחים מידי רבעון, מינוף מוגבל והמשך מגמת הורדת ריבית במשק, תומכים בהעדפת המניה על פני אגרת החוב של קרן. מניות הקרן מתנהגות בדומה לאג"ח ומניבות תשואה כוללת אטרקטיבית יותר תוך נטילת כמעט אותה רמת סיכון, גם לאחר הנפקת מניות האחרונה אשר מיתנה מעט את תשואת הדיבידנד הנוכחית.