בסביבת ריביות נמוכות אשר שוררת במשק המקומי, האטרקטיביות של אפיק האג"חי יורדת והמשקיעים מחפשים אף עודפי תשואה של אחוזים בודדים. אחת הדרכים האפשריות להגדיל תשואה של תיק היא להאריך מח"מ (משך חיים ממוצע), יחד עם זאת, פעולה זו כרוכה גם בהגדלת סיכון ותנודתיות ההשקעה. חברת נדל"ן מניב, סאמיט, הנפיקה לאחרונה סדרת אג"ח שקלית אומנם ארוכה יחסית אך מציעה תשואה מעניינת ועודפת מעט על המתחרות בסקטור.
לפני כחודש, גייסה סאמיט חוב באמצעות הנפקת סדרת אג"ח ו’ לציבור בהיקף של 145 מיליון שקל. כיום, נסחרת סדרת ו’ בתשואה שנתית שקלית של 5.75% ועומדת לפירעון סופי בשנת 2023. אך החזרי קרן חלקיים ותשלומי ריבית מקצרים את מח"מ הסדרה ל-5.8 שנים. אג"ח אלו אינן מובטחות בבטוחה כלשהי אך מדורגות בדירוג יחסית גבוה, A3, של חברת דירוג האשראי מידרוג (שקול ל-A- של מעלות ומבטא יכולת החברה לפרוע את התשלומים בגין ההתחייבות מעבר לממוצע במשק המקומי).
כאמור, סאמיט עוסקת באחזקה של נכסים מניבים בישראל ובגרמניה. החברה פועלת בשוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה החל משנת 2004 ונכון להיום, לחברה 90 נכסים במדינה זו, המהווים כ-88% מסך שווי תיק הנכסים של החברה. הקבוצה מנהלת שטח נטו להשכרה בהיקף של 703 אלפי מ"ר ונהנית מתפוסה בשיעור של כ-88%. מניות החברה נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי של 795 מיליון שקל ונכללות במדד מניות יתר 50, כאשר שווי הנדל"ן להשקעה של החברה מסתכם בכ-2.7 מיליארד שקל.
את 9 החודשים הראשונים של שנת 2013, סיימה הקבוצה עם הכנסות של 166 מיליון שקל. אומנם מדובר בירידה לעומת התקופה אשתקד, אך בשורה התחתונה הרוויחה 206 מיליון שקל בהשוואה ל-102 מיליון בתקופה המקבילה. יתרה מזאת, פעילות שוטפת של הקבוצה הזרימה לקופתה כ-122 מיליון שקל, במהלך אותה התקופה הנסקרת, בהמשך לתזרים מזומנים חיובי של 268 מיליון שקל שנרשם בשנת 2012 כולה.
בחברה צופים כי עד שנת 2020, פעילותה תניב מזומנים נטו, לאחר הוצאות פחת ולא כולל תמורה ממכירת נכסים, בהיקף של 47 מיליון יורו (227 מיליון שקל) או כ-8 מיליון יורו לשנה בממוצע (37.5 מיליון שקל). במקביל, החברה חותרת להקטנת חוב פיננסי נטו מ-350 מיליון יורו ל-195 מיליון יורו בתחילת שנת 2020, זאת כאשר יתרת אורך חוזי שכירות ממוצעת מסתכמת בכ-4.3 שנים קדימה.
בשל העדר בטחונות, הנפקת אג"ח אחרונה לא נהנתה מביקוש יתר והסתפקה בביקושים של 97% מסך ההצעה. יחד עם זאת, אג"ח ו’ הוסיפו לערכן כ-3.5% במהלך החודש האחרון בלבד ועדיין מציעות תשואה עודפת על אג"חים של חברות דומות מסוימות. כך למשל, אגרת במח"מ דומה של חברת דה זראסאי, העוסקת בנדל"ן מניב בניו יורק, נסחרת בתשואה של 4.8% אך מדורגת מעט גבוה יותר. אגרת של אלומיי קפיטל מתחום אנרגיה פוטו וולטאית, בעלת דירוג שקול ומועד פירעון זהה, נסחרת בתשואה של 5.2%, וסדרה ט"ו של מבני תעשיה ב-5.1%.
לסיכום, סדרת אג"ח החדשה של סאמיט, נראית מעניינת למי שמחפש תוספת תשואה ומוכן להגדיל במידה מסוימת את רמת הסיכון על ידי הארכת מח"מ. קבוצת סאמיט עוברת שינויים ומיישמת מספר תוכניות אסטרטגיות כגון הפחתת מינוף, מימון מחדש של הלוואות בהיקפים מהותיים, ושיפור יחסים פיננסיים. כמו כן, חברת הבת (79%) סאמיט גרמניה, חוזרת להיסחר בבורסת לונדון לפי שווי של 720 מיליון שקל לחברה (חלק חברת האם כ-580 מיליון שקל לכל פעילותה בגרמניה). כל הסיבות הללו מצדיקות גיוון תיק האג"ח באגרות סאמיט כחברה תזרימית הפועלת בשוק מפותח זר.