להערכת מחלקת המחקר של בנק דיסקונט הענף המעניין ביותר ל-2014 הינו הנדל"ן. מדד נדל"ן 15 - המדד מורכב מ-15 מניות כשהשונות בין החברות שבמדד גבוהה. למעלה מ-85% מהפעילות של החברות מתמקד בנדל"ן מניב מסחרי במגוון התמחויות בארץ ובעולם. יתר הפעילות הינה בגין ייזום נדל"ן והחזקות בפעילויות אחרות שאינן בהכרח נדל"ן. חלוקה גיאוגרפית - כ-55% מהפעילות של החברות במדד מתבצעת בישראל והיתר בחו"ל. 5 המניות הגדולות במדד - גזית גלוב, עזריאלי, שיכון ובינוי, אלוני חץ ונצבא מהוות במשקלן למעלה מ-60% מהמדד.
הם גם מונים את הסיבות להיות סקטור הנדל"ן מועדף מבחינתם להשקעה: ריביות נמוכות ואין סימן לשינוי משמעותי באופק – הנחת העבודה שלנו היא כי קובעי המדיניות ברוב מדינות העולם יעשו כל שביכולתם על מנת לשמר ריביות נמוכות, וזאת על מנת לעודד צמיחה. מכאן, שבמצב עולם אופטימאלי, הריביות יעלו בהינתן שיפור במצב הכלכלי, אשר אמור להמשיך ולדחוף את מחירי המניות והנדל"ן מעלה. נדל"ן מניב ואג"ח בסיכון נמוך (נניח ממשלתי ל-10 שנים) נחשבים לנכסים תחליפים - סביבת הריבית הנמוכה מייצרת ביקוש למוצר תחליפי - נדל"ן. גם מצד הביקוש וההיצע הריאליים, ריבית זולה מאפשרת ליותר משפחות / משקיעים לרכוש נכסים באמצעות הלוואה, וליזמים גישה לאשראי זול. לסיכום - תקופה ארוכה של ריביות נמוכות מעודדת אינפלציה של נכסים. עיקר הנכסים בעולם הינם מניות ונדל"ן. ההמלצה משלבת את השניים – מניות נדל"ן.
נחיתת מחירים בעקבות משבר נדל"ן בארה"ב (2008) – המשבר שהחל בארה"ב וזלג במהרה למדינות רבות מחוץ לארה"ב, הביא נכסי דלא נייד רבים למחירי שפל. מאז נרשמת התאוששות בתחומי נדל"ן רבים ובאזורים שונים של העולם, גם אם לעיתים מדובר בהתאוששות שברירית ומדודה בלבד. אנו לא מצפים לחזרה לרמות הגבוהות ערב המשבר (לפחות לא במהרה, כל עוד מעמד הביניים תחת לחץ), אך יש להערכתנו מקום רב ל-"תיקון" עיוות המחירים. כמו שמחירי הנדל"ן עלו ללא פרופורציה ערב המשבר, כך להערכתנו, המחירים ירדו ללא פרופורציה לאחר פרוץ המשבר.
משברים בשוק ההון וקורלציה לשוקי המניות – בד"כ, לאחר משבר מניות גדול, ניכר גידול בביקוש להשקעה בנדל"ן. כוויות שחוו משקיעים בכספם מהמשבר בשווקי ההון ב-2008 והיעדר אמון שנמשך עד היום בשווקי המניות והפיננסים, מנתבים כספים להשקעה "בטוחה יותר" כגון נדל"ן. ראו קופות הגמל וחברות הביטוח – כולן החלו להשקיע יותר ויותר כספים בנכסים ריאליים. השקעה בנדל"ן ריאלי נחשבת להשקעה ב-"נכס אלטרנטיבי" והמתאם (הנמוך יחסית) שלו לביצועי שווקי ההון תורם בפיזור הסיכון בתיק הכולל. מגמה זו של השקעה בנדל"ן מצד גופים מוסדיים ואחרים, בחיפוש אחר גיוון תיק הנכסים צפויה להימשך.
תחום הנדל"ן בישראל משופע בירוקרטיה – הבירוקרטיה מגבילה את צד ההיצע (לפחות בתחום המגורים), בעוד תנאי הביקוש הפונדמנטליים חזקים מאוד. מדובר בכשל מבני וידרשו להערכתנו הרבה מאמץ וזמן לשנותו. כל שינוי שיבוצע כיום יאפשר שינוי ריאלי רק בעוד מספר שנים לכשיבשיל.
הבנקאים באמריקה – לאחר שהונחו להפחית השקעות בשוק ההון (לפחות את חלק כספי החוסכים), פנו בנקי ההשקעות להשקעה יזומה בנדל"ן. יש לציין כי שכ"ד משלם הרבה יותר טוב (אפילו פי 3 עד 4) מאשר אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים, שלא לדבר על פוטנציאל רווחי הון. בנקים בארה"ב, לא רק שנותרו עם נדל"ן בידם, כתוצאה מחוסר יכולת / רצון של בעלי משכנתאות לשלם משכנתא, אלא גם הלכו ורכשו מאז בעצמם עוד נדל"ן באופן ייזום. יש להניח כי הבנקים הללו יעשו כל שביכולתם לשמר סביבה נוחה להשקעותיהם בנדל"ן.
גידול טבעי באוכלוסיה – הביקוש לנדל"ן בישראל נובע לא רק מספקולציה של משקיעים, אלא גם מביקוש אמיתי של תושבים לדיור (ילודה בקצב של 2.7% לשנה) והן מביקושים מצד יהודי התפוצות. גם ריבוי מקרי הגירושים מייצרים ביקוש עודף לדירות. בעולם - התרבות האוכלוסייה (צפי לגידול של כ-50% באוכלוסיית העולם עד 2050) ומגמת העיור, מיצרים צורך בבניית יותר דירות מגורים ובעיקר בערים גדולות.