חברת הנדל"ן, נאוסיטי, הפועלת בעיקר בתחום הבניה במזרח אירופה הציגה השנה מעבר לרווח וחיזקה את תזרים המזומנים שלה אודות לתחילת מכירות מפרויקטים בפולין. שיפורים הללו חיזקו את הפרופיל הפיננסי של החברה ואת יכולתה לעמוד בפני התחייבויותיה כלפי בעלי החוב. אגרות החוב של נאוסיטי נסחרות כיום בתשואה שנתית צמודה של 7% היכולה לעניין את המשקיעים המחפשים תשואה עודפת הנובעת מאחזקת חוב לא מדורג.
נאוסיטי הוקמה בשנת 2006 במטרה לייזום פרויקטי נדל"ן למסחר ולמגורים בעיקר במזרח אירופה, ובשיתוף עם בנק הפועלים. נכון להיום, הקבוצה פועלת במדינות פולין, רומניה, צ’כיה והונגריה. השנה, הכירה החברה לראשונה בהכנסות ממכירת דירות. מקור ההכנסות הללו הן מפרויקטים אורדונה ואורסוס של החברה בפולין. הכנסות ממכירת דירות אלו הסתכמו ב-101 מיליון שקל מתחילת השנה, מתוכם כ-10 מיליון שקל מכירות הוכרו במהלך הרבעון השלישי 2013. גידול חד בהכנסות הוביל למעבר לרווח נקי של 2.5 מיליון שקל בסיכום שלושה רבעונים ראשונים של שנת 2013 בהשוואה להפסד של 12.5 מיליון שקל בתקופה אשתקד ולהפסד של 29 מיליון שקל במהלך שנת 2012 כולה.
מתחילת השנה ועד למועד הדו"ח הכספי האחרון, הזרימה הפעילות השוטפת של נאוסיטי כ-12.5 מיליון שקל לקופתה בהשוואה ל-7 מיליון שקל במהלך שנת 2012 כולה. כעת, בקופת החברה מזומנים בהיקף של 13 מיליון שקל, זאת אחרי גידול של 75% לעומת סוף שנת 2012. השווי הכלכלי של החברה המתבטא בהונה העצמי המיוחס לבעלי מניותיה, עומד על 93 מיליון שקל כאשר מניותיה של החברה נסחרות בבורת ת"א לפי שווי שוק של 32 מיליון שקל בלבד.
לאחר שהנפיקה נאוסיטי את אגרות החוב בשנת 2007, נקלעה לקשיים וכעבור שלוש שנים נאלצה לגבש הסדר חוב עם מחזיקי אג"ח סדרה א’. מתחילת שנת 2013, עלה מחירן של אגרות א’ בכ-21% והן נסחרות כיום, כאמור, בתשואה שנתית של 7.1%, קרי במרווח של כ-8% מעל לתשואת אג"ח ממשלתי דומה (נכס חסר סיכון). סדרה א’ עומדות לפירעון סופי בעוד כ-6 שנים, אך תחזית פירעונות חלקיים של הקרן מקצרת את משך חיים ממוצע (מח"מ) של האיגרת ל-2.8 שנים. אגרות אלו צמודות למדד המחירים לצרכן ואינן מדורגות על ידי חברת דירוג האשראי כלשהי. כמו כן, אג"ח א’ מובטחות בשעבוד על מלוא הון המניות של חברת הבת, נאוסיטי פרויקטים.
סך החוב למחזיקי אג"ח של נאוסיטי מסתכם בכ-61 מיליון שקל כאשר מתוכם על החברה לפרוע 11.5 מיליון שקל עד לאוקטובר 2014. יתרה מזו, נכון למועד הדו"ח האחרון, לא היה לחברה חוב בנקאי כלשהו. לאחרונה, חתמה החברה על הסכם מימון עם בנק בפולין והציגה יכולת לגייס חוב אלטרנטיבי אף בריבית נמוכה יותר מהאג"ח לאחר שנטלה הלוואה בריבית 5.65%.
נכון להיום, החברה (ללא קרן הנדל"ן המנוהלת) מבצעת 4 פרויקטים מהותיים ברומניה ו-3 בפולין כאשר היקפם הכולל עומד על 115 מיליון שקל. בפרויקט למגורים אורדונה שבוורשה, עיר הבירה של פולין, נמכרו עד כה 151 דירות כאשר הפרויקט כולו מתוכנן לבניה ומכירה של 365 דירות. מפרויקט הגדול השני של החברה בוורשה, פרויקט אורסוס, נמכרו כל 145 דירות אשר נבנו. בנוסף, היקף הפרויקטים המבוצעים על ידי החברה באמצעות קרן הנדל"ן, מסתכם ב-447 מיליון שקל.
לסיכום, על אף כי אג"ח של נאוסיטי הן אגרות הסדר, נראה כי התשואה הנובעת מאחזקתן יכולה לשמש כפתרון אלטרנטיבי עבור המשקיע המעוניין ב"אג"ח הזדמנות" לא מדורג המניב תשואה עודפת תוך הגדלת מרכיב הסיכון בתיקו.