מידרוג מודיעה על העלאת הדירוג מדירוג Baa1 לדירוג A3 ומותירה את אופק הדירוג יציב לסדרות האג"ח ה’, ו’ ו- ז’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אדגר השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "אדגר" או "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרה קיימת, בסכום של עד 220 מיליון ₪ ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש לפירעון קרן אג"ח של החברה, לרכישת נכסים ולפעילות השוטפת.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 26.11.2013 . למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.
העלאת הדירוג נתמכת, בין היתר, בשיפור המשמעותי שחל בשנים האחרונות בפרמטרים התפעוליים בתיק הנכסים בפולין, קנדה ובלגיה, תוך השבחתם ושיפור התפוסה ושכר הדירה. כך למשל, התפוסה, בנכסים שהיו בבעלות החברה בשנת 2011 ונותרו בבעלותה כיום, עלתה בכ-6% בשנתיים האחרונות.
חלק מהשיפור טרם בא לידי ביטוי באופן מלא בדוחות הכספיים; יחסי איתנות בולטים לחיוב ביחס לדירוג וזאת בשל השיפור המשמעותי בשנים האחרונות, כך שיחס החוב נטו ל-CAP נטו עומד כיום על כ-66%; שיפור בנזילות ביחס ללוח הסילוקין בשנים האחרונות וצפי לשיפור נוסף בהתחשב בהסכם שנחתם ביום 15.11.2013 (ה-closing מתוכנן לדצמבר 2013) למימוש שליש מזכויות החברה במרבית נכסיה בקנדה, תמורת כ-110 מיליון דולר קנדי; Track Record חיובי של הנהלת החברה בניהול והשבחת הנכסים המניבים; יחס LTV נמוך של מרבית נכסי החברה צפוי לאפשר מחזור הלוואות על הנכסים בעתיד.
אף על פי כן, להערכת מידרוג, העדר נכסים מניבים לא משועבדים משפיע לשלילה על הגמישות הפיננסית; פרופיל עסקי טוב, הכולל תיק נכסים בעלי רמת מיצוב גבוהה, המפוזר ב-4 מדינות וכולל שטח להשכרה של מעל 300 אלף מ"ר, המושכרים בתפוסה סבירה למעל 300 שוכרים ומייצרים תזרים פרמננטי ויציב לשירות החוב. מנגד, להערכת מידרוג, ירידת היקף החזקות החברה בקנדה (מדורגת Aaa יציב ע"י מודיס) עקב המימוש הצפוי של חלק מהפעילות, משפיע לשלילה על תמהיל פעילות החברה, במידה מסוימת.
אולם, בהתחשב באיכות, מיקום הנכסים ופיזור הפעילות בערים מרכזיות בקנדה, ישראל, פולין ובלגיה, פרופיל הסיכון של החברה הולם את הדירוג. יחסי הכיסוי, כפי שהם משתקפים מדוחות החברה, אינם בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, אולם בהתאם לתחזיות חברה, בטווח בינוני יחס החוב נטו ל-FFO צפוי להגיע לרמה הנמוכה מ- 30, אשר יתאם את רמת הדירוג, בייחוד בהתחשב ביתר הפרמטרים העסקיים והפיננסיים של החברה.
האופק היציב נובע, בין היתר, מיציבות פעילות החברה, מצבת הנכסים המניבה והמקורות לשירות החוב.
העלאת הדירוג נתמכת, בין היתר, בשיפור המשמעותי שחל בשנים האחרונות בפרמטרים התפעוליים בתיק הנכסים בפולין, קנדה ובלגיה, תוך השבחתם ושיפור התפוסה ושכר הדירה. כך למשל, התפוסה, בנכסים שהיו בבעלות החברה בשנת 2011 ונותרו בבעלותה כיום, עלתה בכ-6% בשנתיים האחרונות. חלק מהשיפור טרם בא לידי ביטוי באופן מלא בדוחות הכספיים; יחסי איתנות בולטים לחיוב ביחס לדירוג וזאת בשל השיפור המשמעותי בשנים האחרונות, כך שיחס החוב נטו ל-CAPנטו עומד כיום על כ-66%; שיפור בנזילות ביחס ללוח הסילוקין בשנים האחרונות וצפי לשיפור נוסף בהתחשב בהסכם שנחתם ביום 15.11.2013 (ה-closing מתוכנן לדצמבר 2013) למימוש שליש מזכויות החברה במרבית נכסיה בקנדה, תמורת כ-110 מיליון דולר קנדי; Track Recordחיובי של הנהלת החברה בניהול והשבחת הנכסים המניבים; יחס LTVנמוך של מרבית נכסי החברה צפוי לאפשר מחזור הלוואות על הנכסים בעתיד. אף על פי כן, להערכת מידרוג, העדר נכסים מניבים לא משועבדים משפיע לשלילה על הגמישות הפיננסית; פרופיל עסקי טוב, הכולל תיק נכסים בעלי רמת מיצוב גבוהה, המפוזר ב-4 מדינות וכולל שטח להשכרה של מעל 300 אלף מ"ר, המושכרים בתפוסה סבירה למעל 300 שוכרים ומייצרים תזרים פרמננטי ויציב לשירות החוב. מנגד, להערכת מידרוג, ירידת היקף החזקות החברה בקנדה (מדורגת Aaa יציב ע"י מודיס) עקב המימוש הצפוי של חלק מהפעילות, משפיע לשלילה על תמהיל פעילות החברה, במידה מסוימת. אולם, בהתחשב באיכות, מיקום הנכסים ופיזור הפעילות בערים מרכזיות בקנדה, ישראל, פולין ובלגיה, פרופיל הסיכון של החברה הולם את הדירוג. יחסי הכיסוי, כפי שהם משתקפים מדוחות החברה, אינם בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, אולם בהתאם לתחזיות חברה, בטווח בינוני יחס החוב נטו ל-FFOצפוי להגיע לרמה הנמוכה מ- 30, אשר יתאם את רמת הדירוג, בייחוד בהתחשב ביתר הפרמטרים העסקיים והפיננסיים של החברה.
האופק היציב נובע, בין היתר, מיציבות פעילות החברה, מצבת הנכסים המניבה והמקורות לשירות החוב.