נעם פינקו, פסגות ברוקראז’, בתגובה לדו"חות אמות: שערוכים פיצו על עליית שיעור המס והמדד. כרגע שיעור התפוסה בשוק עדיין גבוה באזורי הביקוש ועוזר לחברה להמשיך להציג תוצאות סבירות אך ההערכה היא כי החברה לא תוכל להציג צמיחה מנכסים זהים ואולי אף תציג ירידה נוספת בשנה הבאה, ולכן כנראה החברה מתומחרת במכפיל הון נמוך ממרבית המתחרים. להלן המשך הסקירה:
אמות צומחת מרכישות וייזום אך ניתן להבחין בירידה לא קטנה ב-NOI מנכסים זהים כך שיש לעקוב אחרי המשך ההתפתחות בענף בעיקר בתחום הרלוונטי ביותר לחברה - ענף המשרדים במרכז.
אמות מציגה דוח בינוני כאשר ה-NOI והFFO- היו פחות או יותר בצפי (אם כי הירידה ב-NOI מנכסים זהים גדולה מהצפוי) , והחברה רשמה בשורה התחתונה רווח של 32 מש"ח בזכות שערוכים בהיקף של 53 מש"ח בגין הצמדת החוזים למדד (שעלה ב-1.3% ברבעון) שפיצו על הוצאות מימון גבוהות (בשל המדד) והוצאות מס חד"פ.
ההחברה מציגה ירידה ב NOI לעומת הרבעון השני שכלל הכנסות חד"פ של 3 מש"ח. החברה מציגה ירידה חדה של 3.8% בNOI מנכסים שהים לעומת הרבעון המקביל (מחציתה מוסברת בגין הפסקת הבטחת ההכנסה מקניון קריית אונו) וכן ירידה בNOI מנכסים זהים מול כל הרבעונים האחרונים שכלל הכנסה משוכר שעזב. שאר הירידה נובע מעזיבת מספר שוכרים בשנה האחרונה. שיעור התפוסה דווקא עלה במעט לעומת הרבעון הקודם ל-96.2% (שיעור בהחלט גבוה). שיעור זה עשוי לרדת במעט בשנת 2014 לאחר שנודע שחברת טלדור צפויה לעזוב את משרדי החברה בפ"ת לאור התגברות התחרות בענף המשרדים.
ה-FFO ירד מ-69 מש"ח ברבעון השני לכ-67 מש"ח הרבעון (צפי שלנו – עד 67 מש"ח) בשל הירידה ב-NOI כמוסבר לעיל.
לאחר תאריך המאזן חתמה אמות על הסכם שכירות נאה עם חברת אגד להשכרת כל הבניין השני בפארקטק בבית דגן תמורת כ-6 מש"ח לשנה. כן מציינת החברה כי חל שיפור בהשכרות בבית אמות פלטיניום בפ"ת והיא מנהלת מגעים להשכרת מלוא השטחים שנרכשו לאחרונה בבית אמות ביטוח בתל אביב.
לאור עליית שיעור מס החברות בשנת 2014 מ-25% ל-26.5% רשמה אמות גידול של 27 מש"ח בהפרשה למס ברבעון.
אמות נהנית מאיתנות פיננסית הכוללת מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ- 800 מיליון ש"ח , נכסים לא משועבדים בהיקף של 5.2 מיליארד ₪ ויחסי מינוף נמוכים יחסית. איתנות זו, לצד תשואות אג"ח נמוכות תאפשר לאמות ביצוע רכישות משמעותיות אשר יגדילו את ה-NOI והFFO- וייקבעו מרווח פיננסי גבוה יחסית על הנכסים הנרכשים, על אף שמחירי הנדל"ן אינם נמוכים כיום.
אנו סבורים כי התמקדות החברה בביצוע רכישות בהיקף גבוה מתחילת השנה הינו נכון ומאפשר לחברה לקבע מרווח פיננסי גבוה יחסית ומגדיל את ה-FFO העתידי שלה. עדכון המודל גוזר מחיר יעד של 11.2 הגבוה בכ-7% ממחיר המניה כעת והמלצתנו נשארת החזק.