חברות נדל"ן מניב מקומיות נהנות מביקושים הולכים ועולים לנכסים המטיבים עם תזרימי מזומנים יציבים בקרב שחקניות הסקטור. חברות אלו ממונפות בדרך כלל אך התחייבויותיהןכלפי ציבור המלווים מדורגות בדירוגי אשראי גבוהים יחסית בשל פרופיל פיננסי גבוה והתפתחויות חיוביות בענף. בשל כך, אגרות חוב של חברות נדל"ן מניב מקומיות נסחרות בתשואות נמוכות יחסית המשקפות סיכון נמוך בהתאם. ומי שעדיין מחפש חשיפה לתחום, יכול לשקול אגרות של חברת דה זראסאי הפועלת בתחום נדל"ן מניב בניו יורק, ארה"ב, ומציעה תשואה עודפת מעט על פני החברות הפועלות בארץ.
חברה פרטית, דה זראסאי שבשליטת משפחת וינר, הוקמה בסוף שנת 2012 במטרה יחידה לגייס חוב בישראל. החברה רשומה באיי הבתולה הבריטיים, לכן גם דיני חדלות פירעון וחלוקה החלים על החברה הם דיני איי הבתולה בלבד. יחד עם זאת, לחברה הועברו אחזקותיהם של ג’ואל ושרי וינר בנכסי נדל"ן למגורים בניו יורק, שלצורך העניין כוללות 8,363 דירות להשכרה (ודירות להפיכה לקונדו) ברובעים שונים בניו יורק, כגון מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקויינס. יתרה מזו, משפחת וינר פועלת בזירת נדל"ן המניב בארה"ב למעלה מ-30 שנה ותיק הנכסים הכולל שברשותם מונה כ-15 אלף יחידות דיור בניו יורק. שווי נכסי דה זראסאי מוערך במעל ל-800 מיליון דולר.
מדובר באחת החברות הדומיננטיות ומנוסה בזירת הנדל"ן הניו יורקית, מה שלצד הביקושים הגבוהים המאפיינים את שוק המגורים להשכרה, גורמים לפרופיל הסיכון העסקי הנמוך של החברה. לכן, אגרות חוב אשר הונפקו בישראל מדורגות בדירוגי אשראי גבוהים יחסית A+ ו-A1 של מעלות ומידרוג בהתאמה. הסדרה היחידה א’ הקיימת מתחילת השנה בת"א, נסחרת כיום בתשואה שנתית של 2.8%. הסדרה צמודה למדד המחירים לצרכן כך שבהינתן אינפלציה שנתית של 2.1% (קצב גידול שנתי האחרון), מתקבלת תשואה נומינאלית של כ-5%. אגרות אלו עומדות לפירעון סופי בשנת 2022 אך משך חיים ממוצע שלהן מסתכם ב-4.75 שנים בשל החזרי קרן חלקיים.
תשואה זו אינה נראית מעניינת ממבט ראשון אך אם נשווה לאג"ח חברות סקטור נדל"ן מניב מקומי עם מח"מ ודירוג אשראי דומים, נראה כי מליסרון נסחרת בתשואה של 1.6%, ריט 1 ב-1.7% ובריטיש ישראל ב-2.1% (צמוד למדד). יתרה מכך, חברות מוכרות וגדולות מענפים אחרים כמו סלקום, חברה לישראל ושופרסל, מדורגות בדירוג A+ של מעלות ונסחרות בתשואות נמוכות יותר מדה זראסאי.
החברה הנסקרת שומרת על קצב הכנסות ותזרים מזומנים עקבי בשל תחום עיסוקה המניב. כך בסיכום מחצית ראשונה של 2013, הכנסות החברה מהשכרת דירות הסתכמו ב-31 מיליון דולר בהשוואה ל-61 מיליון דולר בשנת 2012 כולה, ורווח מהשכרת נכסים והפעלתם (NOI) הסתכם ב-15 מיליון דולר. כמו כן, הפעילות השוטפת של החברה הזרימה לקופתה כ-5 מיליון דולר במהלך החציון הראשון, בהשוואה לתזרים שוטף חיובי של 11 מיליון דולר (כ-40 מיליון שקל) בשנת 2012 כולה. תזרים זה, לצד מזומנים בקופה בסך 70 מיליון דולר (245 מיליון שקל), נראה כמספיק על מנת לשרת החזרים לבעלי אג"ח בשנתיים הקרובות (כ-20 מיליון שקל בכל שנה). סך ההתחייבות כלפי בעלי אג"ח א’ עומדת על 522 מיליון שקל כאשר נטל ההחזרים העיקרי צפוי משנה חמישית ואילך, כאשר בסך הכול מדובר ברמת מינוף נמוכה יחסית לענף.
לסיכום, אגרות חוב אלו יכולות לעניין את המשקיע המחפש גיוון סגמנט המניב של תיק השקעתו תוך כדי שמירה על רמת סיכון נמוכה יחסית(דירוג גבוה למשל). יתרה מזו, מדובר בהשקעה שקלית במגזר הנדל"ן הניו יורקי ללא חשיפה ישירה לדולר. מנגד, ניתן למנות מספר נקודות אזהרה. ראשית, עדיין לא ברורה מהות הגיוס דווקא בישראל. שנית, החברה רשומה וחייבת בדין של איי הבתולה מה שמקשה ניכרות על הנושים בעת הצורך. ולבסוף, היעדר בטחונות ממשיים לטובת בעלי חוב.