פסגות על אמות: התמקדות החברה בביצוע רכישות בהיקף גבוה מתחילת השנה הוא נכון

פסגות ברוקראז’ מנתחים את דוחות אמות ברבעון השני, וקובעים כי החברה מציגה דוח טוב כאשר ה-NOI והFFO- עלו בזכות רכישות נכסים והיו מעל לציפיות, אם כי בעיקר מהכנסות חד פעמיות (לא מוסבר). אמות לא מבצעת הערכת שווי מלאה לנכסיה על בסיס רבעוני אלא עשתה בדיקה פנימית חלקית ולכן נרשמו שערוכים צנועים יחסית של כ-36 מש"ח.

ה- NOI הסתכם ב-122 מש"ח (צפי 120 מש"ח) לעומת 117.5 ברבעון הראשון. העלייה הינה מרכישת נכסים בהיקף של 312 מש"ח מתחילת השנה. הNOI מנכסים זהים עלה בחצי אחוז בלבד לעומת הרבעון המקביל, למרות עליית מדד של 0.9% בתקופה והכנסות חד"פ של 3 מש"ח. למעשה יש ירדה בנכסים אלו (חלק מהירידה בגין הפסקת קבלת הבטחת תשואה בקריית אונו). שיעור התפוסה ירד מ – 96.6% ל-95.9%). החברה לא מכלילה את בניין אמות פלטיניום בשקלול שיעור התפוסה (שלהערכתנו היה מוריד את השיעור לכ-95%).

ה-FFO עלה מ-66 מש"ח ברבעון הרביעי לכ-69 מש"ח הרבעון (צפי שלנו – עד 67 מש"ח) בזכות העלייה בNOI.

במהלך הרבעון השלימה אמות הנפקת מניות בהיקף של כ-283 מש"ח.

אמות מעלה את התחזיות השנתיות שלה כדלקמן: הNOI צפוי להסתכם בכ-475-480 מש"ח (לעומת צפי קודם ל-467-477 מש"ח) וה-FFO צפוי להסתכם בכ-260-265 מש"ח (צפי קודם 247-257 מש"ח). ההערכות החדשות תואמות יותר את ההערכות של פסגות ומבוססות גם על הנפקת הזכויות שבוצעה (ה-FFO הצפוי למניה יורד בקצת).

לאור עליית שיעור מס החברות בשנת 2014 מ-25% ל-26.5% צפויה אמות לרשום גידול של 27 מש"ח בהפרשה למס ברבעון הבא.

אמות נהנית מאיתנות פיננסית הכוללת מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ- 1.2 מיליארד ש"ח, נכסים לא משועבדים בהיקף של 5.1 מיליארד ₪ ויחסי מינוף נמוכים יחסית. איתנות זו, לצד תשואות אג"ח נמוכות תאפשר לאמות ביצוע רכישות משמעותיות אשר יגדילו את ה-NOI והFFO- וייקבעו מרווח פיננסי גבוה יחסית על הנכסים הנרכשים, על אף שמחירי הנדל"ן אינם נמוכים כיום.

בשורה התחתונה: אמות צומחת בקצב יפה אך ניתן להבחין בירידה בשיעור התפוסה שמשפיעה על הNOI כך שיש לעקוב אחרי המשך ההתפתחות בענף בעיקר בתחום הרלוונטי ביותר לחברה - ענף המשרדים במרכז. כרגע שיעור התפוסה בשוק עדיין גבוה באזורי הביקוש ועוזר לחברה להמשיך להציג תוצאות טובות. פסגות סבורים כי התמקדות החברה בביצוע רכישות בהיקף גבוה מתחילת השנה הינו נכון ומאפשר לחברה לקבע מרווח פיננסי גבוה יחסית ומגדיל את ה-FFO העתידי שלה.

פסגות סבורים כי לאור הריבית הנמוכה והמרווחים הגבוהים בין עלויות הגיוס לתשואה מהנכסים עתידה להרשם ירדה בשיעורי ההיוון (כפי שראינו בדוחות גב ים ובריטיש). לכן הם מעריכים כי ישנו פוטנציאל שערוכים באמות בדוח השנתי. עדכון המודל גוזר מחיר יעד של 11.3 הגבוה בכ-10% ממחיר המניה כעת ופסגות מותירים המלצת החזק.